Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Уголовное право - Наиболее удобный вариант управления домом

Наиболее удобный вариант управления домом

Непосредственное управление домом: плюсы и минусы самостоятельности

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает три варианта управления многоквартирным домом (МКД): товарищество собственников жильцов (ТСЖ), передача дома в управление управляющей компании (УК) и непосредственное управление (НУ). Каждый из способов законен — выбор должны сделать собственники жилья на общем собрании. В последнее время тверские жилищные организации начали активно агитировать жильцов за переход от управляющей компании к непосредственному управлению домом. А выгодно ли это жителям? При непосредственной форме управление будет осуществляться непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома, действующими по доброй воле, на свой страх и риск, и к тому же бесплатно.

При кажущемся преимуществе этот аргумент является одновременно и главным недостатком такого способа управления, и чем больше дом, тем в большую проблему непосредственное управление может перерасти.

Чем больше в доме проживает жильцов, чем больше в нем площадь общего пользования, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами.

При этом чтобы найти такого управляющего, который по своей инициативе практически ежедневно решал бы массу самых разных вопросов, очень сложно. Иными словами, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

Призывая жильцов перейти на непосредственное управление многоквартирным домом, управляющие компании преследуют собственные интересы, цели и выгоды, пытаясь таким образом уйти от долгов и ответственности.

Именно поэтому жильцам не говорят о многочисленных минусах и подводных камнях, хотя УК обязаны донести до горожан максимум информации, чтобы их выбор был осознанным. Кроме того, инициатива по переводу домов на непосредственное управление должна исходить от жильцов, а не от УК.

Когда собственников призывают выбрать непосредственное управление, предполагается, что в итоге будет заключен договор на обслуживание с организацией, и она будет выполнять те же работы, что делала в доме управляющая компания, и, следовательно, ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла управляющая организация.

Однако это далеко не так. В соответствии с действующим законодательством управляющая организация в любом случае несет ответственность за качество жилищных и коммунальных услуг перед собственником, даже если это не прописано в договоре. Множество надзорных инстанций (Жилищная инспекция, прокуратура, Роспотребнадзор и др.) всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые, с их точки зрения, необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет.

Множество надзорных инстанций (Жилищная инспекция, прокуратура, Роспотребнадзор и др.) всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые, с их точки зрения, необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет. При выборе собственниками помещений способа непосредственного управления МКД не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов. При непосредственном управлении побудить подрядчика выполнить какие-то работы вы можете только через суд.

Обратите внимание на важный нюанс — договор подряда, а не управления!

То есть отношения с УК в данном случае будут регулироваться не жилищным, а гражданским кодексом.

Кроме того, все штрафы за нарушение пожарной безопасности, аварии и вывоз мусора будут накладываться не на УК, ТСЖ, а на собственника. Кроме того, при НУ жильцы не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п.

1.1 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация».

То есть управляющие компании становятся полностью бесконтрольными! Как только жилищная организация получает юридический статус обслуживающей организации, она обретает иммунитет от всех проверок и претензий.

УК снимают с себя обязательства по погашению возникающей задолженности МКД, по контролю за качеством предоставляемых коммунальных услуг. Взаимоотношения между потребителем и жилищной организацией будут регулироваться только договором, который УК, скорее всего, составит в своих интересах, а интересы жильцов будут явно отодвинуты на задний план.

Взаимоотношения между потребителем и жилищной организацией будут регулироваться только договором, который УК, скорее всего, составит в своих интересах, а интересы жильцов будут явно отодвинуты на задний план. Известно, что управляющая организация обязана выполнять работы, к примеру, по подготовке дома к зиме даже в случае, если далеко не все собственники оплачивают содержание и ремонт жилья. В случае с непосредственным управлением подрядная организациявыполняет работы ровно на такую сумму, какую она соберет с жильцов, и ровно на те виды работ, которые оговорены в договоре.

При НУ подрядчику потребуется обязательно заключить договор с каждым собственником, то есть без этого подрядчик при оказании услуги не может требовать платы со всех. Учитывая ситуацию по сбору платежей, рассчитывать на подобную добросовестность со стороны всех собственников не приходится. Кто-то все равно оплачивать не будет, взыскать с него оплату будет сложно, а значит, добросовестно оплачивающие жильцы будут вынуждены платить и за себя, и «за того парня», как это было и раньше.

Выбрав НУ, каждый жилец будет обязан заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно. Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры?

При выборе непосредственного управления плюс заключается только в отсутствии коллективной ответственности. Каждый отвечает за себя. Подрядная организация не отвечает за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, канализацию, отопление, электроэнергию и газ), дополнительных времени и сил будет стоить заключение отдельных договоров с каждой ресурсоснабжающей организацией, прибавится платёжек.

