Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Покупка квартиры которая находится в залоге

Покупка квартиры которая находится в залоге

Выгода с риском: как купить залоговую квартиру у банка

24 октября 2018 Как попасть на банковский аукцион и сколько можно сэкономить В распоряжении банков есть не только деньги, но и залоговое имущество, в том числе иквартиры, которые может выкупить любой желающий. Цена такого жилья зачастую ниже похожих вариантов той же площади и в том же районе. ЖурналистN1.RU выяснил, как приобрести залоговую квартиру и в чём особенности такой покупки.Залоговая недвижимость вызывает интерес у покупателей потому, что такие квартиры редко бывают «убитыми» и зачастую располагаются в новостройках.

К тому же история жилья уже тщательно проверена банком при оформлении ипотеки.После того как суд вынес решение о продаже залоговой недвижимости, он определяет её цену. Обычно стоимость квартиры устанавливается двумя способами: либо по соглашению банка и заёмщика, либо определяется оценщиком. Средства от реализации жилья должны погасить долг заёмщика перед банком.

Обычно сумма задолженности складывается из тела кредита (денег, которые выдал банк), процентов, неустойки и судебных издержек.Если ипотечный договор не расторгнут, он продолжит действовать даже после вынесения судебного решения. Это значит, что проценты будут начисляться до момента реализации квартиры и погашения за счёт её стоимости основного долга.Продажей залогового жилья занимается либо заёмщик, либо банк, который организует публичные торги. По правилам аукциона, банк обязан анонсировать торги не ранее чем за десять дней до их старта.

Обычно покупателям удаётся получить объекты по заявленной цене либо чуть дороже: на 20–150 тысяч рублей.«Пару лет назад я столкнулась с такой ситуацией: ко мне обратились люди с просьбой продать квартиру.

Объект был выставлен по рыночной цене, несмотря на то, что владельцы торопились с продажей.

При проверке документов я отправила запрос в Росреестр, и позже выяснилось, что квартира уже принадлежит банку, а бывшие хозяева участвуют в судебных тяжбах.

Я связалась с банком, но мне не позволили заниматься продажей квартиры. Через несколько месяцев этот объект всплывал в базе.

Как оказалось, квартиру продавал уже банк, через своих риелторов», — рассказывает эксперт центра жилой недвижимости агентства недвижимости «Респект» Майя Исаева.Чётких правил, определяющих цену залогового имущества на рынке недвижимости, не существует.

К тому же в объявлениях никак не отображается особый статус, клиент может узнать все подробности о квартире только в процессе общения с представителями продавца.

Залоговая квартира может быть продана тремя способами:1) если в качестве продавца выступает заёмщик, который продаёт квартиру после соглашения с банком, недвижимость можно приобрести по среднерыночной цене. Стоимость может быть снижена на 10–15 %, если продажа срочная (обычно заёмщику необходимо рассчитаться с банком в течение трёх месяцев). Процесс и условия сделки такие же, как и при покупке обычной квартиры.

Однако необходимо помнить, что обременение с недвижимости снимается после полного погашения долга по кредиту;2) если продавцом выступает банк, интересы которого представляет риелтор.

В этом случае должник передаёт банку права на залоговое имущество, квартиру продают, погашают долг и штрафы, а остаток средств достаётся заёмщику. Зачастую хорошие квартиры по заниженной цене уходят «своим», на открытый рынок попадают менее привлекательные варианты. Возможен вариант, когда банк продаёт залоговую квартиру своему клиенту, обратившемуся за ипотекой (в таких случаях ипотечная ставка может быть снижена на 1–2 %);3) также банк может выставить квартиру на аукцион.

Самая существенная выгода для покупателя именно при таком варианте продажи залоговой недвижимости. Квартира может попасть на торги только по решению суда.

Стартовую цену «лота» определяет также суд, с помощью оценочной комиссии и банка-кредитора.

При такой продаже цена квартиры может быть снижена на 25–30 % по сравнению с рыночной стоимостью.Федеральный закон «Об ипотеке» определяет порядок и основные правила проведения публичных торгов. Аукцион должен обязательно проходить в том городе, где расположены залоговые квартиры.Сообщения о проведении публичных аукционов по реализации залогового имущества публикуются на официальных сайтах Федеральной службы судебных приставов, на сайтах банков, крупных риелторских порталах и порталах, специализирующихся на продаже конфиската и залогового имущества.Участвовать в торгах могут частные лица, индивидуальные предприниматели и компании.

Сначала необходимо отправить в банк заявку, копию паспорта и нотариально заверенное согласие супруга на участие в аукционе. Затем нужно внести на счёт банка задаток, который составляет примерно 10 % от стоимости лота.

Также для участия в электронном аукционе следует получить электронную подпись в одном из центров Минкомсвязи.«Есть специальные источники, в которых можно отслеживать все факты о продаже имущества с помощью публичных торгов.

