Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Какие документы должны быть при покупке квартиры на вторичном

Какие документы должны быть при покупке квартиры на вторичном

Какие документы должны быть при покупке квартиры на вторичном

Какие документы проверять перед покупкой квартиры

Три года я работала в недвижимости, и каждый пятый мой клиент рассказывал, как чуть не попал на мошенников. Мария Яковлева три года работала в недвижимостиБыли клиенты, которых обманывали, и я разгребала последствия. Благодаря этому я знаю, что большинство мошеннических схем можно предотвратить, если грамотно проверить документы.В статье я расскажу, какие документы обязательно нужно проверить перед покупкой квартиры и на что в них обратить особое внимание. Если работаете с риелтором, эта статья поможет его проконтролировать.

Если покупаете сами, эта статья подскажет, что можно проверить самому и когда лучше идти к профессионалам.Покупателю проверка документов особенно важна, потому что он рискует своими деньгами.

Если что-то всплывет и сделку признают недействительной, полностью вернуть деньги, скорее всего, не получится.

А если попасть на мошенников, последствия вообще невозможно предсказать. Есть схемы, когда люди остаются и без денег, и без квартиры.Продавцу стоит проверить документы ради дополнительной безопасности.

Ведь, если сделку признают недействительной, деньги придется возвращать.

Это уже неприятно, а если деньги потрачены, то их нужно будет срочно найти.История друзей моего клиента — пример того, что может случиться, если не проверить документы.Молодожены решили купить квартиру. Много денег потратили на свадьбу и экономили, поэтому от риелтора и юриста отказались.

Ребята выбрали квартиру и приступили к проверке документов.

Собственники — семейная пара средних лет, покупали квартиру в ипотеку, которую уже выплатили. В договоре купли-продажи все чисто, справка о погашении ипотеки есть, в выписке из ЕГРН все идеально.Квартиру купили, отпраздновали новоселье, а через несколько лет получили повестку в суд.

Оказалось, что у бывших собственников было трое детей, один из которых был рожден после 2007 года. Квартира покупалась не только в ипотеку, но и с маткапиталом. По закону ребенку должны были выделить долю, но бывшие собственники этого не сделали и покупателям об этом не рассказали.Молодожены изучили только договор купли-продажи, где дети не указаны.

Они не проверили графу «Дети» в паспортах продавцов и не запросили справку из пенсионного фонда о том, что маткапитал не использовался. Эта ошибка может стоить им квартиры и 3,5 млн рублей. На момент написания этой статьи суды продолжаются.Сначала необходимо убедиться в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру.Для этого у совершеннолетних собственников проверьте паспорт.

Его данные должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. То есть ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.Если купить квартиру по поддельным документам, потом придется в суде делить ее с настоящим собственником.

Например, в Московской области покупатель квартиры подал иск на собственницу за то, что она продала ему квартиру, но продолжает в ней жить. Он объяснил, что заключил договор купли-продажи, передал деньги, получил свидетельство о регистрации и может предоставить подтверждающие документы.Знаем все о недвижимостиРазбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимостиПодписатьсяВ ответ собственница подала встречный иск и заявила, что квартиру не продавала, поэтому вправе в ней жить.

Она рассказала, что в 2013 году у нее украли паспорт и все документы. Когда она показала покупателю восстановленный паспорт, тот сказал, что заключал сделку с другой женщиной. В итоге суд признал договор купли-продажи ничтожным.

Покупатель не проверил документы продавца и из-за поддельных документов потерял несколько миллионов рублей.Если собственник несовершеннолетний. Личность несовершеннолетних собственников подтверждает свидетельство о рождении.

Его данные также нужно сравнить с информацией на других документах.У детей 14—18 лет кроме свидетельства о рождении также проверьте паспорт.Паспорта бывают нескольких видов: гражданина РФ, постоянно проживающего за границей россиянина и иностранного гражданина.Паспорт гражданина РФ. Именно этот документ подтверждает личность продавца в большинстве сделок с недвижимостью в России.Перед покупкой квартиры проверьте, настоящий ли у продавца паспорт:

  • Серия паспорта совпадает с местом выдачи. Первые две цифры серии — это код города. Например, если паспорт выдан в Санкт-Петербурге, первые две цифры — 40. Если в Москве — 45. Если серия начинается с 40, а выдан паспорт в Липецке, это подделка. Список с кодами городов можно посмотреть
  • Состояние паспорта соответствует дате выдачи. Новый на вид паспорт, полученный три года назад, может быть поддельным.
  • Есть все водяные знаки и оттиски, шрифты, как в вашем паспорте.
  • Нет исправлений, наклеек, кривых шрифтов.

Также проверьте, менялись ли имя и фамилия собственника.

Если да, у продавца необходимо запросить свидетельство из загса о заключении или расторжении брака или о смене имени.Паспорт иностранного гражданина. Иностранные граждане могут без ограничений продавать и покупать недвижимость в России. Кроме паспорта у иностранца нужно проверить его нотариально заверенный перевод.Правоустанавливающие документы показывают, кто и на каком основании владеет квартирой или ее частью.

Это основание права собственности на квартиру.Если не проверить правоустанавливающие документы, невозможно узнать, чью квартиру продает человек.

