Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Оформление купли продажи квартиры на несовершеннолетних

Оформление купли продажи квартиры на несовершеннолетних

Оформление купли продажи квартиры на несовершеннолетних

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?

21 марта 2018Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми предусмотрена законодательством. Если ребенок — собственник, потребуется разрешение органов опеки.

В ином случае (если ребенок прописан в квартире, но не владеет ей) необходима выписка с прежнего места жительства с одновременной пропиской в новом жилье.Ситуации, при которых семье с ребенком необходимо продать квартиру, встречаются часто. Во многих случаях дети являются собственниками жилья, что существенно осложняет процедуру его отчуждения.

Однако при соблюдении правил и особых условий период совершения сделки значительно сокращается.Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не запрещается. Правила отчуждения регулируются жилищным и гражданским кодексом РФ.

Однако это не простая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.Государство защищает права детей с удвоенной силой. Поэтому в некоторых случаях продажа может произойти только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.Многое зависит и от имущественных прав ребенка.

А это требует дополнительных документов и времени.Многое зависит и от имущественных прав ребенка. Он может являться:

  1. ее наследником.
  2. владельцем доли в продаваемой квартире;
  3. прописанным в ней, но не имеющим право собственности (в данном случае единственное право – проживания);
  4. собственником жилья;

В каждом из этих случаев механизм отчуждения квартиры не одинаков.

На порядок и сроки сделки влияют и иные обстоятельства, такие как:

  1. способ продажи (наличный, безналичный);
  2. основание приобретения квартиры (договор дарения, мены, купли продажи и другие);
  3. возраст ребенка.
  4. наличие обременения жилья;

Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 гражданского кодекса РФ, возраст ребенка влияет на его дееспособность.

Виды:

  1. полная (с 18 лет и в некоторых других узаконенных случаях);
  2. частичная (с 6 до 14 лет).
  3. ограниченная (с 14 до 18 лет);

До шести лет ребенок недееспособен.Проблем с продажей не возникает при наступлении полной дееспособности, дающей право свободно вступать в правоотношения и нести обязанности по сделкам. Однако не всегда для этого необходимо достижение восемнадцатилетнего возраста.Получить полную дееспособность можно с шестнадцати лет:

  1. В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.
  2. После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.

При наступлении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.В случае с ограниченной и частичной дееспособностью (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки.

Для его получения необходимо предоставить сведения, подтверждающие, что новая жилая площадь не хуже предыдущей.

При этом учитывается:

  1. расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
  2. техническая оснащенность;
  3. условия проживания;
  4. соответствие санитарных норм утвержденным законом;
  5. размер новой квартиры, ее площадь;
  6. иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Главная цель органов опеки – защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Помимо этого, все сделки происходят с согласия родителей или опекунов.Риски не исключены при любых видах сделок, связных с отчуждением квартиры.

Когда при их совершении участвует ребенок, они возрастают еще больше.Основная проблема – возможный отказ органов опеки. Но не всех этот факт останавливает.

Многие родители идут на риск и продают квартиру незаконным путем.Риски покупателя в этом случае не менее оправданы.

Приобретающей стороне следует обратить внимание на:

  1. возраст и количество детей, имеющих долю в продаваемой квартире;
  2. выписку, подтверждающую, что на момент продажи в квартире нет зарегистрированных лиц.
  3. подлинность и достоверность разрешения органов опеки;

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки.

В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства.

Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.В некоторых ситуациях опека может отказать в продаже квартиры.

Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

  1. Новые жилищные условия хуже предыдущих.
  2. Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.
  3. Если новое жилье находится в аварийном состоянии.
  4. Отсутствие прописки в новом жилье.
  5. Отказ одного из родителей от продажи.
  6. Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
  7. Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
  8. В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).

Отказать могут и по иным причинам. В каждом случае органы опеки сопоставляют все имеющиеся факты и выносят индивидуальное решение.

Например, государственный орган откажет в продаже квартиры семье с ребенком-астматиком, если новое жилье приобретается в районе с высокой загазованностью или близостью перерабатывающих предприятий.Если ребенок — несовершеннолетний собственник, то при продаже жилья необходимо разрешение органов опеки.Ребенок может владеть квартирой полностью либо только ее долей.Право собственности при этом могло возникнуть на основании договора:

  1. вступления в наследство и т. д.
  2. дарения;
  3. мены;
  4. купли-продажи;

Примечание.Согласно ГК РФ, опекунам, попечителям и их близким родственникам запрещено совершать куплю-продажу или обмен со своими подопечными (кроме дарения или передачи в наследство).Продажа квартир, собственниками которых являются дети, происходит по общей схеме. Главная особенность – разрешение органов опеки и попечительства.Таким образом, оформление сделки включает в себя четыре этапа:

  1. получение разрешения на продажу;
  2. составление договора, подписание его сторонами;
  3. переход права собственности путем регистрации в Росреестре.
  4. передача квартиры, получение денег за продажу (наличными или безналичным способом);

Примечание.При подписании договора требуются подписи всех дольщиков, имеющих право собственности на продаваемую квартиру. Дети до 14 лет не имеют право лично заверять документы.

Вместо них это делают родители или опекуны. После 14 лет ребенок может самостоятельно подписать договор.Для получения разрешения органов опеки необходимо предоставить пакет документов.Продать квартиру, собственником которой ребенок не является, проще.

