Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Гражданское право - Определение рыночной стоимости земельного участка на основании оценки

Определение рыночной стоимости земельного участка на основании оценки

Оценка земли. Независимая оценка стоимости земельного участка в Москве и области

» Главная > Услуги > Оценка > Недвижимости > Оценка земельных участковЗаказать услугу

  1. Стоимость работ
  2. Необходимые документы
  3. Цели оценки

Наши преимуществаОценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)Мы всегда соблюдаем сроки проекта.

Нам важно показать результат в сжатые срокиВ стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.Мы доводим сложные проекты до результата.

К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справилисьЗемельный участок – это часть территории, которая обладает потенциальной полезностью и имеет четкие границы. Он может использоваться в различных целях: в качестве площадки под строительство, размещения сельскохозяйственных угодий, прокладки дорог и т.д.Когда требуется оценить стоимость участка?

  1. при оформлении залога;
  2. для взноса в уставный капитал;
  3. при возникновении судебного спора;
  4. при разделе имущества;
  5. для совершения сделок купли-продажи.

Чтобы определить стоимость земельного участка можно действовать самостоятельно.

Однако целесообразнее обратиться к независимому оценщику. Кроме того, в определенных ситуациях помимо цифры (точного значения стоимости земли) потребуется официальный Отчет об оценке. А составить его может только оценщик, который успешно сдал квалификационный экзамен по направлению «оценка недвижимости».Земля – достаточно ликвидный вид собственности, поэтому на рынке недвижимости всегда есть на нее спрос.

Земельные участки приобретают не только для возведения на них сооружений и построек, но и в целях инвестирования.

Стоимость земли постоянно меняется, поэтому услуги по оценке участка всегда востребованы.Оценка земли осуществляется в основном в следующих случаях:

  1. для представления подтверждающих бумаг в суд;
  2. в случае развода супругов либо оформления наследства;
  3. при реализации надела;
  4. при продаже земли через аукцион (в целях установления начальной стоимости участка);
  5. при залоговом обеспечении при оформлении ссуд.
  6. при реализации строительных проектов на участке;
  7. при заключении соглашения об аренде;

Благодаря профессиональной оценке земельных участков можно решить все перечисленные вопросы на предельно качественном уровне и правильно оценить планируемый доход от использования земли.Земля – это один из наиболее сложных объектов для оценки. Это объясняется его спецификой, несовершенством правовой базы и малоактивным рынком.Земельные участки отличаются от прочих недвижимых объектов.

Их особенность заключается в следующем:

  1. в отличие от других объектов стоимость земли с течением времени возрастает (в долгосрочной перспективе, при этом могут наблюдаться локальные снижения цен. «Покупайте землю, ее больше не производят»).
  2. это природный ресурс, который нельзя восполнить, как другие имущественные объекты;
  3. при оценке нужно учитывать вероятность многоцелевого применения свойств земли;
  4. к стоимости земельных наделов не применимы понятия физического износа и функционального устаревания, так как срок эксплуатации не ограничен;

Большое значение имеет категория, к которой относится участок. Всего существует семь земельных категорий:

  • Земли водного фонда. Территории, на которых располагаются водоемы и различные водные объекты.
  • Земли промышленности, энергетики и прочего специального назначения. Такие территории отведены для нужд предприятий, учреждений и для обеспечения хозяйственной деятельности населенных пунктов.
  • Земли запаса. Это государственные земли, выведенные из оборота в ходе консервации. Их использование допустимо только после корректировки категории.
  • Особо охраняемые территории. Участки, имеющие особое природоохранное, историческое, культурное или иное назначение. Такие земли полностью или частично изъяты из оборота.
  • Земли поселений. Как правило, это отдельные объекты, которые чаще всего не зависят от другой недвижимости и легко могут быть отчуждены. Цена таких земель будет выше, если подведены все инженерные коммуникации, выстроена дорожная и транспортная сеть, а также присутствуют другие элементы городской инфраструктуры.
  • Земли лесного фонда. Используются для ведения лесного хозяйства.
  • Сельскохозяйственные земли. Используются соответствующими предприятиями для нужд сельского хозяйства. Важнейшее значение для ценообразования имеют плодородие и местоположение.

Любая оценка стоимости земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима, то есть категории, вида разрешенного использования, формы собственности и целевого назначения.Целевое назначение – это законодательно установленный порядок и условия эксплуатации земель для конкретных целей в рамках категории земель.Форма собственности может быть государственной, муниципальной или частной. Кроме того, на рынке земли существуют другие вещные права: право постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды и прочие.Разрешенное использование земельного участка – это варианты возможного использования объекта.