Каждому собственнику придется заключить как минимум 4, а как максимум 10 договоров.

Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 4 или 10 организаций. Законодательство не определяет ни то, как контролируется обслуживание общего имущества, ни периодичность и формы отчётов управляющей компании перед жильцами, выбравшими непосредственное управление.

Органы местного самоуправления тоже не смогут вмешиваться в отношения жителей с УК, являющейся теперь лишь подрядной организацией. Как следствие, с любыми потенциальными проблемами в этом случае вы останетесь один на один. На сегодняшний день собственники помещений не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом для исполнения функций управления, и результатом этого станет отсутствие планирования работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома.

Кроме того, из-за недостаточной квалификации собственников помещений отсутствует грамотное финансовое управление, в том числе обоснование необходимых размеров платежей на содержание многоквартирного дома. Очень интересен вопрос о качестве коммунальных услуг (наличие холодной и горячей воды, необходимой температуры в квартире).

Подрядная организация отвечает только за содержание сетей (не текут, прочищены). Ресурсоснабжающие организации воду и тепло до дома подали.

А кто будет отвечать за наличие воды на верхнем этаже или нормальное отопление в угловой квартире?

Общее собрание собственников, совет дома или инициативный жилец?

Спросить будет не с кого. Конкретного ответа в законодательстве нет, а если нет, то в чем заключается «максимальная защита прав жильцов», в которой нас так настойчиво уверяют управляющие компании?

Рассмотрим подробнее вопрос поставки коммунального ресурса (холодная, вода, горячая вода, отопление). При других формах управления потребитель отвечает только за коммуникации в квартире.

Если вдруг в подвале прорвало трубу или где-то неисправен стояк, за это отвечает ТСЖ или УК.

За оперативность работ и за устранение проблемы также отвечает УК или ТСЖ. И если по их невнимательности или нерасторопности вас затопило, или вы понесли другой вред, то можете рассчитывать на компенсацию со стороны ТСЖ или УК. При непосредственном же управлении в многоквартирном доме возникают многочисленные риски.

Сложив с себя статус управляющей организации и став «подрядчиком по обслуживанию МКД», обслуживающая организация уже не будет нести прежних обязательств перед жителями за состояние общего имущества – подъездов, подвалов, чердаков, крыш, внутридомовых сетей и оборудования.

Она будет только выполнять конкретные заявки жителей. Когда уже что-то случилось, сломалось, рухнуло, протекло.

Её дело – устранить. А все остальные заботы и убытки останутся на жителях.

Обращаться за помощью в суды и прокуратуру будет бесполезно. Ответ спрогнозировать несложно: «Вы сами выбрали непосредственное управление». Такая система работы (по устранению аварий, но без существенных капитальных и текущих ремонтов), очевидно, приведет к катастрофическому ухудшению и без того во многом неудовлетворительного состояния МКД.
Такая система работы (по устранению аварий, но без существенных капитальных и текущих ремонтов), очевидно, приведет к катастрофическому ухудшению и без того во многом неудовлетворительного состояния МКД.

Особенно это ударит по старому, изношенному жилому фонду города Твери. Качество коммунальных услуг неизбежно ухудшится.

Увеличатся потери ресурса во внутридомовых сетях, поскольку подрядчик никак не заинтересован в осуществлении энергосберегающих мероприятий. А ведь в настоящее время, согласно закону, все потери ресурса внутри дома распределяются на жителей, и платить придется вам. При этом «новые подрядные организации» вряд ли сократят имеющиеся штаты, вряд ли откажутся от уже установленных высоких тарифов, ведь это экономически невыгодно.

А то и вообще установят свои цены.

Какими они будут? Не низкими однозначно.

Таким образом, смена формы управления многоквартирного дома на непосредственное управление перекладывает ответственность за все коммунальные беды с УК на жильцов дома, а компания, обслуживающая дом, продолжит собирать деньги с жильцов, и при этом у нее исчезнет всякая ответственность перед собственниками жилья.

Обслуживающие организации уходят из-под муниципального контроля и Госжилинспекции, исчезают рычаги воздействия на них.

При НУ вся ответственность за своевременное исполнение многочисленных законов, правил, постановлений ляжет тяжким грузом на собственников помещений. Им придется самостоятельно выполнять нормы, закрепленные в законодательных актах, содержать свой дом в надлежащем состоянии, проводить мероприятия по энергосбережению, вести техническую документацию.