Для этого нет необходимости получать разрешение в органах опеки. Однако и в этом случае есть моменты, которые могут существенно затормозить процесс оформления сделки.Если ребенок прописан в квартире, перед продажей его необходимо выписать. Это основной момент, при отсутствии которого продать ее будет сложно.

Покупатель не будет приобретать жилье с обременением в виде малолетнего гражданина.Однако получить выписку не так просто, как кажется.

Закон разрешает производить данную процедуру только при условии одновременной прописки ребенка в другом жилом помещении. Это связано с запретом государства о выписывании ребенка в «никуда».

Отсюда возникает много проблем: родители без иного жилого помещения не имеют возможности прописывать детей в другом месте.В этой ситуации существует только два варианта решения проблемы:

  1. Прописать в ней одного из родителей. По закону местом жительства ребенка до 14 лет признается жилье, в котором зарегистрированы его отец или мать.
  2. Найти подходящую квартиру (у родственников, друзей и т. д.) и зарегистрировать в ней ребенка.

Примечание.При прописке ребенка в другом месте стоит учитывать, что жилое помещение не должно уступать по характеристикам и условиям проживания предыдущему.Законодательство в сфере продажи квартиры с привлечением малолетнего ребенка не совершенно. По большей части основной механизм принятия решения в этом вопросе осуществляется органами опеки.Именно в этом отделе уполномоченные лица выдают разрешение на отчуждение жилья, собственником которого являются дети. В разных ситуациях оно может быть не выдано при наличии конкретных обстоятельств.

Частая причина отказа – отсутствие подходящего и отвечающего всем нормам жилья, в которое переедет ребенок.Однако не во всех случаях органы опеки требуют предоставления новой квартиры.
В некоторых ситуациях это делать необязательно:

  1. Переезд родителей с детьми в другую страну.
  2. Переезд семьи в другой город на территории РФ (однако это обстоятельство возможно только при перечислении денежных средств с продажи квартиры на специальный счет, принадлежащий ребенку).
  3. При покупке квартиры в возводимом доме. Но здесь есть два обязательных условия: этап строительства должен быть завершен больше чем на половину. Второе условие – до момента фактического переезда ребенок должен быть где-то прописан.

Помимо этого, есть и другие случаи, при которых допускается покупка новой квартиры с менее подходящими условиями для проживания, чем предыдущая:

  1. Ребенку необходимо специализированное образовательное учреждение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т.
    д.), которого нет в городе его проживания.

    В таких ситуациях допустим переезд в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

  2. Состояние ребенка (хронические заболевание, некоторые типы врожденных патологий, ярко выраженная аллергия и т. д.) не позволяет проживать ему на прежнем месте жительства.
    На это влияет много факторов: загазованность воздуха, близость с загрязняющими воздух предприятиями, аэропортами, вокзалами и т. д. В этом случае органы опеки могут разрешить покупку квартиры на окраине или небольшого домика в деревне.

    Самое главное – благо ребенка.

  3. Тяжелая болезнь ребенка, при которой ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация.
    В таких ситуациях органы опеки принимают факт заболевания как уважительную причину для покупки новой квартиры с меньшей площадью и в менее удобном районе. На вырученные с продажи прежнего жилья деньги ребенок проходит лечение.

    Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы из медицинских учреждений.

Однако новое жилье должно быть хуже предыдущего в допустимых пределах. Новая квартира должна быть пригодна для проживания и соответствовать всем санитарным нормам. Ухудшение допускается по следующим параметрам:

  1. меньшая площадь квартиры;
  2. менее удобное расположение дома (далеко от центра и учебного заведения);
  3. большое расстояние от дома до ближайшей остановки и т. д.
  4. отсутствие инфраструктуры поблизости;
  5. более старое здание;

Все эти моменты учитываются органами опеки при принятии решения.

По их усмотрению во внимание могут быть взяты и иные обстоятельства.

Каждый случай рассматривается индивидуально.Особенности оформления продажи квартиры без предоставления жилья мало чем отличаются от предыдущих способов. Исключение составляют дополнительные документы, подтверждающие необходимость родителей в переезде.Список документов зависит от основания права не предоставлять жилье после продажи.

Это могут быть:

  1. получение иностранного гражданства, вид на жительство за границей;
  2. медицинские справки;
  3. виза, билеты в другую страну/город;
  4. договор долевого строительства и т. д.

Более подробные сведения о необходимых бумагах предоставляются в органах опеки.Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в РФ регулируются следующими нормативными актами:

  1. Жилищным кодексом РФ;
  2. Семейным кодексом РФ;
  3. Конституцией РФ;
  4. Гражданским кодексом;
  5. Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
  6. Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991г.);
  7. другими актами, в т.

    ч. муниципального значения.

Если у вас остались вопросы или требуется помощь в оформлении сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетнего, обратитесь за бесплатной консультацией профессионала и решите свою проблему.Бесплатная юридическая консультация по всей стране 8 800 707-79-45также вам может быть интересно:-

Как продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний

Ребенок может быть собственником всей квартиры или ее доли, а может просто быть в ней прописан. В любом случае, если собираетесь продать такую квартиру, сделка будет особенной. Мария Яковлева риелторВ статье расскажу, как не нарушить права ребенка при продаже квартиры, в каких случаях понадобится помощь родственников и что делать, если органы опеки запрещают продавать квартиру.Маткапитал.