Существует определённая группа людей, которая на этом зарабатывает. Они отслеживают имущество, которое продаётся на торгах. В силу своего опыта они понимают, какая недвижимость продаётся по заниженной стоимости, скупают её, а потом перепродают», — резюмирует юрист коллегии юристов «Правое дело» Даниил Бычин.Чтобы торги считались состоявшимися, нужно, чтобы была предложена стартовая цена и аукцион посетили не менее двух участников.

Если аукцион считается несостоявшимся, то через месяц проводятся повторные торги, и цена лота снижается ещё на 15 %.

Это как раз тот случай, когда можно приобрести залоговую квартиру по заниженной цене.Даже если вы участвуете в аукционе, не факт, что у вас получится купить объект. Например, существует практика проведения фиктивных аукционов: на них присутствуют один настоящий покупатель и несколько подставных, которые специально завышают цену.Другая проблема таких объектов — владельцы квартир, которые отказываются выезжать из своего жилья.

Например, существует практика проведения фиктивных аукционов: на них присутствуют один настоящий покупатель и несколько подставных, которые специально завышают цену.Другая проблема таких объектов — владельцы квартир, которые отказываются выезжать из своего жилья. Также предыдущий владелец в течение трёх лет может оспорить в суде передачу недвижимости в собственность банку либо процедуру аукциона. Если взыскание признают необоснованным, новому владельцу придётся возвращать жильё.«Иногда после приобретения залоговой квартиры прежние жильцы отказываются съезжать, могут забаррикадироваться.

В такой ситуации необходимо обращаться в суд с исковым заявлением о выселении данных лиц из жилого помещения. Эта процедура может длиться до нескольких месяцев.

Бывают случаи, когда прежний собственник приводит квартиру в ненадлежащее состояние: вывозится сантехника, вырывается проводка, на стенах даже проклятия иногда пишут.

Соответственно, одна и та же квартира на стадии торгов и на стадии въезда в неё может значительно различаться в цене. За счёт ремонта вся прибыль «съедается», и покупатели уходят в минус», — рассказывает Даниил Бычин.К тому же жильё может быть обременено либо в нём могут быть прописаны несовершеннолетние дети или люди с инвалидностью.

За счёт ремонта вся прибыль «съедается», и покупатели уходят в минус», — рассказывает Даниил Бычин.К тому же жильё может быть обременено либо в нём могут быть прописаны несовершеннолетние дети или люди с инвалидностью. Во избежание таких проблем нужно заранее обратиться в ЖЭУ и убедиться, что в квартире никто не прописан. Также необходимо удостовериться, что имущество конфисковали у прежнего владельца по решению суда и что он не собирается оспаривать это решение.Полина КвасенкоФото:N1.RU,depositphotos.com

Как безопасно купить квартиру с непогашенной ипотекой?

Случаи простые и сложные

  1. 23.7.2019
  2. 30779

Едва ли не половина квартир, выставленных сегодня в продажу на вторичном рынке, «нечистые» – на них висят непогашенные долги по ипотечным кредитам, а сами квартиры находятся в залоге у банков.

Тем не менее, сделки с такими квартирами стали настолько привычными, что почти всегда проходят по рыночной цене – без скидок на наличие залога. Достаточно типичная ситуация: покупатель осмотрел некое количество квартир на вторичном рынке и выбрал три-четыре наиболее ему подходящих. Так вот, все они могут оказаться залоговыми.

И тогда возникает выбор – приобрести то, что ему не нравится, или согласиться на покупку залоговой (зато подходящей ему) квартиры. Сегодня большинство покупателей предпочитают второй вариант, хотя проведение сделки с залоговой квартирой требует больше «телодвижений», чем с «чистой».

Нужно сначала погасить задолженность по кредиту (почти всегда это делается деньгами, которые продавец получил в качестве задатка от покупателя). Об этом банк сообщит в Росреестр, и тот удалит запись о том, что объект в залоге (это называется снятием обременения).

Далее оформляется сделка – стороны подписывают купли-продажи и отправляют его в МФЦ. Любая квартира, купленная в ипотеку, будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока её владелец полностью не погасит ипотечный кредит.

Нередко владелец решает продать такую квартиру ещё до того, как полностью рассчитается с банком. Так в продаже появляется ЗАЛОГОВАЯ КВАРТИРА, то есть квартира, с которой ещё не снят банковский залог.

Таких объектов на рынке уже довольно много. Екатеринбургские риэлторы поделились наблюдением: когда агент делает подборку квартир, подходящих под требования клиента-покупателя, то до половины таких квартир оказываются залоговыми. Елена Майданова директор агентства недвижимости «МегаМир» Когда только появились залоговые квартиры, их покупатели обычно требовали скидку.