Оно устанавливается органами исполнительной власти субъектов РФ и муниципалитетом.

Рыночная это такая цена, которая традиционно используется преимущественно на вторичном рынке недвижимого имущества, выражая в оценочно-наглядном эквиваленте соотношение спроса и предложения. Это то, что бытовым языком называют «цена земли».Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, какое отношение они имеют друг к другу, в чем существенная разница этих понятий?Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной наделяет земельный участок юридической значимостью, придавая ему определенные полномочия.

Кадастровая стоимость служит целью жесткого контроля участков различных категорий для увеличения эффективности их использования.К тому же, в отличие от рыночной, способной в зависимости от колебаний соответствующей рыночной конъюнктуры значительно изменяться, кадастровая стоимость земельного участка более статична: ее возможно изменить не чаще чем один раз в три года.При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.Кроме того, рыночная стоимость может значительно увеличиваться при наличии на участке строений, кадастровая же от возведенных объектов изменяться не будет.Не смотря на то, что между этими двумя стоимостями имеется существенная разница, они при этом взаимосвязаны, и более того, — влияют одна на другую: вот почему при учете кадастровой стоимости в обязательном порядке принимают во внимание рыночную.Также прочтите: что такое кадастровая стоимость земельного участка.

⇐ Без понимания сущности этого термина сложно разобраться в его расчете!Существует четыре основных категории факторов, которые оказывают влияние на стоимость земли: Категория Факторы и их характеристика Экономические Состояние мировой/национальной/региональной экономики.

Уровень занятости населения и величина платы за труд, платежеспособность. Затраты на освоение или производство строительных работ. Обеспечение финансирования и налогообложение. Социальные Основаны на базовых потребностях людей в общении и приобретении земли. Это возрастная структура места расположения участка, уровень образования, криминогенность, чувство собственности.

Это возрастная структура места расположения участка, уровень образования, криминогенность, чувство собственности.

Юридические Предоставление льгот, стимуляция освоения земельных территорий.

Контроль землепользования. Установление ставок арендной платы. Инфраструктура. Физические Местоположение, окружающая среда.

Удаленность относительно крупных магистралей, населенных пунктов и объектов инфраструктуры.Чаще всего в отношении земельного участка определяется рыночная стоимость. Этот вид стоимости применяется при реализации участка и при совершении иных сделок.Продавец вправе устанавливать любую цену по своему усмотрению, но для успешной реализации стоимость должна быть объективной.Для установления такой цены рекомендуем обращаться к независимому оценщику.Рыночная стоимость участка земли зависит от:

  1. корректировки целевого назначения, вида разрешенного использования, прав определенных лиц на участок.
  2. спроса и предложения на рынке, выраженности конкуренции;
  3. расположения и внешних факторов;
  4. ожидаемого размера, срока и возможности получения прибыли от использования земельного надела за конкретный период времени при наиболее эффективном использовании объекта;

Рыночная стоимость устанавливается на вторичном рынке недвижимости на определенный день.

Цена не может быть выше наиболее предполагаемых расходов на покупку аналогичного участка.Самый первый этап – это анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Текущее использование может быть не самым эффективным. Например, в Санкт-Петербурге на окраинах города (Девяткино, Парнас, Шушары) земельные участки по Ген.плану были постепенно выведении из категории «земель сельскохозяйственного назначения» и стали «землями населенных пунктов» с видом разрешенного использования «под многоэтажное жилищное строительство».

При этом, в целях минимизации налогообложения собственники участков, которые не планировали начинать строительство, документально не меняли статус земли. Но когда все соседи вокруг строят многоэтажные жилые дома, то использовать землю под сельское хозяйство не самый разумный вариант.Оценку земли можно поделить на две категории:

  • Индивидуальная оценка участка – проводится для определения рыночной или иной стоимости конкретного объекта.
  • Массовая кадастровая оценка – используется для единовременного определения кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административной единицы. На сегодняшний день налог на имущество определяется именно от кадастровой стоимости. Базируется на распределении участков по целевому назначению и виду разрешенного использования. Проводится государственными бюджетными учреждениями, сформированными в каждом регионе в отдельности (такая политика связана с тем, что частные оценщики плохо себя зарекомендовали в выполнении подобных проектов).

Стоимость рассчитывается различными подходами и методами.

Для вычислений важно использовать способы, использующие полную и достоверную информацию как о самом объекте, так и о рыночных данных.

Однако, какие бы методы и подходы не применялись, оценка начинается с определения того варианта использования земли, который сформирует ее максимальную стоимость.Определившись с кадастровой стоимостью, возникает вопрос: на что же все-таки влияет кадастровая стоимость?