При рождении второго и следующих детей, а с 2021 года — еще и первого ребенка, семье дают материнский капитал. Эти деньги можно потратить на улучшение жилищных условий: купить квартиру или дом, построить жилье самостоятельно или стать дольщиком. В новом жилье нужно выделить доли детям., Собственность у ребенка может появиться не в момент приобретения жилья, а позже.

Например, такое бывает, если:

  • родители покупают строящееся жилье. Пока квартира не построена, выделить долю ребенку невозможно — ребенок получит ее, когда дом введут в эксплуатацию;
  • родители покупают квартиру в ипотеку. Обычно сначала оформляют квартиру на себя, а когда закрывают ипотеку — выделяют доли детям.

Приватизация.

Если дети живут в неприватизированной квартире, после приватизации они становятся ее владельцами наравне с остальными жильцами, которые участвовали в приватизации. Ребенку полагается такая же доля, как остальным.Для приватизации совершеннолетних будущих собственников и детей от 14 до 18 лет. Несовершеннолетние могут отказаться только с согласия органов опеки.

Такое согласие дают, если у детей есть другое жилье, которое по условиям лучше приватизируемого.Если дети остались без родителей — например, родители умерли или их лишили родительских прав — и живут в неприватизированной квартире, то законные представители или органы опеки в течение трех месяцев оформляют договор, по которому квартира переходит в собственность детям.Оформление квартиры на ребенка. Родители могут оформить квартиру на ребенка по своему желанию. Обычно это делают по нескольким причинам:

  • хотят обеспечить ребенка собственностью, чтобы в будущем у него не было забот о жилье;
  • чтобы квартира не считалась совместно нажитым имуществом супругов. Так при разводе родителей квартира останется ребенку и ее не надо будет делить;
  • чтобы квартиру не отсудили кредиторы. Если родители взяли потребительский кредит и не смогли его выплатить, банк не отберет квартиру в счет погашения долга, поскольку она принадлежит не заемщикам, а ребенку.

Также квартиру могут подарить ребенку или передать по наследству.Могут ли дети распоряжаться недвижимостью.

Дети до 18 лет могут владеть и пользоваться недвижимостью, но не вправе ею распоряжаться. Продать квартиру несовершеннолетнего собственника могут его законные представители: родители, усыновители или попечители.Поскольку собственник несовершеннолетний, в сделке участвуют органы опеки и попечительства.

Они должны дать согласие на продажу, иначе сделка будет незаконной и может быть аннулирована. Опека следит, чтобы права детей соблюдались и чтобы продажа квартиры была выгодна ребенку: он получил деньги, переехал в более комфортную квартиру или уехал из неблагоприятного района., То, как дети участвуют в сделке, зависит от их возраста.Дети до 6 лет считаются малолетними и полностью недееспособными. Все решения за них принимают родители, усыновители, опекуны и органы опеки.Дети от 6 до 14 лет считаются малолетними и частично дееспособными.

На сделке или при сборе документов может понадобиться их присутствие, но все действия за них совершают родители, усыновители или опекуны.Дети в возрасте от 14 до 18 лет также считаются частично дееспособными.

Они участвуют в сделке, но согласие на нее должны дать родители, усыновители или попечители.Полностью дееспособными считаются люди старше 18 лет. Они вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом и ставить подписи на документах. Что делать? 26.06.19В некоторых случаях полностью дееспособными становятся с 16 лет — например, если человек работает по трудовому договору или состоит в браке.Законодательная база.

В основном права несовершеннолетних в сделках с недвижимостью защищает и некоторые статьи В отдельных случаях права несовершеннолетних защищают другие нормы. Например, при отказе от наследства — , а в случае продажи квартиры, в которой зарегистрированы дети, — Знаем все о недвижимостиРазбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимостиПодписатьсяОрганы опеки одобрят продажу квартиры, если покупка новой улучшит жизнь ребенка. Под улучшением обычно понимают деньги на счете или долю в новой квартире.Предоставление жилья.

Самый распространенный вариант улучшить жилищные условия ребенка — выделить ему долю в новой квартире. Доля должна быть такая же, как в предыдущей, или больше, чтобы жилищные условия ребенка улучшились. Что делать? 10.06.19Вот как органы опеки определяют, что доля больше:

  • По стоимости. Например, общая площадь квартиры — 60 м², доля ребенка — 20 м². Квартира по предварительному договору купли-продажи продается за 5 000 000 Р — значит, доля ребенка стоит 1 666 000 Р. Опека, скорее всего, одобрит сделку, если в новой квартире доля ребенка будет стоить больше, даже если по метражу она меньше.
  • По процентному отношению к общей площади квартиры. Общий метраж предыдущей квартиры — 60 м². Доля ребенка в ней — 20 м², то есть 33%. Если новая квартира — 100 м², значит, родители должны выделить ребенку минимум 33% от общей площади — 33 м².
  • По площади. Например, общая площадь предыдущей квартиры — 60 м², и доля ребенка составляет 20 м². Новая квартира — 100 м², и родители хотят выделить ребенку 30 м². Доля больше, поэтому опека, скорее всего, одобрит сделку.