Сегодня большая часть таких сделок идёт «по рынку».

Скидка может быть, если размер непогашенного остатка по ипотеке большой – больше 2 миллионов, или квартира «сложная» – была куплена с использованием маткапитала, или у владельца большая просрочка по кредиту и дело может дойти до суда. В такой ситуации размер дисконта может достигать 10%.

Но повторюсь, сам по себе залог – особенно если остаток по кредиту не более 300-500 тысяч – это не повод для снижения цены на квартиру.

Как замечают эксперты, залоговые квартиры сегодня обращаются на рынке недвижимости практически наравне с «чистыми».

Ксения Шашкова юрист агентства недвижимости «Драже» В объявлениях редко пишут, что продаваемая квартира находится в залоге у банка. Более того, если покупка квартиры идёт за наличные, то покупателю часто вообще не сообщают про залог. Человек приходит на подписание предварительного договора и выплату аванса, и только тут узнаёт эту пикантную подробность.

Впрочем, препятствием для сделки это, как правило, не становится. За счёт аванса, полученного от покупателя, продавец гасит остатки своего долга перед банком, залог снимается и сделка проходит по обычной схеме.

Если у залоговой квартиры нет несовершеннолетних совладельцев, и покупатель платит всю сумму наличными, то стороны могут оформить сделку сами, не прибегая к помощи риэлтора, юриста или нотариуса.

Как пояснила юрист Ксения Шашкова, такая сделка может проходить по одной из двух схем. Схема 1. Покупатель передаёт продавцу (владельцу заложенной квартиры) сумму в размере остатка долга по кредиту.

Сумма оформляется как аванс по договору купли-продажи. Продавец в расписке за аванс пишет, что получил деньги для погашения своего долга.

Сразу подписывается договор купли-продажи, в котором указывается, что продавцу был передан аванс на погашения задолженности по ипотеке. Продавец гасит остаток кредита, банк снимает залог с квартиры, после чего договор кули-продажи отдаётся на регистрацию в МФЦ.

Схема 2. Как и в первом случае, покупатель даёт продавцу деньги на погашение ипотечного долга, подписывается договор купли-продажи, который СРАЗУ отправляется в МФЦ.

Когда договор попадает в Росреестр, тот приостанавливает регистрацию перехода прав на квартиру на том основании, что квартира находится в залоге. Но когда продавец погасит долг и банк снимет залог, Росреестр зарегистрирует сделку.

Эта схема более безопасна с точки зрения покупателя залоговой квартиры.

Ведь пока идёт погашение долга и снятие залога, договор уже находится в Росреестре, а значит, продавец не сможет передумать и сорвать сделку. Раз уж залоговые квартиры обращаются на рынке наравне с другими, то ничто не помешает купить залоговую квартиру в кредит. То есть, квартира, находящаяся в залоге, продаётся и вновь попадает под залог.

Но на этот раз заёмщиком является новый владелец. Если остаток ипотечного долга по залоговой квартире невелик (и нет других «отягчающих обстоятельств» типа просроченных долгов, детей-совладельцев и т.д.), то её продажа не будет представлять сложности, даже если покупатель имеет на руках лишь часть нужной суммой, а на остальную берёт ипотеку. Ирина Халикова эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Покупатель под расписку передаёт продавцу сумму для погашения остатка долга «висящего» на квартире.

Обычно поступают так — оформляется предварительный договор, в котором указывается, что покупатель гасит долг продавца, причём покупатель сам вносит платёж, чтобы квитанция на сумму остатка долга была выписана на его имя.

Это будет юридическим подтверждением того, что покупатель погасил чужой долг. После того, как с квартиры снято обременение (залог), покупатель сам берёт ипотечный кредит. В этот момент квартира уже не находится в залоге и банк покупателя вполне может дать кредит на её покупку. Сумму, ранее переданную продавцу по расписке, банк посчитает как первоначальный взнос.

Сумму, ранее переданную продавцу по расписке, банк посчитает как первоначальный взнос. Если в ипотеку приобретается залоговая квартира с большим долгом, то решить такую задачу «в лоб» не получится.

Скорее всего, придётся воспользоваться специальной программой, которую предлагают некоторые банки. Например, в Сбербанке с недавних пор можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, которая находится в залоге у самого Сбербанка. То есть эта квартира ранее была приобретена на кредит, полученный в Сбербанке и этот кредит ещё не погашен.

А Сбербанк даёт кредит покупателю, чтобы тот купил эту квартиру. По сути, банк, таким образом, меняет одного заемщика на другого. Аналогичную программу покупки залоговой квартиры «внутри» одного банка сравнительно недавно также предложил ВТБ. Елена Майданова директор агентства недвижимости «МегаМир» Процедуры покупки залоговой квартиры «внутри» банка у Сбербанка и у ВТБ несколько различаются, но для клиента это не принципиально.