И за эту работу заработную плату платить не будут. Для принятия решений о выполнении работ и их оплаты необходимо проводить собрания собственников. Возникнут проблемы с выдачей справок, требующихся жильцам дома при обращении в органы социальной защиты и органы местной власти.

Как показывает практика, выбранный способ непосредственного управления в многоэтажном многоквартирном доме влечет за собой многочисленные проблемы.

Так, в Астрахани местные власти стали требовать от собственников-физлиц ликвидировать аварийные деревья, а также эксплуатировать лифты, являющиеся опасными промышленными объектами.

В Ставропольском крае жители многоэтажек Георгиевска не заключили договор с местной теплосетевой компанией, в результате кредиторская задолженность дома возросла до 22 млн рублей, что повлекло сбои в теплоснабжении всего жилого фонда. В качестве плюса непосредственного управления управляющие компании называют также прозрачность платежей между жильцами и ресурсоснабжающими компаниями.

Но, исходя из своих интересов, они забывают сказать, что в Твери успешно реализуется практика прямых платежей, которая не подразумевает изменения формы управления многоквартирным домом.

В этом случае платежи жителей идут напрямую в ресурсоснабжающую организацию, минуя счета УК, таким образом, управляющая компания не может использовать их по своему усмотрению и на деньги за тепло и горячую воду, скажем, отремонтировать крышу.

Принять решение о переходе на прямые платежи могут жильцы на общем собрании собственников. В настоящее время многие специалисты в сфере ЖКХ считают непосредственный способ управления в многоквартирном доме неэффективным, который влечет его разрушение, а руководителями различных рангов постоянно поднимается вопрос о необходимости исключить из нормы закона этот способ управления домов. Ну не может, к примеру, девятиэтажный дом управляться одновременно десятками людей.

У каждого из них своё мнение, своя жизнь, своя работа, свои проблемы.

А жилой дом постоянно требует внимания, заботы, труда. Надо постоянно работать – обслуживать, ремонтировать, убирать, предотвращать и устранять.

Непосредственное управление и кажущаяся «экономия на квартплате» в день возникновения серьёзной аварии может обернуться реальным ЧП, а отсутствие централизованной власти и управления, никогда не приводила к хорошему.

Поэтому, при выборе способа управления многоквартирным домом внимательно прочитайте законодательство, жилищный кодекс, взвесьте все «за» и «против», и главное – делайте выбор самостоятельно, хорошо понимая последствия своего решения.

Не спешите верить обещаниям новых «подрядчиков» о том, что «будет лучше». Проблемы жителей для них всегда стоят после собственных выгод.

Помните, что для эффективного управления необходимо быть настоящими хозяевами своего дома, как этого требует Жилищный кодекс.

Способы управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства.

Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто.

Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам.

Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.

На сегодняшний день согласно законодательству Российской Федерации, существуют три формы управления многоквартирным домом.

  1. управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом
  2. управление многоквартирным домом управляющей организацией
  3. непосредственное управление многоквартирным домом;

У каждой из этих форм управления жилым домом есть различные плюсы и минусы. В различных ситуациях для собственников по-разному может быть хорош один способ управления и менее полезен другой.

При этом всё-таки существенных различий между этими способами нет.

В Жилищном Кодексе и законодательных актах, относящихся к управлению в жилищно-коммунальном хозяйстве очень четко прописана ответственность должностного лица, который является руководителем организации, осуществляющей управление домом.

При любом способе управления каждый собственник должен своевременно получать услуги по водоснабжению, отоплению, горячему водоснабжения и т.д.

в полном объеме. А также услуги по уборке общедомовой территории и иметь свободный доступ к информации о своей управляющей компании и её работе.Непосредственное управление многоквартирным домом является, наверное, самым простым способом управления с точки зрения структуры и самым сложным по самому управлению.
в полном объеме. А также услуги по уборке общедомовой территории и иметь свободный доступ к информации о своей управляющей компании и её работе.Непосредственное управление многоквартирным домом является, наверное, самым простым способом управления с точки зрения структуры и самым сложным по самому управлению.

Почему так? Сейчас разберем. В многоквартирном доме может быть выбрано непосредственное управление, только в том случае, если в данном доме не более 30 квартир. Соответственно, такую форму управления можно выбрать только в небольших домах.

Для чего это сделано? Да всё просто, выбрав такой способ управления многоквартирным домом, собственники ответственность за содержание и ремонт жилья, предоставление коммунальных услуг и других обязанностей по управлению домом несут самостоятельно.

А как известно, когда несут ответственность все, то это значит никто. Поэтому за какое-либо нарушение при проживании в таком доме никто не понесет ни административную или ни уголовную ответственность.