Ответ кроется в том смысле, который Законодатель вложил в этот вид стоимости. Кадастровая стоимость земель служит целям налогообложения. Так, статья 391 Налогового кодекса установила, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.Другими словами, от размера кадастровой стоимости полностью зависит размер налогового начисления, т.е.

налог на землю и на имущество рассчитывается исходя из установленной величины кадастровой стоимости этих объектов.Показатель кадастровой стоимости учитывается и при заключении договоров аренды, поскольку арендные платежи тоже основываются на такой стоимости. Кроме того, в стоимость выкупа земель также входит расчет кадастровой стоимости.Рыночная оценка земельного участка считается довольно сложной процедурой, так как характеристики каждого объекта уникальны.

Регламент проведения оценки стоимости земельного участка утвержден Распоряжением Минимущества РФ № 568 от 06 марта 2002 года.Для проведения индивидуальной оценки участка земли потребуется получить следующие сведения:

  1. физические характеристики участка;
  2. экономические факторы.
  3. данные о наличии коммуникаций и возможности застройки;
  4. данные об обременениях;
  5. данные ЕГРН;

Оценка проводится на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. В рамках подходов используются следующие методы: Подход Методы Доходный Метод капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования Сравнительный Метод сравнения продаж, выделения и распределения Затратный Метод остатка, метод выделенияРассмотрим каждый подход подробнее.Под субъектами оценочной деятельности подразумеваются стороны, которые проводят оценку и непосредственно представляют участок для этой цели.Проводить оценку могут следующие лица:

  1. юридические лица, осуществляющие хозяйственную деятельность в любой сфере, но имеющие в штате оценщиков, обладающих соответствующей лицензией;
  2. органы местной исполнительной власти, имеющие полномочия в сфере земельной оценки.
  3. юридические лица, получившие лицензию на осуществление данного типа работ;
  4. физические лица, оформленные как ИП, имеющие соответствующую лицензию и прошедшие подготовительные курсы в этой сфере;

Как уже было отмечено выше, профессиональную оценка могут проводить только специалисты, обладающие соответствующей лицензией. Только документ, полученный от таких экспертов, может быть принят к рассмотрению в официальных органах.Таким документом является непосредственно отчёт об оценке земли.

Он может предоставлен либо в виде акта, либо в форме справки, которая отражает результаты осуществлённых расчётов.Если же получение официального документа не требуется, то оценку можно провести самостоятельно. Сделать это можно либо в режиме онлайн на специализированных сайтах либо провести собственную оценку, используя одну из методик оценки земельных участков.Доходный подход основан на определении возможного дохода в будущем от использования земельного участка.
Сделать это можно либо в режиме онлайн на специализированных сайтах либо провести собственную оценку, используя одну из методик оценки земельных участков.Доходный подход основан на определении возможного дохода в будущем от использования земельного участка. Подход основан на принципе ожидания.

Инвестор или покупатель, действуя разумно, приобретет земельный участок, ожидая получить прибыль или выгоду от его использования в будущем.Этот подход может быть применен только в отношении таких объектов, из которых можно извлекать доход.

При этом потребуется тщательно провести финансово-экономический и физический анализ характеристик участка и всего проекта.В рамках подхода используется один из трех методов:

  • Метод предполагаемого использования – применяется для определения стоимости исходя из варианта наиболее эффективного использования.
  • Метод капитализации земельной ренты. Чтобы воспользоваться методом, необходимо владеть информацией об арендных ставках и физических характеристиках участка.
  • Метод остатка – вычисление стоимости земельного участка, который можно «улучшить» для последующего извлечения прибыли. При этом определяются затраты на строительство и выручка от реализации проекта.

Рассмотрим особенности каждого метода доходного подхода подробнее.Оценка проводится для конкретных целей и по определенным критериям. Выясняя стоимость участка, заказчик предполагает использование земли в конкретных целях – для сельскохозяйственных работ, постройки зданий и сооружений или продажи. От конечной цели оценки зависит методика проведения работы.

Методы оценки земельного участка – способы определения рыночной, кадастровой стоимости земли. Разработаны в результате обобщения опыта специалистов.Сама оценка представляет собой процесс поиска и фиксирования денежного эквивалента земельного участка относительно его полезности, качества, ликвидности на национальном и международном рынке.Степень погрешности в оценки зависит от выбранного метода и задачи, которую призвана решить такая процедура. Рынок недвижимости динамичен.