По закону стоимость имущества ребенка не должна уменьшиться.

Остальные способы в нормативных актах не отражены, но на практике органы опеки сами решают, по каким критериям оценивать долю ребенка в каждой ситуации.Также можно купить ребенку отдельную квартиру. Органы опеки будут оценивать ее по тем же критериям, что и долю.Перечисление денег на счет ребенка.

Иногда родители не хотят или не могут выделить долю ребенку. Например, покупают квартиру в ипотеку и банк отказывается выдавать кредит, если одним из собственников будет несовершеннолетний. Тогда родители открывают счет в банке на имя ребенка, переводят туда деньги от продажи его доли, а ипотеку берут на себя.

Несовершеннолетний сможет снять деньги, когда ему исполнится 18 лет.Опека не всегда одобряет такую схему и требует наделить ребенка собственностью.

Сотрудники опеки могут не назвать родителям причину отказа, но обычно опасения такие:

  1. недвижимость надежнее;
  2. денег от продажи доли может не хватить даже на комнату и ребенок не купит себе другое жилье.

При отказе органов опеки родители иногда проводят схему с дарением или обменом. Используют эти виды сделок, поскольку закон запрещает родственникам заключать с ребенком возмездные сделки.

Родители находят еще одну квартиру, которой владеют сами или их родственники. Договариваются с опекой, что в день сделки подарят ребенку долю в этой квартире, которая будет лучше, чем в предыдущей, или обменяют долю ребенка на большую. Деньги от продажи доли в предыдущей квартире перечислят на счет ребенка.

Так у ребенка будет и недвижимость, и деньги.Если опека отказала из-за того, что новая доля дешевле предыдущей, можно использовать еще один необычный вариант договоренностей: предложить разницу в цене перечислить на счет ребенка. Тогда ребенок получит и долю, и деньги.Органы опеки одобряют продажу квартиры, отказывают или дают согласие под условие выполнить какие-то требования.

Решение принимают максимум через 15 дней после подачи заявления.Предварительное решение опеки. Перед тем как выбирать новую квартиру, получите предварительное решение органов опеки. Иногда проконсультироваться удается по телефону, но лучше прийти лично.

Позвоните в отдел опеки района, в котором зарегистрирован ребенок, опишите свою ситуацию и спросите, какие документы понадобятся.

Затем соберите документы на квартиру, которую собрались продавать, и идите на консультацию.Сотрудник опеки скажет предварительное решение, но важно понимать, что нет никакой гарантии, что такое же решение примут на финальном рассмотрении.

Чтобы увеличить шансы на одобрение, после консультации зайдите к руководителю отделения и узнайте его мнение. Может случиться так, что вы попадете к новенькому сотруднику, он предварительно разрешит продажу, а когда придете на основное согласование — получите отказ. Руководитель — человек более опытный, и, скорее всего, его предварительный ответ совпадет с финальным.После консультации оцените сложность ситуации.

Скорее всего, сделка будет простой, если соблюдаются три условия:

  • Новая доля ребенка не больше половины квартиры.
  • Ребенок получает в новой квартире такую же долю, как в старой.
  • Новая доля ребенка не больше, чем доля взрослого собственника.

Заботиться нужно не только о детях, но и о себе в будущем. Через несколько лет ребенок станет совершеннолетним, а затем родители станут пенсионерами.

Если внутри семьи сложатся недружественные отношения, то при продаже квартиры, где ребенку принадлежит больше половины, пенсионеры могут пострадать.

Например, переедут из отдельной квартиры в комнату в коммуналке, потому что только на нее хватит денег от продажи долей.

Что делать? 26.06.18Если согласны с требованиями опеки и понимаете, что сделка будет несложной, можно продавать квартиру самостоятельно. Если предстоит сложная сделка, я советую привлечь риелтора.

Многие профессионалы знают особенности работы с конкретными отделениями опеки и лично знакомы с сотрудниками.Требования органов опеки. Органы опеки могут принимать разные решения в зависимости от региона, города и даже района. Если ситуацию одобрила опека Кировского района Санкт-Петербурга, это не значит, что эту же ситуацию одобрит опека другого района.Нет строгих законов, в которых прописаны критерии, по которым опека принимает решение.

Есть только рекомендации, которые также могут отличаться в разных регионах.Главное требование органов опеки — чтобы при продаже квартиры не ущемлялись права ребенка и не ухудшались его жилищные условия.Закон не устанавливает, по каким критериям органы опеки и попечительства должны понимать, что жилищные условия ребенка не ухудшились. Но по своему опыту я поняла, что шансы получить одобрение органов опеки выше, если:

  • в новой квартире больше площадь или количество комнат;
  • ребенку достанется большая доля, чем в предыдущей, — это главное требование;
  • новая квартира находится в районе, где лучше развита инфраструктура, и ребенку будет удобно добираться до школы, детсада и других нужных учреждений.

Опека обращает внимание на цели, ради которых родители продают квартиру. В некоторых случаях новая квартира может быть хуже предыдущей, но, если жизнь ребенка улучшится, опека одобрит сделку.Также на решение опеки влияют нюансы сделки.