Елена Майданова директор агентства недвижимости «МегаМир» Процедуры покупки залоговой квартиры «внутри» банка у Сбербанка и у ВТБ несколько различаются, но для клиента это не принципиально. Главное, чтобы было соблюдено основное правило: клиент, покупающий квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка, должен именно в Сбербанке получить ипотечный кредит на эту квартиру. Точно также квартира, находящаяся в залоге у ВТБ, покупается на средства кредита, полученные именно в ВТБ.

С помощью описанной схемы можно проводить весьма неординарные сделки.

Ирина Халикова эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Недавний случай – в Екатеринбурге Сбербанк выдал кредит молодому человеку на покупку залоговой квартиры, принадлежащей его сестре. Обычно банки не любят сделок между родственниками, и этот клиент даже успел получить отказы в других банках.

А со Сбербанком всё получилось. Причём, в сделке были и другие сложные моменты. История такая: девушка купила квартиру за 2,6 миллиона в ипотеку и сделала в ней хороший ремонт.

Потом она получила предложение работы и уехала «на севера».

Остаток долга по ипотеке на тот момент был 2 миллиона. Квартира хорошая, решено было оставить её в семье, поэтому брат стал покупателем, а продавала квартиру их мама по доверенности от дочери.

Брат заплатил 600 тысяч, и на 2 миллиона получил ипотеку от Сбербанка. Как уже говорилось, сделки с залоговыми квартирами «внутри» банка официально проводят Сбербанк и ВТБ. В то же время, по наблюдениям риэлторов, некоторые банки готовы рассматривать проведение подобных сделок в индивидуальном порядке.

Если человек присмотрел квартиру, которая находится в залоге у некоего банка, он может обратиться в этот же банк за кредитом на покупку приглянувшейся квартиры и обсудить с операционистом возможность проведения сделки.

Впрочем, обычно лучше получается, если в переговорах участвует риэлтор, у которого налажены отношения с данным банком. Получить ипотечный кредит на покупку залоговой квартиры (которая находится в залоге у другого банка) можно в нескольких кредитных организациях, присутствующих в Екатеринбурге – в Примсоцбанке, в Райффайзенбанке, в Абсолют Банке и в ДОМ.РФ.
Получить ипотечный кредит на покупку залоговой квартиры (которая находится в залоге у другого банка) можно в нескольких кредитных организациях, присутствующих в Екатеринбурге – в Примсоцбанке, в Райффайзенбанке, в Абсолют Банке и в ДОМ.РФ.

Ксения Шашкова юрист агентства недвижимости «Драже» В основном эти банки работают по следующей схеме: банк – например, Абсолют Банк – оформляет ипотечный кредит покупателю залоговой квартиры, при этом средства кредита перечисляются чётко на счёт продавца квартиры в банке, который является залогодержателем квартиры.

Происходит погашение долга, а через какое-то время – залог снимается, после чего квартира оформляется в залог Абсолют Банку.

Следует обратить внимание на такой момент.

На самой первой стадии процесса, когда оформляется кредит на покупку залоговой квартиры, продавец этой квартиры подписывает поручительство по этому кредиту. То есть продавец становится поручителем покупателя. Это поручительство действует до завершения сделки и служит гарантией того, что за время, пока идёт регистрация сделки, продавец не откажется от продажи… По иной модели работает Примсоцбанк.

Он оформляет кредит покупателю залоговой квартиры, после чего на эту квартиру сразу накладывается второй залог в пользу Примсоцбанка. Некоторое время квартира находится под двойным залогом.

Когда долг продавца квартиры погашен, то залог «старого» банка снимается. После чего происходит регистрация сделки. По какой бы из описанных выше схем, не проводилась сделка с залоговой квартирой, она займёт достаточно много времени.

Главный тормозящий фактор – необходимость получения закладной (это документ в бумажном или электронном виде, подтверждающий право банка на заложенный объект). Закладная выдаётся владельцу квартиры после того, как он полностью погасил свой ипотечный кредит. Без закладной невозможно снять обременение (залог) с квартиры.

А пока не снят залог, продажу квартиры невозможно провести через Росреестр. Ирина Халикова эксперт отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Как правило, закладная лежит в банке, в котором владелец квартиры (продавец) когда-то брал ипотечный кредит. Но может оказаться, что этот банк передал закладную другой финансовой организации.

Если это произошло, то срок получения закладной, скорее всего, увеличится. Узнать, где находится его закладная, может владелец квартиры (продавец), обратившись в свой банк.

Впрочем, даже если закладная никуда из банка не уходила, это не значит, что получить её будет просто.