Стоимость участка также может меняться, что не может не отражаться на окончательной стоимости земли за конкретный период времени.В 2021 году в РФ используются следующие виды оценки земельного участка:

  • Экономическая. Проводится государством, регионами, муниципалитетами для определения нормативной стоимости земельного участка. Важна для выяснения экономической годности земель; для проведения сельскохозяйственных, мелиоративных и иных работ. Основу оценки составляет анализ пригодности использования земли по сравнению с другими природными ресурсами в конкретной местности.
  • Денежная. Она важна для регулирования экономических отношений в области гражданского оборота земельных участков. Выполняется для определения точной стоимости при заключении гражданско-правового договора. Такая оценка также важна при установлении ставки земельного налога.
  • Бонитировка почвы. Она необходима для целей установления нормативов и ценовых параметров в рамках государственного земельного кадастра. Оценка проводится для установления пригодности использования аграрных земель. При помощи бонитировки определяется экологическая пригодность грунта для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур.

Оценщик вправе комбинировать виды в зависимости от конкретных потребностей процедуры. Процедура может проводиться с учетом справочной, нормативной, правоприменительной документации.Постановка земельного участка на кадастровый учет осуществляется в порядке, установленном законодательством.

Что такое пожизненное наследуемое владение земельным участком? Смотрите тут.Оценка представляет собой комплексную задачу.

Для ее целей используются следующие методы:

  • Нормативный.
  • Доходный (капитализации земельной ренты).
  • Выделения.
  • Сравнительных продаж.
  • Разбивки на участки.
  • Распределения.
  • Остаточный.

Нормативный метод применяется в случае, если земельный участок подлежит выкупу и передаче в собственность государству (муниципалитету).

Он актуален при наследовании земельного участка и предоставлении его в залог.

Учитываются также затраты, которые появляются при отводе земельного участка под строительство.Метод сравнительных продаж основывается на изучении стоимости аналогичных участков на рынке недвижимости.

Оценщик может учитывать объем сделок ЗУ конкретного назначения и (или) изучать их текущий спрос.Учитываются:

  1. экономические прогнозы специалистов.
  2. зонирование;
  3. наличие или удобства подвода инженерных коммуникаций;
  4. местоположение земли;

Метод капитализации земельной ренты основывается на обработке информации об арендных ставках не земельные участки. Рента определяется как доход в виде арендных платежей.Платежи должны быть регулярными и фиксироваться в определенных документах.

Капитализация высчитывается на основе реализации арендованной земли и совокупности полученных доходов от аренды. Метод распределения применяется, если земельный участок оценивается как имущественный комплекс, т.е. вместе со зданиями и сооружениями.

Учитывается соотношение цены земельного участка и построек, расположенных на нем.Метод выделения используется для оценки земельного участка с постройками. Оценщик последовательно рассчитывает стоимость каждого объекта, суммирует полученные показатели и выводи окончательную рыночную стоимость.

Отдельно рассчитывается стоимость улучшений.Метод остатка предполагает оценку земельного участка, в случае, если его качественные характеристики можно улучшить постройками. Специалист определяет доход от ренты – в зависимости от средних рыночных показателей и возможных расходов.

Далее определяется доход, который можно получить от использования зданий и сооружений.

Затем специалист капитализирует полученную сумму в окончательную стоимость земельного участка.Метод разбивки применяется при разделении земли на несколько земельных участков. Оценщик количество будущих участку, цену освоенных из их состава земель.Специалист выполняет расчет расходов, определяет график освоения, реализации, примерный срок продажи и полученную прибыль.

Оценщик количество будущих участку, цену освоенных из их состава земель.Специалист выполняет расчет расходов, определяет график освоения, реализации, примерный срок продажи и полученную прибыль. В стоимость также включены затраты на расчистку, планировку территории, зарплата специалистам.

Применяется для расчета стоимости участков с постройками и без. Основное условие для применения этого метода – допустимость получения земельной ренты. Использование такого способа расчета подразумевает следующий алгоритм:

  • Расчет рыночной стоимости.
  • Определение коэффициента капитализации.
  • Определение земельной ренты, которая создается на земельном участке.

Земельная рента может определяться как выгода, получаемая от сдачи надела в аренду.

Данные для ставки капитализации получают путем сравнения цен продаж и размеров арендной платы, а на основании этих данных определяется коэффициент, либо с помощью кумулятивного метода.Для определения рыночной стоимости участка применяется метод прямой капитализации.

Он предполагает деление годового рентного дохода на ставку капитализации. В итоге величина прибыли преобразуется в стоимость земельного участка.Вычисления производят по формуле:Цена земли = Рентный доход/Коэффициент капитализации.Доход определяется исходя из целевого назначения объекта оценки. В качестве дохода могут использоваться:

  1. для оценки земель населенных пунктов – доход от аренды.
  2. для застроенного земельного участка – часть прибыли, от улучшений (расположенных на нем объектов недвижимости);
  3. в отношении сельскохозяйственных земель и лесного фонда – расчетный рентный доход;

Особенность коэффициента капитализации заключается в том, что он состоит только из ставки дохода и не включает в себя норму возмещения капитала.