Например, если покупаете квартиру в ипотеку, получить одобрение опеки будет сложнее.

Даже если банк согласится выдать кредит на квартиру, где одним из собственников будет несовершеннолетний, доля ребенка будет в залоге. Некоторые отделения опеки считают, что это ухудшение жилищных условий ребенка: если родители не смогут выплачивать кредит, квартиру заберет банк и ребенок останется без жилья.В этой ситуации сильным аргументом будет, если все деньги от продажи старой квартиры пойдут на первоначальный взнос для новой. Также попробуйте объяснить опеке, что новая квартира больше по площади, там больше комнат, а в районе лучше инфраструктура.

Чем больше аргументов приведете, тем выше шансы на одобрение.Опека учитывает, какую сумму берете в кредит и из каких источников планируете зарабатывать деньги на его погашение. Поэтому могут попросить подтверждающие документы, например справку 2-НДФЛ.Органы опеки неохотно одобряют покупку недвижимости для ребенка в строящемся доме: пока квартира не достроена, выделить долю детям нельзя, а гарантий, что дом сдадут вовремя, нет.

Но иногда органы опеки дают разрешение. При этом проверяют вот что:

  • Репутацию застройщика. Если застройщик задерживает объекты, скорее всего, опека откажет.
  • Соблюдение застройщиком других условий: государственная регистрация ДДУ, страхование своей гражданской ответственности и т. д.
  • Готовность дома. Некоторые отделения опеки требуют, чтобы дом был готов на 50%, некоторые — на 70%.
  • Договор от застройщика. Многие отделения опеки охотнее одобряют покупку квартиры, если используется договор долевого участия или переуступки.

Если семья решила переехать заграницу и для этого продает квартиру, опека, скорее всего, даст разрешение. Органы опеки могут даже не попросить предоставить информацию о новой квартире и выделить в ней долю.

Главное — предоставить доказательства переезда, например вид на жительство.Основания для запрета сделки. Если органы опеки откажут в продаже квартиры, то объяснят свое решение так: «В результате продажи права ребенка будут нарушены».

Как именно — скажут не всегда. В основном опека отказывает по таким причинам:

  • Родители планируют переехать в другой город, который хуже предыдущего.
  • Второй родитель не дал согласие на сделку или не пришел в органы опеки. Такое происходит, когда родители в разводе.
  • Общая площадь новой квартиры меньше, чем предыдущей.
  • Родители планируют сами построить дом и выделить ребенку долю в нем.
  • Родители планируют купить квартиру в строящемся доме.
  • Новый дом хуже предыдущего: аварийное состояние, отсутствие горячей воды.
  • Новая доля в собственности ребенка меньше по метражу или стоимости.
  • В новом районе плохая экология или инфраструктура. Например, далеко расположена школа или детский сад.
  • Ребенок — наследник по завещанию, но в наследство не вступил.

Комплект документов для каждой сделки будет свой. Поэтому заранее узнайте в отделении опеки, куда будете обращаться, какие документы понадобятся.

Вот какие документы обычно просят.Заявление от родителей несовершеннолетнего. Бланк выдают сотрудники опеки. Заявление пишут оба родителя, даже если они в разводе.В некоторых ситуациях можно, чтобы заявление написал один из родителей:

  • второй родитель находится в розыске.
  • второй родитель умер или признан без вести пропавшим;
  • у мамы ребенка статус матери-одиночки;
  • второй родитель лишен родительских прав;

В этих случаях потребуются документы, которые подтверждают, что другой родитель не может написать заявление.Если ребенку больше 14 лет, он тоже пишет заявление.Документы, которые подтверждают личность.

Обычно это паспорта родителей или одного родителя, свидетельства о рождении детей младше 14 лет и паспорта детей старше 14 лет.Постановление об установлении опеки. Если ребенка представляет опекун, потребуется документ об установлении опеки над несовершеннолетним.Свидетельство о регистрации брака.

Если родители в браке, в опеку нужно представить свидетельство о его регистрации. Если в разводе — свидетельство о расторжении брака.Документы от продавца.

Если продаете и взамен покупаете другую квартиру, от продавца новой квартиры потребуются:

  • Паспорт собственника или паспорта, если собственников несколько.
  • Свидетельство о регистрации брака, если собственники женаты.
  • Свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника.

Документы на квартиры.

Органы опеки попросят представить документы на продаваемую квартиру, где есть несовершеннолетний собственник, и на ту, где ребенку будет выделена доля.

Вот примерный список:

  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
  • Справка о регистрации (форма 9). Документ актуален только для тех регионов, где ее выдают, например для Санкт-Петербурга. Ее можно получить или в МФЦ.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Справка о характеристиках квартир (форма 7). Такую справку тоже выдают не во всех регионах. В Питере можно взять или в МФЦ.
  • Правоустанавливающие документы — договоры купли-продажи, свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию и т. п.
  • Единый жилищный документ — ЕЖД. Его выдают жителям Москвы и Московской области в МФЦ или в Едином информационно-расчетном центре — ЕИРЦ. справки о регистрации, о характеристиках квартир и об отсутствии задолженностей по ЖКУ.