Максимум, что могут надзорные органы в таком случае сделать это попытаться понудить органы местного самоуправления выставить дом на конкурс по заключению договора управления с управляющей организацией.Это всё будет происходит в том случае, если некоторые собственники начнут жаловаться на условия проживания в доме. Если же Вас как собственников устраивает непосредственно управление, где собственники все коммунальные услуги получают напрямую от ресурсоснабжающих организация и соответственно оплату производят также напрямую без посредников, если все собственники могут самостоятельно разрешить проблему по таким вопросам как вывоз мусора. Уборка подъездов и территории, то этот способ управления идеально подходит для Вас.

Тогда самое главное, чтобы правильно был оформлен протокол общего собрания собственников по данному вопросу и выбран совет многоквартирного дома. Если же собственники не могут организовать своё проживание минимальными услугами по эксплуатации дома, то при принятии решения большинством голосов собственников возможно заключение договора управление со специализированной организации на проведение одного, нескольких или всех видов проведения работ в доме.Товарищество собственников жилья и жилищно-строительный кооператив по своей сути одинаковые структуру управления домом. В доме с таким управлением не реже чем раз в два года большинством голосов на выбираются члены правления и председатель правления многоквартирного дома.

Председатель правления несет полную ответственность за все мероприятия, проводимые в доме: ремонтные, финансовые, благоустроительные, предоставление коммунальных услуг и другие работы, и услуги, установленные законодательством Российской Федерации.

Если председатель правления не хочет обращать внимание на Ваши заявления по поводу по некачественному предоставлению жилищно-коммунальных услуг, то смело обращайтесь в надзорные органы.

Он получает заработную плату из Вашего кармана и его обязанность устранять все нарушения.Серьезных отличие формы управление ТСЖ И ЖСК в одном: ЖСК может быть создан в многоквартирном доме, который был построен на средства членов кооператива.

При этом изменить форму управления домом можно на ТСЖ или управление управляющей организацией- обратно данная система не работает.ТСЖ может быть создан в любом многоквартирном доме или нескольких домах, но только в тех нескольких домах, которые соединены общими коммуникациями. В ТСЖ большинством голосов собственников можно изменить форму управления домом на управление управляющей организацией.Если в Вашем доме нет умелого хозяйственника, который готов взять дом под свою ответственность, но менять способ управления собственники не хотят, то ТСЖ или ЖСК может заключить договор управления с управляющей организации не меняя форму управления. В этом случае всё ответственность по предоставлению жилищно-коммунальных услуг в Вашем доме будет нести управляющая организация.Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами.

Этот способ удобен по нескольким причинам.

Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении. Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли.

Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники.

Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.Для того, чтобы управляющая организация могла заключить договор управления многоквартирным домом и приступить к его управлению, собственники обязаны выбрать её большинством голосов .

На собрании собственников также должны быть установлены тарифы на содержание и ремонт жилья, по которым будет работать организация, решены вопросы об использовании общего имущества дома.

Например, подвальных помещений для сотрудников организации и других организационных моментов. После проведения собрания началом управления домом будет являться дата заключения договора управления, который должен быть заключен с большинством собственников всего дома.

Договор управления и будет являться главным документом, в соответствии с которым будут проводиться работы по управлению домом. Мой совет, максимально внимательно ознакомиться с этим документом. Конечно управляющая организация обязана соблюдать все нормы жилищного законодательства и отклонений никаких не должно быть.

Но как часто бывает в современном законодательстве некоторые понятия могут быть размыты и поэтому в договоре управления их могут уточнять так как выгодно управляющей организации.При всех этих плюсах УО в отличие от других форм управления многоквартирными домами более подвержена проверкам и надзору в целом.

Собственник, который понимает куда обращаться с жалобой в случае неисполнения своих обязанностей УО по конкретному вопросу всегда сможет получить проведение тех или иных работ. Управляющая организация обязана проводить все работы в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, придерживаться с правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и соблюдать другие нормы и правила в своей работе.При управлении многоквартирным жилым домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ.

Она обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества в данном доме и их качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.В этом случае обращайте внимание на договор управление многоквартирным домом.

Подписывайте только убедившись, что в нём учтены все услуги необходимые для благоприятного проживания в Вашем доме. Ознакомиться с примером договора управления и скачать его можно.Порядок управления многоквартирным домом регламентируется правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.