Коэффициент капитализации определяется следующими способами:

  • Кумулятивно: сложение размера безрисковой ставки отдачи на капитал и премии за риск, который связана с инвестированием средств в данный объект.
  • Деление размера земельной ренты по аналогичным объектам на цену их реализации.

Метод капитализации может использоваться не всегда.

Среди ограничений выделяется нестабильность цен, неравномерность начисляемой прибыли, а также большой разброс цен на продажу аналогичных объектов на рынке. Применение метода целесообразно, когда оцениваются земельные участки, которые приносят постоянную или стабильно изменяющуюся прибыль.

Основное условие для применения метода – наличие на земельном участке возможности для его застройки с целью последующего получения дохода.

Алгоритм определения стоимости объекта этим методом:

  • Определение затрат на воспроизводство/замещение улучшений, которые соответствуют НЭИ.
  • Вычисление земельной ренты в виде разности дохода от использования имущественного комплекса и дохода, полученного только от улучшений.
  • Определение рыночной стоимости объекта посредством капитализации земельной ренты.
  • Расчет чистого операционного дохода от имущественного комплекса за конкретный период времени. За основу принимаются рыночные ставки арендной платы.

Чистый операционный доход (ЧОД) рассчитывается по следующей формуле:ЧОД = Действительный валовый доход – Операционные расходы.Потенциальный валовый доход – это выручка, которую можно получить в результате сдачи в аренду всей площади имущественного комплекса в аренду, когда потери от невыплаты арендной платы отсутствуют. Арендные ставки принимаются среднерыночные для аналогичных объектов.Этот метод особенно актуален для оценки участка, застроенного коммерческими объектами.

Он показывает свою эффективность в условиях отсутствия сведений о продажах свободных участков.Метод остатка применяется в следующих условиях:

  1. существующие объекты отвечают требованиям НЭИ земельного участка;
  2. стоимость недвижимости, размещенной на земельном участке, или расходы на ее строительство, а также срок эксплуатации могут быть рассчитаны с высокой степенью точности;
  3. годовой чистый операционный доход, получаемый в результате эксплуатации, уже известен.

Метод остатка применяется, когда нежилая недвижимость относительно недавно введена в эксплуатацию или еще не была возведена.

Главное правило, которое должно соблюдаться для расчета методом предполагаемого использования – возможность эксплуатации земельного участка тем способом, который приносит прибыль.

Алгоритм применения метода следующий:

  • Расчет размера и структуры операционных расходов.
  • Расчет ставки дисконтирования, которая соответствует уровню инвестиционного риска.
  • Расчет суммы и временной структуры затрат, необходимых для использования объекта в соответствии с НЭИ.
  • Расчет величины и временной структуры доходов.
  • Определение стоимости земельного участка посредством дисконтирования денежных потоков.

Дисконтирование – это процедура приведения будущих денежных потоков к дате оценки по ставке дисконтирования, определенной оценщиком.

В качестве источника получения дохода применяется сдача в аренду, хозяйственное применение свойств участка или имущественного комплекса, а также продажа объекта.Сравнительный подход подразумевает определение стоимости земельного участка посредством сопоставления цен продаж аналогичных объектов.

В основе подхода лежит принцип замещения – покупатель, действуя разумно, не заплатит за объект сумму больше, чем он мог бы заплатить за аналогичный земельный участок.Сравнительный подход показывает свою эффективность для оценки стоимости незастроенных участков. При наличии достаточного количества достоверных данных о реализации объектов за конкретный временной отрезок можно получить максимально точную рыночную стоимость участка на определенном рынке.В сравнительном подходе применяется три метода:

  • Метод сравнения продаж – считается самым простым и эффективным. Основан на сравнении цен аналогичных объектов.
  • Метод выделения – используется исключительно для застроенных объектов.
  • Метод распределения – используется для установления соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем зданий.

Основное условие для возможности использования метода сравнения продаж – наличие данных о ценах сделок с земельными участками, которые являются аналогами объекта оценки.

Метод подразумевает следующий алгоритм:

  • Определение рыночной стоимости земельного участка посредством обобщения выполненных корректировок.
  • Установление по каждому элементу сравнения значение корректировок.
  • Определение, по каким элементам будет проводиться сравнение.
  • Проведение корректировок по всем элементам сравнения в отдельности.