Иногда от момента расчета по кредиту до получения закладной проходит несколько недель, а то и месяц. Среди неторопливых, в частности, ВТБ и Промсвязьбанк. Как замечает специалист по первичному рынку жилья АН «Линк» Александр Рыбин, если закладная на квартиру находится в организации, которая тянет с её выдачей, это может даже стать причиной отказа от покупки такой квартиры.

Александр Рыбин специалист по первичному рынку жилья АН «Линк» Своей неторопливостью при выдаче закладной славится САИЖК. Квартиры, находящиеся в залоге у САИЖК, очень неохотно покупают. Покупатель не готов ждать лишний месяц.

Впрочем, изобретено средство решения этой проблемы.

Если владелец залоговой квартиры планирует её продажу, он рефинансирует кредит в банке, который выдаёт закладную более оперативно, нежели САИЖК.

Или, такой вариант – покупатель квартиры намерен брать кредит в ВТБ. Тогда продавец квартиры рефинансирует свою ипотеку именно в ВТБ.

В этом случае сделку с такой квартирой можно будет провести «внутри» одного банка. Впрочем, как заметил Александр Рыбин, иногда рефинансирование может сыграть с владельцем квартиры злую шутку.

Заёмщик ВТБ рефинансировал свою ипотеку в небольшом банке, а вскоре ему срочно потребовалось продать квартиру. И тут выясняется, что новый банк совсем не торопится с выдачей закладных.

Долго не могли найти покупателя. В результате квартиру удалось продать только с большим дисконтом. Большинство залоговых квартир продаётся по вполне житейским причинам: люди улучшают жилищные условия, разъезжаются, переезжают и т.д.

Но бывает, что человек, наделавший огромное количество долгов, спешит избавиться от квартиры, пока на неё не наложил арест пристав-исполнитель. Елена Майданова директор агентства недвижимости «МегаМир» Были случаи, когда человек, продавший квартиру, вскоре признавался банкротом и сделка оспаривалась. Поэтому, перед покупкой залоговой квартиры желательно выяснить, какое финансовое положение у её владельца.

Если в отношении продавца квартиры открыто исполнительное производство по просроченным долгам, это можно увидеть в на сайте ФССП России.

Впрочем, если человек наделал долгов, но суд по этим долгам ещё не состоялся, то на упомянутом сайте информации по нему не будет. Впрочем, можно ориентироваться на то, есть ли у продавца квартиры просроченная задолженность по его ипотечному кредиту.

Если такая задолженность есть и она достаточно велика, то следует уделить особое внимание проверке финансового положения продавца квартиры.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал об , продаваемых гражданами, находящимися в предбанкротном состоянии. Если нынешний владелец (продавец) квартиры ранее для её покупки воспользовался программой «военная ипотека» и ещё не погасил её, то покупка этой квартиры превратится в почти нерешаемую проблему. Такая квартира находится в двойном залоге – у банка и у Министерства обороны.

Причём снятие министерского залога (после погашения кредита) происходит очень долго. Это сильно увеличивает риски покупателя.

Поэтому с квартирами, на которых висит непогашенный долг по военной ипотеке, сегодня никто не связывается. Обычно у ипотечной квартиры один залогодержатель – банк, кредитовавший её покупку. Но бывает, что квартира находится у залоге у нескольких лиц.

Елена Майданова директор агентства недвижимости «МегаМир» На заре ипотеки, в 2007-2008 годах практиковалось обременение квартиры в пользу продавца. То есть продавец квартиры, наряду с ипотечным банком, становился залогодержателем квартиры.

Сегодня чтобы продать такой объект, надо снять залог не только банка, но и продавца. То есть этого продавца надо найти и добиться от него подачи в Росреестр заявления на снятие залога. Либо залог продавца снимается через суд.

Иногда наличие «тайных» залогодержателей у квартиры может стать настоящей проблемой для её покупателя.

Людмила Плотникова директор юридической компании ООО «Априори-Консалт» Случай из практики. Продавалась квартира, находящаяся в залоге у банка.

Покупатель погасил остаток долга по кредиту, обременение было снято, и договор купли-продажи ушёл на регистрацию. И тут Росреестр приостанавливает сделку.

Оказывается, владелец квартиры (продавец) брал ещё у одного банка кредит под залог квартиры.

И этот залог не снят. Покупатель отказывается гасить ещё один долг продавца. Сделка на грани срыва. Дело дошло до Комиссии по этике УПН.

В результате агентство недвижимости, которое вело эту сделку и представляло интересы покупателя, помогло взыскать с нерадивого продавца деньги и проконтролировало, чтобы долг по второму кредиту был продавцом закрыт.

Если квартира была приобретена с использованием маткапитала, то все члены семьи (в том числе дети) должны быть наделены долями в квартире. Если квартира будет продана без наделения долями членов семьи, такая сделка будет незаконна, так как нарушаются права детей на часть собственности. Ксения Шашкова юрист агентства недвижимости «Драже» Поэтому покупателю надо попросить, чтобы продавец предъявил справку из банка-кредитора о том, что средства маткапитала не были использованы для гашения кредита.