Утверждены они Данные правила определяют стандарты управления многоквартирными жилыми домами, в которых описаны обязанности управляющих компаний, их полномочия и нормы взаимодействия с собственниками. В порядке управления прописаны нормы хранения технической документации дома и передачи её в другую управляющую компанию в случае переизбрания, обязанности по заключению договоров на предоставление коммунальных услуг, обязанности по раскрытию информации о деятельности компании, подготовке предложений по установлению тарифов содержания и ремонта жилья в соответствии с минимальным перечнем работ в жилом доме, а также работе аварийно-диспетчерской службе.Одним из главных нововведений в сфере управления многоквартирными жилыми домами было принятие закона о лицензирование управляющих организаций.

В соответствии с дополнениями в Жилищный Кодекс РФ лицензию на управление многоквартирными домами обязаны получать только управляющие организации. Сделано это было чтобы у надзорных органов была возможность устранять нерадивые компании с рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг без права восстановления своей деятельности, а также исключения событий, когда одним многоквартирным домом управляет несколько организаций.Сам процесс получения лицензии на управление многоквартирным домом не несёт особой нагрузки для новой компании. Достаточно обратиться в Государственную жилищную инспекцию с соответствующим заявлением, сдать экзамен руководителю управляющей организации, оплатить гос.

пошлину и вообщем-то на этом процесс окончен. Если управляющая организация не справляется со своими обязанностями и надзорные органы получают постоянно обращения от граждан из определённого дома, то ГЖИ может или исключить конкретный дом из реестра домов, которые управляются УО или отозвать лицензию на управление всеми домами. Эти нововведения должны были помочь сделать рынок управляющих организаций более понятным и прозрачным.

data-full-width-responsive=»true» Поделиться: АктуальноеНаша группа ×Рекомендуем посмотретьИнформационный интернет портал Мир ЖКХ — это ресурс на котором Вы всегда можете найти актуальную информацию о жилищно-коммунальном хозяйстве нашей страны, её изменениях, проблемах и пути их решения.

© Copyright 2021, Мир ЖКХ. Все права защищены.

33214b9f6df54629

Всё, что нужно знать об управлении общим имуществом МКД

Время чтения: 7 минутНе всем понятен термин “управление многоквартирным домом”. А ведь именно оно призвано обеспечивать комфорт проживания и следить за эксплуатацией имущества.

Уборка придомовой территории, сезонная подготовка инженерных коммуникаций, поддерживающий ремонт конструкций – все эти мероприятия возлагаются на организации, чья деятельность крайне важна, хотя далеко не всегда заметна. Предлагаем выяснить, что включает в себя такая работа, кто ее должен выполнять, кто вправе выбирать и менять способ управления. Понятие, цели и способы управленческих функций в МКД определены жилищным законодательством РФ.

Данная деятельность призвана обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания в МКД, содержать его имущество в надлежащем состоянии, снабжать жильцов необходимыми коммунальными ресурсами и услугами, а также поддерживать работоспособность внутренних систем инженерных коммуникаций.

Общие принципы такой деятельности предполагают соблюдение технических и санитарных норм, и включают меры по обеспечению:

  1. прав и законных интересов собственников жилья;
  2. бесперебойной работы инженерных систем и приборов учета.
  3. общедоступности помещений и иного общего имущества владельцев жилых помещений;
  4. безопасности жизни, здоровья и имущества жильцов МКД;
  5. надежности и безопасности самого МКД;

Управление многоквартирным домом осуществляется организацией, которую выбрали собственники на специально созванном собрании жильцов. Если это коммерческая фирма, ее услуги предоставляются на основе договора управления многоквартирным домом. Но есть и другие формы руководства, о которых речь пойдет ниже.

Обычно нанятая жильцами компания самостоятельно обеспечивает выполнение всех необходимых работ и услуг.

Если же по решению собственников органом управления многоквартирным домом является совет жильцов МКД, для надлежащего содержания и ремонта имущества МКД зачастую привлекается сторонняя организация – подрядчик.

В зависимости от выбранного способа правления и его особенностей определяется степень ответственности управляющей организации. Регулирование деятельности по содержанию МКД осуществляется строго по жилищному законодательству.

В частности, в раздел VIII введено такое понятие как управленческая деятельность в многоквартирном доме, а также установлены:

  1. общие требования к этой деятельности;
  2. правила выбора формы организации работ;
  3. правила создания условий для ведения управленческой деятельности и так далее.
  4. порядок заключения договоров;

Вопросы, которые не урегулировал Жилищный кодекс, относятся к компетенции подзаконных нормативно-правовых актов. К ним, например, относится:

  1. , определяющее порядок проведения конкурса по отбору УК для содержания МКД и так далее.
  2. , которым установлен порядок содержания общедомового имущества;
  3. , устанавливающее минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания МКД;
  4. , который определяет единый стандарт управления многоквартирными домами в 2021 году;
  5. , определяющее правила предоставления коммунальных услуг;
Рекомендуем прочесть:  Статья ук рф о заказчике убийства

В связи с тем, что существующая сегодня правовая система находится на стадии реформирования, ежегодно в те или иные нормативные акты, регулирующие деятельность по управлению имуществом МКД, властям приходится вносить правки. Помимо непосредственно нормативного регулирования отношения по содержанию имущества МКД регулируют также заключаемые договора на оказание услуг.