В качестве элементов, принимаемых для сравнения, используются следующие факторы:

  1. физические свойства – площадь, плодородность, рельеф и проч.;
  2. местоположение;
  3. наличие инженерных коммуникаций и др.
  4. наличие обременений;
  5. вид разрешенного использования;
  6. транспортная доступность;

Помимо ценообразующих факторов во внимание принимаются характеристики проведенных сделок в отношении земельных участков.

Это:

  1. условия оплаты по договору – используются собственные или заемные средства;
  2. условия проведения платежа – наличные денежные средства, бартер и т.д.;
  3. изменение цен на земельные участки за временной отрезок, начиная с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценочных работ.
  4. обстоятельства, в которых совершалась сделка – банкротство, свободный рынок и т.п.;

Корректировка цен происходит по единицам сравнения:

  1. если участок не предназначен для застройки – руб./1 м2 участка;
  2. если участок предназначен для целей строительства — руб./1 м2 возводимой площади.

По итогам внесения корректировок цены аналогов за единицу измерения должны быть близки.

Если выявляется значительный разброс, необходимо подобрать другие аналоги. Данные для сравнения берутся из достоверных источников информации: Справочника оценщика недвижимости Лейфер Л. А., НЦПО, ресурс СтатРиэлт.После того, как все корректировки будут внесены, с помощью формулы средневзвешенной величины вычисляется итоговая стоимость объекта оценки.Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка.
А., НЦПО, ресурс СтатРиэлт.После того, как все корректировки будут внесены, с помощью формулы средневзвешенной величины вычисляется итоговая стоимость объекта оценки.Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка.

Взаимосвязь действительно существует. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена.Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:

  1. кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
  2. рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.

В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от 7.02.08 г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.

Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ.

Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли вы уже знаете, а знаете ли вы о выкупной стоимости ЗУ? Если нет, тогда прочитайтенаш материал по этой теме.Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная.

Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия.

Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами.Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает . Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид.Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой . При существенном снижении рыночной стоимости, требуется обратиться в кадастровую палату, с требованием о пересмотре установленных ревизией кадастровых оценочных параметров.Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.

Условия, при которых метод может быть использован:

  1. соответствие имеющихся улучшений земельного участка его НЭИ.
  2. наличие сведений о ценах сделок в отношении имущественных комплексов, аналогичных тому, в который входит оцениваемый объект;

Для использования метода применяется следующий алгоритм:

  • Расчет рыночной стоимости имущественного комплекса, в состав которого входит оцениваемый объект.
  • Установление элементов, по которым будет проводиться сравнение единого имущественного комплекса с аналогами.
  • Определение корректировок цен по каждому элементу сравнения.
  • Производство сглаживающих корректировок по каждому элементу сравнения.
  • Расчет стоимости замещения/воспроизводства улучшений территории.
  • Определение стоимости оцениваемого земельного участка посредством вычитания стоимости замещения/воспроизводства улучшений из цены на единый комплекс недвижимости.
  • Установление по каждому элементу характера и степени отличий аналога от единого комплекса.

При определении стоимости замещения/воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Он определяется в целом или денежном выражении как сумма физического, функционального и экономического износа.

Для применения метода распределения необходимо соблюдение следующих условий:

  1. наличие данных доле земельного участка в рыночной стоимости всего объекта;
  2. соответствие способа использования объекта его НЭИ.
  3. наличие данных о ценах сделок с имущественными комплексами;

Метод используется по следующему алгоритму:

  • Определение рыночной стоимости всего имущественного комплекса.
  • Вычисление рыночной стоимости земельного участка посредством умножения рыночной стоимости всего объекта на размер доли земли в нем.
  • Установление элементов, по которым будет проведено сравнение единого имущественного комплекса с аналогами.
  • Сглаживающая корректировка цен по каждому элементу сравнения объектов.
  • Установление степени отличия аналогов от оцениваемого объекта по каждому элементу.

Метод распределения может применяться только для застроенных земельных участков.В соответствии требованиями законодательства, существует несколько форм документов, подтверждающих стоимость земли. Конкретика зависит от назначения проводимой оценки.

Поэтому такой вопрос в первую очередь задают специалисты при обращении в оценочную компанию.Отчёт об оценке земельного участка делается в случае предоставления документов в банк для оформления ипотеки или залога недвижимого имущества. Так же ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» требует подготовку отчёта при проведении сделок с государственной или муниципальной собственностью.

Так же ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» требует подготовку отчёта при проведении сделок с государственной или муниципальной собственностью. В добавлении к этому Налоговый кодекс РФ обязует предоставлять именно отчёты об оценке нотариусам при вступлении новых собственников земли в наследство.Экспертное заключение по стоимости земельного участка делается при подаче в суд с иском имущественного характера.