Некоторые отделения опеки могут попросить представить предварительный договор купли-продажи, если взамен покупаете новое жилье и там планируете выделить долю ребенку. Но, например, в Санкт-Петербурге предварительный договор не смотрят.Также могут попросить технический паспорт на квартиру, но часто сотрудникам опеки хватает информации из формы 7 и выписки из ЕГРН.Если покупаете квартиру в ипотеку, представьте в опеку согласие банка на выдачу кредита с условием, что одним из собственников будет несовершеннолетний.После получения согласия органов опеки и попечительства квартиру можно продавать.Подписание договора. В договоре нужно указать обязательные условия: предмет договора, цену квартиры и перечень лиц, которые вправе пользоваться жилым помещением.

Лучше, если договор купли-продажи составит опытный юрист, чтобы предусмотреть все риски.Также нужно подробно описать другие условия сделки:

  • Обязанность продавца передать объект недвижимости, а покупателя — принять такой объект и внести за него плату.
  • Информация о том, что имеются необходимые согласия супруга, законного представителя, органов опеки и попечительства.
  • Полные данные продавца и покупателя: ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН или данные представителей и их доверенностей.
  • Обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права.
  • Дата и место подписания договора купли-продажи.
  • Цена. Это существенное условие договора. Должна быть указана точная сумма.
  • Порядок расчетов: наличными или переводом, при помощи кредитных средств, с рассрочкой или без.
  • Данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение, на основании которых продавец приобрел право собственности, например номер и дата договора купли-продажи.
  • Предмет договора — описание и основные характеристики квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры.
  • Условия, при которых органы опеки одобрили продажу квартиры. Например, обязательство зачислить на счет ребенка деньги за продажу его доли.
  • Ответственность сторон за нарушение договорных обязательств — возмещение убытков, неустойка.
  • Подписи сторон.
  • Данные о государственной регистрации права на квартиру — информация из выписки из ЕГРН.
  • Гарантии продавца в том, что квартира никому не продана, не подарена и не заложена, что продавец дееспособен, не признан банкротом, что в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве и др.

В каждом конкретном случае могут быть дополнительные условия — опишите их в договоре максимально подробно.На момент подписания договора купли-продажи у сторон на руках должно быть по экземпляру предварительного договора купли-продажи или авансового соглашения, у продавца — все оригиналы необходимых документов к сделке, а у покупателя — расписка продавца в получении аванса или задатка.Нотариальное удостоверение договора.

В сделках по продаже квартиры, которой владеет несовершеннолетний, договор купли-продажи должен быть нотариально удостоверен.Нотариальное удостоверение — это гарантия юридической чистоты сделки. Нотариус проверит дееспособность сторон, законность и наличие всех документов, отсутствие арестов и ограничений и направит документы и заявление на регистрацию в Росреестр.Регистрация сделки.

Нотариус сам подает все документы в Росреестр — это бесплатно.

Если документы подаются в электронном виде, регистрацию оформят за один день, если в бумажном — за три. Выписку из ЕГРН нужно забирать у нотариуса.Сбор документов.

Для Росреестра нотариус запросит:

  • Договор купли-продажи.
  • Разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет.
  • Паспорт законного представителя и документ, подтверждающий его полномочия: например, свидетельство о рождении ребенка, удостоверение опекуна или свидетельство об усыновлении.
  • Паспорт совершеннолетнего собственника квартиры.
  • Свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника.

Если собственнику от 14 до 18 лет, он самосто­ятельно участвует в сделке. Тогда для сделки нужно приложить:

  • Паспорт несовершеннолетнего собственника.
  • Письменное согласие законных представителей на совершение этой сделки.
  • Разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия на распоряжение имуществом.

Предоставление доказательств опеке. Когда сделка завершена, нужно доказать опеке, что их требования выполнены и права ребенка не нарушены.

Если покупали другую квартиру, представьте в отдел опеки выписку из ЕГРН.

Так опека увидит, что ребенок стал собственником.

Если договаривались перевести деньги на счет — представьте выписку с расчетного счета ребенка.Если покупать другое жилье не планируется. Родители могут продать квартиру и не покупать другое жилье. В этом случае ребенку выделяют долю в другой квартире или кладут деньги от продажи доли на его счет.

Деньги снимет ребенок, когда ему исполнится 18 лет, или родители — если решат купить недвижимость. Часто опека просит и выделить долю, и перевести деньги ребенку на счет.Если продавать квартиру в одном регионе и покупать в другом. Если решили продать квартиру в своем городе и купить в другом, сделка усложняется.

По-прежнему нужно, чтобы условия жизни ребенка не ухудшились.

Но теперь органы опеки будут оценивать не только квартиру, дом и район, но и город. Поэтому часто возникают сложности, если семья решает уехать из Москвы, например в Тверь. Московские органы опеки считают это ухудшением качества жизни.

Та же проблема возникает в Санкт-Петербурге, но реже.

Если переезжаете из регионов в Москву, многие отделения опеки сочтут такую смену города улучшением качества жизни и разрешат продажу.Главная сложность в подобной сделке возникает, если нет еще одной квартиры, где можно выделить долю ребенку. Тогда придется проводить альтернативную сделку: продавать старую квартиру и взамен покупать новую.Обычно с опекой удается договориться о нюансах и они одобряют подобную сделку. Чаще всего договариваются так: сначала продают квартиру в своем городе, кладут деньги на счет ребенка и едут в другой город.