То, какие существуют формы организации содержания имущества жилых многоэтажных сооружений, определяет жилищное законодательство.

Собственники жилых и нежилых помещений в МКД посредством созыва общего собрания жильцов и обсуждения этого вопроса обязаны выбрать один из предложенных способов. В противном случае полномочия по выбору закон передает органам местного самоуправления.

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК, способами управления многоквартирным домом могут быть следующие формы:

  1. непосредственное управление имуществом МКД его жильцами, при условии, что количество квартир – не более 30;
  2. создание или вступление в ТСЖ, ЖСК или иное потребительское объединение собственников жилья;
  3. передача функций по содержанию имущества управляющей компании (УК).

Рассмотрим каждый предложенный способ подробнее. При непосредственном содержании МКД жильцами управляющим органом является общее собрание. На основании его решений привлекается обслуживающая организация или иные подрядчики, которые будут содержать и ремонтировать общедомовое имущество.

Договоры с коммунальными компаниями, обеспечивающими снабжение энергетическими и иными ресурсами и предоставляющие услуги по обращению с твердыми отходами, должны заключаться каждым собственником жилых помещений отдельно. Чтобы упростить решение управленческих задач, общее собрание разрабатывает нормативные документы, которыми может передать право представлять интересы всех собственников одному из жильцов или даже третьему лицу. Все организации, которые были привлечены по договорам, заключенным по решению общего собрания или избранного представителя, за свою деятельность отвечают непосредственно перед собственниками жилья.

Узнайте подробнее о том как осуществляется . Если наиболее подходящим способом жильцам представляется управление многоквартирным домом ТСЖ ЖСК, то именно такое объединение собственников или иной специальный потребительский кооператив будет нести ответственность:

  1. за предоставление коммунальных услуг должного качества и прочее.
  2. за готовность систем инженерных коммуникаций;
  3. за содержание/ремонт общего имущества;

При этом кооператив или товарищество может осуществлять функции по содержанию и ремонту самостоятельно или привлекая обслуживающие/управляющие организации и контролируя их деятельность. Согласно ст. 111 ЖК, право на вступление в жилищные кооперативы имеют как физические, так и юридические лица, являющиеся собственниками жилья.

Как правило, для обсуждаемых целей гораздо чаще создаются товарищества собственников.

Они учреждаются на собрании жильцов. Участвовать в заседании могут представители нескольких близко расположенных домов.

Управление имуществом, согласно ст.

136 ЖК, является прямой обязанностью ТСЖ.

Подробнее о том, как функционирует . Обслуживание МКД управляющей компанией – самый распространенный способ управления общим имуществом.

Такие коммерческие фирмы несут ответственность перед жильцами:

  1. за надлежащее предоставление коммунальных услуг;
  2. за содержание и ремонт имущества;
  3. за приостановку и ограничение в пользовании коммунальными услугами и прочее.
  4. за работоспособность инженерных систем;

По сути, УК – это посредник, выступающий в качестве единого представителя жильцов перед поставщиками ресурсов и консолидированного исполнителя услуг перед собственниками помещений. УК заключает энергосервисный договор на многоквартирный дом для того, чтобы:

  1. вести работу с должниками.
  2. собирать средства за предоставление услуг;
  3. перечислять полученные средства поставщику;
  4. обеспечивать его обитателей коммунальными услугами;

Существуют разные виды управляющих компаний, однако все они осуществляют свои функции по , заключаемому от лица собственников жилых помещений в МКД. Узнайте подробнее, что такое .

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собранием жильцов с учетом следующих критериев:

  1. потребности жильцов;
  2. их способность к самоорганизации.
  3. конструктивные особенности МКД;

Так, в небольших домах с числом квартир до 30 собственники помещений без труда могут организоваться и самостоятельно осуществлять управленческие функции. Это позволит им определять бюджет на содержание имущества МКД, а также контролировать выполнение работ. Выбор способа управления многоквартирным домом определяется также с учетом финансовых возможностей большинства жильцов.

Следует помнить, что даже если кто-то не согласен, он все равно обязан подчиняться решению общего собрания. Значительной степени самоорганизации от жильцов требует и создание ТСЖ.

Поскольку каждый собственник является членом товарищества, он должен в той или иной форме участвовать в его деятельности.