Судебный эксперт должен иметь соответствующую учётную специальность по оценке недвижимости и состоять в государственном реестре судебных экспертов. Более того в экспертизе есть отметка об уголовной ответственности специалиста за дачу ложного заключения, что для судьи является гарантией объективности исследования.Информация полезна?Сохрани себе на стену.При вычислении рыночной цены земельного надела затратный подход практически не применим. Он предполагает оценку надела с его улучшениями (зданиями, постройками, коммуникациями).

Предполагается, что инвестор, действуя разумно, не станет платить большую цену, чем та, в которую обойдется покупка земли под застройку и возведение на нем аналогичного здания в конкретный временной отрезок.Затратный подход базируется на методе выделения и определяет рыночную стоимость по такой формуле (важно, чтобы участок использовался в соответствии с НЭИ):Стоимость земли = Стоимость земельного участка с улучшениями – Стоимость улучшений.Основная суть сценки участка заключается в определении его цены или стоимости права аренды.Основными аспектами, которые учитываются при оценке, являются:

  1. местонахождение участка;
  2. внешние факторы, которые могут быть как благоприятными, так и негативными;
  3. полезность участка в сравнении с другими аналогичными предложениями.
  4. спрос на землю в конкретной зоне;

При оценке также учитывается наличие подключенных инженерных коммуникаций, а при их отсутствии – возможности их проведения. Немаловажным также является состав грунта и ландшафт местности.

Эти показатели учитываются при намерении возвести какие-либо сооружения на участке либо при планировании проведения аграрных работ.Учитывая, что в этих целях в основном и используются земельные участки, то данные показатели имеет первоочередное значение.В Гражданском кодексе ясно указано, как оформить в собственность участок в аренде. Какие последствия продажи земельного участка с обременением могут быть — мы расскажем.В результате проведения работ составляется отчет об оценке. Он имеет установленную форму и составляется в соответствии с утвержденными стандартами.

Он обладает юридической силой и может потребоваться в следующих случаях:

  1. при оформлении купли-продажи;
  2. для целей кредитования;
  3. для включения достоверной информации в бизнес-план при реализации инвестиционного проекта;
  4. при оформлении договора аренды;
  5. для оспаривания кадастровой стоимости с целью снижения налоговой нагрузки;
  6. при судебных спорах и в других ситуациях.
  7. при вступлении в наследство;
  8. для определения выкупной цены;
  9. для внесения участка в уставный капитал;

Материалы, используемые в отчете об оценке, должны подтверждать рассчитанную рыночную стоимость земельного участка. Если какие-то сведения не связаны с установленной ценой, включать их в отчет не целесообразно, чтобы не вводить в заблуждение читателя.В отчете содержится следующая информация:

  1. определение варианта НЭИ.
  2. фотографии объекта и улучшений, расположенных на нем;
  3. описание земельного участка с указанием назначения, вида разрешенного использования, имущественных;
  4. описание улучшений земельного участка (зданий, сооружений, инженерных коммуникаций и результатов работ, изменяющих качественные характеристики объекта);
  5. описание рынка земли;

Помимо этого, в отчете необходимо описать процедуру определения стоимости объекта оценки. Для этого указывается, какие подходы и методы были применены и приводятся ссылки на источники информации.Итоговая стоимость земельного участка прописывается в рублях в виде конкретного значения.

Договором на проведение оценочных работ может быть установлено иное. К примеру, одним из условий договора может прописываться необходимость указания стоимости в виде диапазона.ЗаказОсмотр объекта и составление отчетаОплатаПередача отчетаОценка земли – комплексная, технически сложная процедура.

Она выполняется для определения актуальной (рыночной) стоимости определенного участка земли (имеющего фиксированные географические координаты). Оценка стоимости земли требуется:

  1. при оформлении дарения, наследования земельного участка;
  2. в ходе судебных разбирательств, касающихся земельных участков (напр., раздел).
  3. для возможности получения ссуды под залог земли;
  4. при заключении соглашений, предметом которых является земля (купля, продажа, передача в аренду);

На расчет стоимости земельного участка влияет множество факторов. Например, в случае определения стоимости земли под застройку главными критериями, влияющими на ее цену будут:

  1. уровень чистоты окружающей среды;
  2. степень развития инфраструктуры и транспорта;
  3. удаленность от центра области;
  4. наличие возможности подключения газа, воды, электроэнергии и пр.

Оценка стоимости земельного участка – исключительная прерогатива специалистов-оценщиков.