Там покупают новую квартиру, используя деньги со счета, и выделяют долю ребенку. По договоренности с опекой информацию о новой квартире предоставляют до продажи старой или после — когда уехали в другой город.Опека ставит условие, чтобы с момента продажи старой квартиры до выделения доли в новой прошло не больше 30—90 дней. Если не выполнить это условие, сделку признают недействительной.Если родители разводятся.

Если семья жила в общей квартире и родители решили развестись, опека лояльнее отнесется к продаже квартиры.

Развод родителей — это стресс для ребенка, и если он будет продолжать жить в квартире и видеть скандалы родителей, пострадает его психика.

Поэтому органы опеки одобряют продажу и разрешают выделить ребенку долю в квартире меньшей площади и стоимости.

Иногда опека одобряет сделку даже без выделения доли ребенку. Что делать? 27.04.17Если ребенку нужно дорогостоящее лечение. Продавать квартиру, чтобы вылечить ребенка, можно в таких случаях:

  • Нужны деньги на лечение.
  • Ребенок не может жить в этом районе или городе по состоянию здоровья.
  • Ребенку нужно посещать спецшколу или учреждение, где он получает лечение, а из-за места жительства это сложно или невозможно.

В этих ситуациях опека одобряет продажу квартиры и разрешает не покупать новую.

Главное — предоставить справки от врачей, которые подтвердят состояние здоровья ребенка.Если продаете квартиру из-за дорогостоящего лечения, сохраните документы, которые подтверждают, что деньги потрачены на врачей и лекарства. Они понадобятся, если органы опеки попросят отчитаться за траты.Если несовершеннолетние собственники зарегистрированы в разных местах.

По закону нужно обращаться в отдел опеки по месту регистрации ребенка.

Поэтому, если дети владеют одной квартирой, но прописаны в других, придется работать с несколькими отделениями опеки.Вряд ли они будут работать одинаково.

Возможно, одна опека примет решение быстро, а вторая затянет, или одна разрешит продажу, а вторая нет. Также могут попросить разный пакет документов. Эти нюансы усложняют сделку и увеличивают срок продажи квартиры.

Поэтому лучше заранее узнать, в каком районе опека лояльнее, прописать детей в одну квартиру и подавать документы в одно отделение.Если ребенок не вступил в наследство. Если ребенка учли в завещании, он должен вступить в наследство — только после этого можно продавать квартиру. Отказаться от наследства несовершеннолетний может только с согласия органов опеки и попечительства.Если квартира была подарена ребенку, условия ее продажи такие же, как при продаже квартиры, которой владеет несовершеннолетний.

Ребенок должен получить деньги на счет или долю в лучшей квартире.Можно ли продать квартиру родственнику или опекуну.

Ребенок не может продать квартиру или свою долю в ней родственникам.

По закону родственникам, опекунам и попечителям запрещено совершать возмездные сделки с несовершеннолетними. Ребенок может быть прописан в квартире, но не быть собственником.

В этом случае продать квартиру проще: разрешение опеки получать не надо, достаточно самим проследить за соблюдением прав ребенка.

Но есть исключение: если ребенок прописан в квартире и находится под опекой или остался без родителей, понадобится разрешение органов опеки.Решите, где ребенок будет жить после продажи. Если уже куплена новая квартира, пропишите его там. Или зарегистрируйте несовершеннолетнего у родственников или друзей.

Учтите, что дети младше 14 лет живут вместе с родителями, поэтому вместе с ребенком нужно прописать мать или отца.

, Если негде зарегистрировать несовершеннолетнего, но родители планируют купить новую квартиру, можно прописать ребенка там. В этом случае продажа старой квартиры и покупка новой происходят одновременно.

Зарегистрированные снимаются с учета, предоставляют покупателю «чистую» справку о регистрации и прописываются в новой квартире.Для покупателя. Главный риск для покупателя наступает, если продавец умалчивает о ребенке-собственнике, чтобы незаконно продать квартиру. Если покупатель не проверит документы, это в любом случае сделает Росреестр и сделку не зарегистрируют.Часто покупатели путают собственность и регистрацию.

Например, в Санкт-Петербурге проверяют форму 9, видят, что в квартире прописаны только совершеннолетние, и спокойно выходят на сделку.

Хотя родители могли неделю назад выписать ребенка к бабушке.

Если ребенок не прописан в квартире, это не значит, что он не собственник.Чтобы узнать, кто владеет квартирой, обязательно проверьте выписку из ЕГРН. В ней перечислены все собственники квартиры, в том числе несовершеннолетние.

Выписка заменяет свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, но если у продавца остались свидетельства, лучше проверить и их тоже.Свидетельство выдается каждому собственнику, на обратной стороне перечислены остальные собственники квартиры. Так по одному свидетельству вы поймете, есть ли другие собственники и совершеннолетние ли они.Покупатель также рискует, если квартира была приобретена с использованием маткапитала, но продавец не выделил детям доли.

В этом случае сделку могут аннулировать. Поэтому, если у продавца есть дети, которые родились после 1 января 2007 года, даже если они не собственники, — проверьте, с помощью каких средств куплена квартира.Чтобы узнать, использовали ли маткапитал, сначала проверьте паспорт собственника.