Также можно попросить справку из ПФР о том, является ли продавец или его супруга получателем сертификата на материнский капитал.

Залоговые квартиры, при покупке которых использовался маткапитал, всегда продаются с дисконтом. Ксения Шашкова юрист агентства недвижимости «Драже» Сделка с такой квартирой занимает очень много времени.

За счёт средств покупателя гасится долг по ипотеке, потом надо ждать снятия залога, далее идёт процедура наделения детей долями, затем ждём приказ органов опеки с разрешением на продажу. Всё это длится недели, а то и месяцы.

За это время продавец может передумать. В результате покупатель, отдавший свои деньги на погашение чужого долга, ничего не получит. Возвращать свои деньги ему придётся через суд.

Раз сделка рисковая, покупатели, как правило, требуют скидку. Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях совершения сделок с квартирами, . Ранее по теме: Подписаться на еженедельную email-рассылку Подписывайтесь на новости:

Покупка квартиры с обременением по ипотеке — выгода или риск?

21 марта 2021На сегодняшнем рынке недвижимости возникает множество ситуаций, которые отличаются от обычных сделок купли-продажи.Покупка квартиры с обременением по ипотеке – один из таких вариантов.При этом такая сделка для потенциального покупателя может быть как выгодной, так и рискованной.Так что, перед тем, как купить ипотечную квартиру у банка, необходимо грамотно просчитать все возможные варианты развития событий.Итак, вы задумали (или вам это предложили) купить жилое помещение, на которое наложено обременение.

Хорошо, если вы об этом узнаете задолго до сделки, чтобы избежать непредвиденных неприятностей.Для начала выясним, что такое обременение по ипотеке.

Ипотека – это способ приобретения жилья путём получения в банке на определённых условиях.Читайте нашу статью о том, по ссылке.Человек получает кредит, платит первоначальный взнос и заселяется в квартиру. И после этого он обязан ежемесячно выплачивать в банк определённые кредитные взносы, чтобы погасить задолженность, разумеется, с процентами. Обычно процент выплат затягивается на годы (как правило, ) и строго регламентирован.За это время заёмщик имеет полное право проживать на полученных квадратных метрах и прописывать туда родственников, но , или обменивать жильё он не имеет права.

Это и называется обременением.Но возможны ситуации, когда заёмщик не имеет возможности выплачивать кредит через какое-то время. Тогда это жильё можно выставить на продажу. Квартира находится в залоге у банка, следовательно, процедура купли-продажи осуществляется с его ведома.Новый покупатель обременённого жилья выплачивает банку оставшеюся часть долга и ту сумму заёмщику, которую он уже оплатил.

Впрочем, расчёт с заёмщиком – дело договорное, здесь можно и поторговаться, если позволяют обстоятельства.А вот банк в большинстве случаев будет неумолим и свою часть выплаты не снизит, но может рассрочить эту выплату опять же в форме кредита.Такие квартиры еще называют залоговой недвижимостью и их часто продают банки, после выселения жильцов, которые не смогли вносить платежи вовремя. Существует целый рынок подобной недвижимости, где цены заметно ниже не обремененных ипотекой квартир.Можно, конечно, задаться вопросом – к чему такие сложности, если можно просто купить нужную квартиру на рынке безо всяких дополнительных договоров?Однако некоторые покупатели специально ищут именно варианты с обременением, потому что такая сделка имеет ряд преимуществ:

  1. сделка проходит под контролем и при участии банка, поэтому оформляется финансово грамотно и маскимально прозрачно для всех сторон.
  2. на жильё не могут претендовать третьи лица, так как банк фактически являлся его собственником после заключения сделки;
  3. её обязательным участником является банковское учреждение; это гарантирует чистоту сделки и правильность оформления документов;
  4. квартира обычно не требует ремонта, так как аварийное и ветхое жильё ипотеке не подлежит;
  5. обычно продавец стремится быстрее избавиться от ипотеки, чтобы покончить с ежемесячными взносами; поэтому цена квартиры, как правило, снижается;

Если это не первое или не основное жилье, а купленное на продажу или для аренды, то некоторые недостатки могут быть не актуальны для вас:

  1. разнообразие залоговой недвижимости заметно меньше, чем на рынке свободных новостроек и вторичек; не всегда можно найти квартиру в желаемом доме или районе;
  2. обременение может не сниматься банком ещё определённое время, вплоть до полного завершения финансовых операций; поэтому вы не сможете сдать, обменять или обменять купленную квартиру некоторое время;
  3. оформление таких сделок требует и обязательств; как правило, такая покупка требует больше времени, чем обычное приобретение;
  4. до полной выплаты кредита, если вы его , вас периодически могут проверять работники банка, чтобы определить ваше и наличие .