Они обладают навыками сбора необходимой информации и ее анализа, путем применения специальных подходов и методов.Существует три вида оценки стоимости земельных участков:

  1. Доходный;
  2. Затратный.
  3. Сравнительный;

1. Наиболее часто применяемый, по причине высокой достоверности получаемых результатов – сравнительный подход. Он заключается в изучении имеющегося на момент оценки состояния рынка недвижимости, выявлении и объективном анализе проведенных (в обозримом прошлом) сделок с аналогичными по своим критериям земельными участками.

Анализ проводится тремя методами:

  1. Метод распределения. Применим только для участков с постройками.
  2. Метод выделения. Применим только для участков с постройками;
  3. Метод сравнения. Применим, как для застроенных участков, так и участков свободных от построек;

2. Доходный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка применяется, когда оцениваемая земля наделена способностью самостоятельно приносить доход (без необходимости возведения построек), к такому типу земель относятся, например, пашни, сельхоз угодья. Доходный подход в ходе независимой оценки рыночной стоимости земельного участка может быть реализован тремя способами:

  1. Метод остатка;
  2. Метод капитализации;
  3. Метод возможного применения.

3.

Затратный подход в ходе проведения оценки земельного участка на практике не применяется, т.к.

отсутствует возможность воспроизвести подобный участок (и как следствие рассчитать затраты на воспроизведение). Теоретически применим при оценке участков месторождений полезных ископаемых.Процесс рыночной оценки земельного участка разбит на этапы:

  • наличие/отсутствие строений;
  • стандарты и правовой порядок. Когда проводится независимая оценка земельного участка цена будет зависеть от того, к какой категории причислен участок, его возможное целевое назначение, тип собственности, кадастровый номер, есть ли постройки на участке, конкретная дата проведения процедуры.
  • стоимость продукции, выращиваемой на участке;
  • Сбор данных необходимых для анализа в процессе определения рыночной стоимости земельного участка. В ходе анализа учитываются конкретные характеристики участка:
      географические координаты;
  • форма участка;
  • удаленность от рынка сбыта;
  • плодородность земель;
  • и прочие аспекты.
  • Составление договора о предоставлении услуги оценки. На данном этапе формулируются:
      цель определения стоимости;
  • Использование описанных выше подходов и методов оценки земли.
      На почве ранее проведенного анализа полученных данных об оцениваемом участке, определяется самый эффективный (из разрешенных и осуществимых на практике) способ землепользования.

      Каждый из подходов к оценке дает отличную от других цифру. Поэтому полученные результаты сравниваются, корректируются и приводятся к единому, наиболее достоверному значению.

  • состояние инфраструктуры и коммуникаций;
  • Подготовка отчета о выполнении экспертной оценки земельного участка.
      Готовится отчет в письменном виде, соответствующем требованиям ряда законодательных документов.

      Отчет должен быть составлен так, чтобы заказчик (не специалист-оценщик) мог понять суть процедуры оценки и самостоятельно перепроверить изложенные расчеты.

Если вам нужно заказать оценку земельного участка, рекомендуем воспользоваться услугами консалтинговой группы «Апхилл».

Данная компания успешно работает на рынке оценки недвижимости с 2009 г.За эти годы проявила себя как высококлассный и стабильный партнер. Доказательством солидности и профессионализма компании является портфель проектов, насчитывающий более полутора сотен корпоративных клиентов из России и зарубежных стран.К преимуществам сотрудничества с консалтинговым агентством «Апхилл» следует отнести:

  1. оперативные сроки проведения оценки;
  2. консультации на бесплатной основе;
  3. высоко конкурентные цены на услуги оценки.
  4. выполнение заказов на территории всей страны;

Источник: https://www.mrsa.ru/zagorodnaya-nedvizhimost/kak-proishodit-ocenka-zemliСтоимость работЗемельный участок с/х назначения17 000 РЗемельный участок, массив (земли рекреационного назначения)дог.Земельный участок, массив (земли населенных пунктов)дог.

  1. Все затраты компании, в том числе непредвиденные;
  2. Печать 2 экземпляров Отчета об оценке
  3. Выезд оценщика;

Для определения стоимости права собственности или права временного владения и пользования коммерческой недвижимостью нам потребуются от вас следующие документы:

  1. Сведения о наличии обременений (залог, долгосрочный договор аренды и т.д.);
  2. Кадастровый паспорт земельного участка;
  3. Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
  4. Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо);
  5. Если на земельном участке имеются здания, то необходимо предоставить документацию по каждому объекту улучшений.

Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое. Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.( 1 оценка, среднее 5 из 5 )Понравилась статья?

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+