Наименьшую степень участия предполагает делегирование полномочий управляющим фирмам. Однако часто это влечет за собой проблемы управления многоквартирным домом. Собственники порой недовольны деятельностью УК, что сопровождается жалобами и претензиями.

Предлагаем выяснить подробнее, что лучше:. По мере накопления претензий к организации, осуществляющей содержание и ремонт имущества МКД, собственники жилых помещений могут решиться на изменение способа управления или компании, которая предоставляет такие услуги.

В связи с тем, что выбор вида управления относится к компетенции собрания владельцев жилплощади, согласно п.

3 ст. 161 ЖК, своим решением они на общей встрече в любой момент могут изменить способ содержания и передать эти полномочия иной организации. Решение, в соответствии со ст. 46 ЖК, принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников.

Узнайте больше о том, на каком основании может происходить . Обязанности УК в части содержания имущества – это существенные условия договора управления многоквартирным домом. Помимо прочих реквизитов вроде состава имущества МКД, стоимости работ, порядка осуществления контроля и обеспечения безопасности, в договоре указывается полный перечень действий и услуг, за которые УК отвечает в рамках полномочий по содержанию и ремонту имущества.

При этом постановлением Правительства № 290 определен минимальный перечень таких мероприятий. Так, работы и услуги по управлению общим имуществом включают в себя:

  1. обслуживание несущих конструкций, фундаментов, стен, крыши, фасада, внутренней отделки, полов, плит перекрытий;
  2. содержание внутридомовых систем инженерных коммуникаций: отопления, электро- и газоснабжения, водопровода, канализации;
  3. сухую и влажную уборку общих помещений, наведение порядка во дворе, содержание придомовой территории, мусоропровода и так далее.

Узнайте больше, что входит в. Согаласно ст. 192 ЖК РФ, с 2015 года управленческая деятельность может осуществляться только организациями, лицензированными Госжилнадзором.

УК получат лицензию лишь при следующих условиях:

  1. размещение в свободном доступе () сведений о показателях финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах, тарифах;
  2. регистрация в качестве юрлица или ИП в РФ;
  3. наличие у руководителя квалификационного аттестата;
  4. отсутствие у директора наказания в виде дисквалификации и непогашенных судимостей.
  5. отсутствие аннулированных лицензий из-за грубых нарушений;

Рекомендуем узнать подробнее о том, каковы .

Жильцы нередко интересуются, кто обслуживает дом, если нет управляющей компании. Нужно упомянуть, что отсутствие УК еще не означает, что полномочия по содержанию не переданы другой организации или не выбран, например, способ непосредственного содержания жильцами либо общее собрание не захотело присоединиться или образовать ЖСК/ТСЖ.

В любом случае у жильцов существует обязанность выбора – без этого дом существовать не может.

И все же если не выбран способ управления либо планируемая форма пока не реализована, собрание жильцов не смогло определиться или собрать кворум, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, которая будет осуществлять содержание и ремонт общедомового имущества. Об этом речь идет в п. 4 ст. 161, п.

5 ст. 200 ЖК. Таким образом, нельзя однозначно ответить на вопрос, может ли многоквартирный дом быть без управляющей компании. В МКД может и не быть УК, но только при условии, что избран иной способ управления.

Управление МКД – это содержание, ремонт и обеспечение надлежащей эксплуатации жильцами имущества МКД. Такие функции может выполнять управляющая организация, ЖСК, ТСЖ или сами жильцы дома. Они обязаны на общем собрании выбрать один из способов управления, иначе УК будет назначена по результатам конкурса.

Управление многоквартирными домами — какой способ лучше выбрать

Российское законодательство допускает три основных варианта управления многоквартирными домами. Рассмотрим особенности, преимущества и недостатки каждого из них, а также ситуации, в которых каждый из этих видов управления будет наиболее предпочтительным.

Времена, когда всеми проблемами многоквартирного дома занимались работники ЖЭКа, постепенно уходят в прошлое. В 2005 году новый Жилищный кодекс РФ постановил, что в течение года с момента принятия данного документа жильцы должны определиться, кто будет управлять :

  1. сами жильцы в форме непосредственного управления.
  2. товарищество собственников жилья (ТСЖ), в котором управление домом осуществляется непосредственно представителями жильцов;
  3. частное предприятие, которое будет осуществлять свою деятельность на платной основе по договору с жильцами;

Но во многих домах вместо товарищества собственников жилья действуют ЖСК (жилищно-строительный кооператив), ЖНК (жилищно-накопительный кооператив) или другие виды объединений жильцов. Подобные кооперативы не являются отдельной формой управления, абсолютное большинство из них были созданы еще в советские времена, и, несмотря на давность образования, их деятельность на практике ничем не отличается от ТСЖ и не противоречит Жилищному кодексу.