Чтобы купить квартиру, которая находится в залоге, необходимо соблюдать определённую последовательность действий, где каждый новый шаг оформления будет юридически обоснован:

  1. первоначально необходимо обязательно заключить предварительный договор купли-продажи с заёмщиком; это необходимо для того, чтобы продавец-заёмщик не изменил условия продажи уже в процессе оформления части документов и получения части денег;
  2. покупатель вносит продавцу задаток в виде оставшегося долга заёмщика банку;
  3. продавец и покупатель заключают уже обычный договор купли-продажи жилья.
  4. банк считает сделку по ипотеке законченной и снимает с жилья обременение;

Каждый шаг, особенно заключение предварительного договора, необходимо заверять у нотариуса, так вы оградите себя от неправильного составления документов и возможного мошенничества.

Хотя оно при таких сделках встречается редко.Если же сделка заключается в форме передачи одной ипотеки на другую, нужно обязательное участие банка, его согласие и подписание соответствующего соглашения.Продажа залоговой недвижимости банками — хорошо отработанная процедура. Этот способ считается самым безопасным. Но проходит под жёстким банковским контролем:

  1. с продавцом заключается договор купли-продажи;
  2. банк снимает обременение;
  3. деньги из ячеек соответственно переводятся банку и продавцу;
  4. банк выдаёт справки-подтверждения этих операций;
  5. сделка оформляется окончательно в реестре.
  6. сначала покупатель открывает 2 банковские ячейки; в одну кладётся сумма оставшегося заёмщиком долга, в другую – сумму, оговорённую с продавцом;

Читайте далее в статье:

Как дешево купить залоговую квартиру у банка

25 февраля 2021Далеко не всем ипотечникам удается погасить взятый кредит.

Квартиры могли покупаться в одних экономических условиях, пять лет назад наступили совсем другие. Уровень доходов в стране даже по официальной статистике падает каждый год.

Людям, взявшим ипотеку, никогда не было легко.

Сейчас — тем более. Крайний метод, на который приходится идти банкам, если клиент не справляется с ипотекой и не может выплачивать платежи по кредиту — лишение его жилья и продажа квартиры на торгах. Залоговые квартиры выставляются по цене на 10-15% ниже рыночной с тем, чтобы такая недвижимость быстрее сбывалась, а деньги возвращались кредитной организации. — вопрос, который будет интересен предприимчивым покупателям недвижимости, которые хотели бы воспользоваться подобной возможностью.Никакого дефекта у залоговых квартир нет.

Это могут быть прекрасные объекты недвижимости в хорошем районе города. Дом может быть достаточно новым, а все соседи — приличными людьми. Квартира продается дешевле просто потому, что банку важна срочность в этом вопросе.Банк сохраняет за собой право требовать принудительной продажи квартиры в случае неуплаты по кредиту.

Это одно из требований ипотечного договора.Банк — не риэлторская компания, ему неинтересно держать недвижимость на своем балансе.

Для него это — только дополнительные убытки. Как минимум банку как новому собственнику нужно оплачивать коммунальные платежи, налоги и т.п. Задача кредитной организации — максимально быстро избавиться от квартиры, вернув свои деньги.Соответственно, для покупателя, который хотел бы купить залоговую квартиру, такой вариант — это экономия 10-15% от рыночной цены, плюс отпадает нужда в оплате услуг риэлторов.Существует два основных варианта покупки залоговой квартиры: у банка или у заемщика, который не справился с ипотекой.Если речь идет о банках, то практически у любого из них можно найти список объектов недвижимости, выставленных на продажу.

Это могут быть объекты коммерческой недвижимости и жилые квартиры.Имеет смысл изучить подобные предложения во всех банках вашего города.

Из крупных кредитных организаций прежде всего нужно обращать внимание на Сбербанк, ВТБ, Дельта Кредит, Альфа-Банк.

В этих банках процесс продажи залогового жилья налажен очень хорошо.Что касается варианта с покупкой квартиры у собственника, который еще не передал все права на недвижимость банку, то этот вариант также существует.

В такой ситуации нужно будет помнить о некоторых важных нюансах.Вариант приобретения залогового жилья у банка — наиболее безопасный. Кредитные организации берут на себя юридическую чистоту сделки — на них работают или собственные риэлторы, или специалисты партнерских агентств.Банк избавит вас от проблемы с обременением квартиры — оно будет снято ради вас до сделки. Вам выдадут справку об отсутствии долга для нотариуса.Наконец, если вы приобретаете залоговую квартиру за наличные, банк предоставит банковскую ячейку для внесения средств.