Посмотрите страницы 16 и 17, где перечислены дети.

Если у собственника есть дети, которые родились после 2007 года или в 2021 году, поинтересуйтесь, где они зарегистрированы и владеют ли собственностью.Затем попросите у продавца выписку из пенсионного фонда об остатке материнского капитала. Если остаток равен размеру маткапитала, который был установлен в году получения, значит, продавец его не использовал. Например, материнский капитал получали в 2012 году и сейчас осталось 387 640 Р.

указано, что в 2012 году выдавали капитал 387 640 Р. Суммы равны — при покупке квартиры не использовали материнский капитал и доли детям выделять не надо. Ну и что? 18.10.19Также посмотрите договор купли-продажи: в нем указано, за счет каких средств продавец купил квартиру.Для продавца.

Продавцу не стоит молчать о детях: когда покупатель узнает о ребенке, он может подать в суд на продавца за то, что тот не сказал о детях-собственниках.

Покупателя защищают и — если он докажет, что не мог знать о ребенке, то выиграет дело.Также продавец обязан выполнить условия, которые поставили органы опеки. Чаще всего требуют, чтобы ребенок получил долю в новой квартире или деньги на свой банковский счет.

Если требования не выполнить, сделку могут аннулировать.Больше всего рисков возникает у продавца, если при покупке использовали маткапитал, не выделили доли детям и продали квартиру. Тогда пенсионный фонд потребует вернуть маткапитал, сделку аннулируют и может наступить уголовная ответственность Что делать? 14.08.19

  • Самый распространенный вариант — выделить ребенку долю в новой квартире. По закону его имущество не должно уменьшиться по стоимости, но на практике органы опеки сами решают, по каким критериям оценивать долю ребенка в каждой ситуации.
  • Опека обращает внимание на цели, ради которых родители продают квартиру. В некоторых случаях новая квартира может быть хуже предыдущей, но если жизнь ребенка улучшится — опека одобрит сделку. Чем больше аргументов приведете, тем выше шансы на одобрение.
  • Органы опеки могут принимать разные решения в зависимости от региона, города и даже района.
  • Если родители не хотят или не могут выделить ребенку долю в новой квартире, они могут перевести деньги от продажи доли на его счет. Опека не всегда одобряет подобную схему.
  • Органы опеки неохотно одобряют покупку недвижимости для ребенка в строящемся доме.
  • Органы опеки одобрят продажу квартиры, если покупка новой улучшит жизнь ребенка.
  • Если ребенок прописан в квартире, но не является собственником, разрешение опеки получать не надо.
  • Комплект документов, который нужно принести в органы опеки, для каждой сделки будет свой. Заранее узнайте в отделении опеки, куда будете обращаться, какие документы понадобятся.
  • Чтобы продать квартиру с несовершеннолетним собственником, придется получать согласие органов опеки и попечительства.

Мария Яковлева13.05, 12:32Как вы продавали квартиру с ребенком-собственником?

С какими проблемами сталкивались?УЧЕБНИКБесплатный аудиокурс для начинающих инвесторов: слушайте уроки по 10 минут в день — и уже через неделю вы сможете собрать свой первый портфельЛучшее за неделюЕкатерина Мирошкина, экономист29.0940K1028.0936K3030.0932K20Михаил Шардин, инвестировал и бóльшие суммы29.0931K5228.0930K1329.0930K4202.1021K1401.1019K17Шорты30.0916K729.0915K728.0914K1101.1013K5Шорты02.1011K1Екатерина Мирошкина, экономист01.1010K3Шорты28.0910K2330.097K14Дискуссия29.097K230.096K2102.106K2629.096K1627.096K2201.106K3128.096K1001.105K9Дискуссия28.095K5Юлия Девяткова, юрист01.105K329.095K830.095K1628.094K14Анастасия Корнилова, юрист29.094K4

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю. Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписаться·

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Если, к примеру, ребенок владеет 1/3 доли в квартире, то при продаже квартиры, он должен получить в собственность долю в другой квартире не меньше той, которую он имел прежде. Причем, соразмерность этих долей может определяться как по жилой площади, так и по рыночной стоимости.

Момент продажи доли ребенка и момент покупки ему доли в другой квартире, должны совпадать по времени (предполагается альтернативная сделка), т.е.

ребенок не должен «зависать в воздухе», если родители решили разнести продажу и покупку во времени. Сложности могут возникнуть, если предполагается покупка альтернативной квартиры в новостройке (в строящемся доме), т.е.

право собственности на нее будет оформлено в будущем. Разрешение Органов опеки здесь более вероятно получить, если новостройка находится на завершающей стадии строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников), а родители обязаны иметь на руках Договор долевого участия с Застройщиком, с учетом доли ребенка в будущей квартире.

Такая же сложность возникает при переезде семьи в другой город.

Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю. Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.

Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.

Аналогичный вариант происходит и в случае выезда семьи за границу на ПМЖ (в Опеку предоставляется справка из ГУВМ МВД), с продажей всего своего недвижимого имущества в России. Такие или подобные им условия, при которых разрешается проводить сделку продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка, определяют Органы опеки и попечительства.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+