Рассмотрим основные преимущества, недостатки и особенности этих трех форм управления.

Согласно Жилищному кодексу выбирать такую форму управления могут только жильцы домов, в которых количество квартир не превышает шестнадцать. Все вопросы по управлению домом в этом случае решаются на общем собрании собственников жилья. На нем жильцы договариваются о распределении обязанностей по управлению и выбирают людей, которые будут представлять весь дом при заключении договоров с третьими лицами.

При этом эти представители жильцов должны работать безвозмездно, в противном случае придется менять способ управления домом. Договоры с коммунальными службами на газоснабжение, поставку электроэнергии и водоснабжение каждый из жильцов заключает от своего имени.

Преимущества:

  • Заключение договоров с коммунальными службами от своего имени позволяет каждому из жильцов понять, за что и сколько он должен платить.
  • Непосредственное управление избавляет жильцов от лишних трат. Ведь если бы домом управляла сторонняя организация или ТСЖ, приходилось бы ежемесячно оплачивать их услуги.

Недостатки:

  • Согласно российскому законодательству при непосредственном управлении домом жильцы не имеют права получать средства для проведения капитального ремонта из специального фонда по реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
  • Чем больше жильцов в доме, тем сложнее прийти к согласию по какому-либо вопросу. Велика вероятность, что обсуждение выбора организации, которая будет привлекаться для капитального ремонта, или сметы на озеленение придомовой территории, займет не один месяц.

Непосредственное управление будет идеальным вариантом для домов, в которых проживает небольшое количество жильцов.

В данном случае жильцами создается объединение собственников и избираются ответственные лица (председатель и члены правления), которые на платной основе занимаются вопросами содержания и эксплуатации дома от имени всех владельцев квартир. То есть заключением договоров с коммунальщиками или подрядными организациями, выполняющими разовые работы, занимаются именно ТСЖ или и ЖСК, а не какой-либо отдельный жилец.

Подобные объединения являются юридическими лицами и имеют все характерные признаки (устав, обязательную регистрацию в налоговой, наличие банковского счета и т.

д.). Преимущества:

  • Если жильцы придут к выводу, что ответственные лица не справляются со своими обязанностями, их всегда можно переизбрать.
  • Расходование общих средств председателем и членами правления можно контролировать при помощи ревизионной комиссии.
  • Так как члены правления и председатель ТСЖ или ЖСК являются жильцами дома, его судьба им небезразлична и вероятность того, что они будут пренебрегать своими обязанностями, крайне мала.

Недостатки:

  • Если ответственные лица окажутся непорядочными, они могут растратить значительную часть средств объединения жильцов и в этом случае долгая процедура перевыборов (согласования даты и времени собрания, уведомление всех собственников квартир в доме и т.

    д.) является существенным минусом.

Создавать ТСЖ имеет смысл в больших домах со значительным количеством жильцов, при условии, что среди владельцев квартир найдутся люди, которые захотят состоять в членах правления ТСЖ и будут иметь необходимый опыт.

Этот вариант предусматривает управление общим имуществом многоквартирного дома специализированной организацией, которая действует на основании оплатного договора. В таком случае договоры на оказание коммунальных услуг в таких домах заключаются управляющей организацией, которая действует от имени собственников жилья. А разовые работы по ремонту здания, озеленению прилегающей территории или ее благоустройству могут выполняться как сотрудниками УК, так и сторонними специалистами, которые будут наниматься управляющей компанией.

Преимущества:

  • Владельцы квартир практически полностью освобождаются от забот, связанных с управлением домом.
  • Специалисты управляющих компаний наверняка будут выполнять свои обязанности более профессионально, чем привлеченные в правление ТСЖ жильцы.
  • Управляющие компании сначала за свой счет устраняют имеющиеся недостатки (перекрашивают стены, ремонтируют проводку и т. д.), а только потом требуют у жильцов необходимые суммы для покрытия понесенных расходов.

Недостатки:

  • Привлечение управляющих компаний—наиболее затратный для жильцов способ управления многоквартирным домом.
  • Сотрудники управляющих компаний не являются жильцами дома, поэтому не имеют личной заинтересованности в поддержании его в нормальном состоянии.

Заключать договоры с управляющими компаниями стоит в случаях, когда среди жильцов большого многоквартирного дома не нашлось людей, которые согласились бы руководить работой ТСЖ.

Таким образом, идеального способа управления многоквартирным домом не существует.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+