Окончательно рассчитавшись с банком и подписав все документы, вы становитесь полноправным собственником своего жилья.Если вы рассчитываете купить залоговую квартиру в ипотеку, такой вариант также может быть рассмотрен. Разумеется, нужно предупредить об этом банк заранее. Если в банке не будут против, а ваша кредитная история окажется хорошей, вам могут оформить ипотеку там же.Главное, на что стоит обратить особое внимание в данном варианте — два принципиальных момента.Во-первых, прежний собственник должен подписать согласие на продажу квартиры.

Во-вторых, среди зарегистрированных жильцов не должно быть детей младше 18 лет. Нарушение любого из этих двух условий (тем более, обоих сразу) — повод оспорить сделку в суде.Для покупателя этот вариант менее предпочтительный. Конечно, может возникнуть ситуация, когда ипотечник и сам понимает, что не справляется с кредитом, он морально готов расстаться с квартирой и даже договорился об этом с банком.Для банка такой вариант не самый плохой — кредитной организации не приходится судиться со своим клиентом, тот самостоятельно продает жилье и гасит свою задолженность.С недостатками такого способа покупки сталкивается приобретатель квартиры.Во-первых, купить квартиру по цене заметно ниже рыночной вряд ли удастся.

Недвижимость продает собственник, который не хочет терять деньги. Скорее всего, ему при этом не так важно, как долго продается квартира.Во-вторых, в такой ситуации вы покупаете квартиру, которая находится под залоговым обременением. Обременение должно будет сняться банком только тогда, когда сделка полностью пройдет.

По этой причине не стоит давать продавцу никакого аванса.

Лучше отдать всю сумму сразу во время сделки.Покупая залоговое жилье у собственника, вы рискуете нарваться на мошенников. Поэтому для полной безопасности стоит придерживаться следующей схемы проведения сделки:

  1. для расчетов используется две ячейки: одна для внесения суммы в пользу банка за аннулирование долга и снятие обременения, вторая — остаток, который достается продавцу.
  2. квартиру нужно покупать на условиях самостоятельного погашения долга перед банком вами (через переуступку долга),

Поиск и покупка залогового жилья подразумевает три основных этапа:Не стоит искать залоговое жилье на сайтах объявлений. Ни на любимом всеми аферистами Авито, ни на специализированных порталах по продаже недвижимости.

Риск нарваться на мошенническую схему слишком велик.Для поиска информации о таких объектах нужно пользоваться двумя официальными каналами — сайтами самих банков и местными СМИ. По закону информация о предстоящих торгах публикуется в местных газетах за один месяц до их проведения.Помимо городских СМИ, стоит изучить сайт судебных приставов. На сайте ФССП также сообщается о таких аукционах.При подготовке к торгам нужно понимать некоторые нюансы.

Во-первых, вам предстоит внести авансовый взнос в сумме 5% от начальной стоимости лота. Во-вторых, заявку нужно подать вовремя — не позднее 5 дней до торгов.

В третьих, имейте в виду — если вы окажетесь единственным участником или участников будет только двое, торги отменят. Начальная цена будет снижена на 15%, и аукцион переназначат на новую дату.Торги — это обычный аукцион, который проводится по определенным правилам. Тот покупатель, который предложит максимальную цену, выигрывает торги и сможет купить залоговую квартиру по названной цене.Стоит заранее определить для себя, за какую наивысшую цену вы согласны купить данное жилье.

Как минимум, для того чтобы не увлечься торгами и не купить квартиру по неприемлемой для вас стоимости.Все те, кто проиграл торги, забирают полную сумму авансового платежа. Победитель получает копию протокола о проведении торгов и на основании этой бумаги может оформлять сделку через Росреестр.Покупая залоговую квартиру дешево, вы в некоторых моментах этой сделки рискуете. Впрочем, так же, как и при совершении любой другой сделки на крупную сумму.Если вы покупаете квартиру у банка, риск ниже, чем при покупке у прежнего собственника.

Почему — мы объясняли выше.Тем не менее, даже в случае с приобретением жилья напрямую у кредитной организации, стоит самостоятельно проверить некоторые детали.Да, банк берет на себя юридическую чистоту сделки, но заинтересованы в том, чтобы все прошло безупречно, именно вы. Обязательно нужно убедиться, что у собственника отсутствует задолженность по коммунальным платежам, что сам он согласен на сделку, а на жилплощади не зарегистрированы несовершеннолетние и другие недееспособные лица.Еще один минус залогового жилья — чаще всего у вас нет возможности лично убедиться в состоянии, в котором находится квартира.

Об этом вы знаете только со слов банка.Покупка залоговой квартиры позволяет сэкономить около 10-15% рыночной стоимости объекта недвижимости.

Но и проверка многих нюансов здесь требуется особенно тщательная.� Если вам понравилась статья,поддержитееелайком� (ПАЛЕЦ ВВЕРХ).

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+