Возможно, он просто ее снял и решил продать, чтобы быстро получить деньги и скрыться. Это одна из известных схем мошенничества 90-х годов. Когда появится настоящий собственник, он оспорит сделку и вы потеряете несколько миллионов рублей.Правоустанавливающих документов может не быть в двух случаях:

  • Квартира не приватизирована. Тогда придется приостановить сделку и попросить продавца заняться приватизацией.
  • Документы потерялись. В этом случае

Вид правоустанавливающего документа зависит от того, как квартира оказалась у собственника.

Если он ее приватизировал, правоустанавливающим документом будет договор передачи квартиры в собственность. Если купил — договор купли-продажи, а если получил в наследство — свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию.Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве. Вместе с ДДУ необходимо проверить акт приемки, если дом сдан.Вместе с договором купли-продажи стоит попросить продавца показать расписку в получении денег или акт приема-передачи квартиры с предыдущим собственником.

Так вы убедитесь, что между бывшим собственником и нынешним, который продает вам квартиру, нет разногласий. То есть один получил ключи, второй — деньги, никаких споров не возникло.

Для вашей сделки нужно, чтобы предыдущая была завершена и конфликты других людей вас не затронули.Реже встречаются договор ренты, дарения, мены и решение суда, если квартира была предметом судебного разбирательства.

С их помощью легко провести мошенническую схему, поэтому для проверки квартир с такими документами лучше нанять профессионального юриста.Выписка из Единого государственного реестра недвижимости нужна, чтобы подтвердить собственность на квартиру и список правоустанавливающих документов, проверить, есть ли обременения и другие собственники.
С их помощью легко провести мошенническую схему, поэтому для проверки квартир с такими документами лучше нанять профессионального юриста.Выписка из Единого государственного реестра недвижимости нужна, чтобы подтвердить собственность на квартиру и список правоустанавливающих документов, проверить, есть ли обременения и другие собственники.

Она заменяет свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и кадастровый паспорт.Возможно, у продавца остались старые паспорта на квартиру и свидетельство о регистрации права.

Их тоже лучше проверить: сверить данные в них с данными в свежих документах. Чем больше документов, тем тщательнее проверка.Но если этих документов нет, не страшно. Свидетельства и кадастровые паспорта уже не выдают.

Все, что содержат эти документы, есть в выписке из ЕГРН. Даже если квартира куплена в 2014 году и свидетельство о регистрации собственник потерял, достаточно проверить выписку из ЕГРН.Выписка из ЕГРН — самый важный документ.

Если ее не проверить и в ней окажется подвох, деньги можно потерять с вероятностью 90%. Например, в квартире окажется собственник, мнение которого не учли, — он оспорит сделку и вы потеряете деньги. Квартира окажется под обременением — сделку признают недействительной и вы потеряете деньги.

Вам продаст квартиру человек, который не имеет на нее прав, а реальный собственник оспорит сделку, и вы потеряете деньги.

Есть еще десятки подобных вариантов.

Чтобы их избежать, необходимо проверить выписку из ЕГРН.Выписку предоставляют в нескольких форматах в зависимости от того, какая информация нужна. Часто для сделок без ипотеки хватает выписки об основных характеристиках недвижимости. Заказать ее можно Для оформления ипотеки банки иногда просят расширенную форму с подробным планом квартиры.Информация о сделках с недвижимостью вносится в ЕГРН с 31 января 1998 года.

Заказать ее можно Для оформления ипотеки банки иногда просят расширенную форму с подробным планом квартиры.Информация о сделках с недвижимостью вносится в ЕГРН с 31 января 1998 года.

Сведения до 1998 года можно получить либо в местной администрации, либо в бюро технической инвентаризации.По закону распоряжаться общим имуществом супругов можно только с их обоюдного согласия. То есть, чтобы купить или продать квартиру в браке, нужно получить согласие супруга. Квартира может находиться в совместной собственности супругов, даже если они уже в разводе.Что касается продавца.

Если продавец приобрел квартиру, когда был в браке, запросите нотариальное согласие его супруга на продажу. В судебной практике было много случаев, когда сделку купли-продажи признавали недействительной по иску супруга, не дававшего на нее согласия.Также проверьте, было ли согласие супруга на момент покупки им квартиры. Невозможно на 100% проверить, был продавец в браке или нет.

Он может соврать. Поэтому, если продавец говорит, что в браке не был, попросите его написать нотариально заверенное заявление, что на момент приобретения квартиры он в браке не состоял.В нотариальном согласии может быть указан срок действия — нужно проверить, не истек ли он.

Согласие обычно выдается на конкретную квартиру, поэтому обязательно проверьте ее адрес и характеристики.Помните, что бывшие супруги тоже имеют право на совместное имущество, если оно приобреталось в браке. Это право сохраняется у них три года после развода.

Например, в одном деле истица смогла доказать, что ее бывший муж незаконно подарил своему сыну земельный участок, потому что он являлся их с истицей совместной собственностью.Есть исключения, когда согласие можно не проверять, например если вы покупаете квартиру, которая получена в наследство или дар.

Но риски все равно есть, поэтому лучше, чтобы документы посмотрел грамотный юрист.Что касается вас. Если вы состоите в браке, берите письменное согласие супруга на покупку.

В противном случае, если отношения с супругом испортятся, он может оспорить сделку.Если продавец покупал квартиру в ипотеку, спросите, погашена ли она. Если нет и вы готовы выплачивать кредит за продавца после покупки квартиры, берите ипотеку в том же банке, что и он.

В разных банках это сделать практически невозможно.Если продавец говорит, что ипотека погашена, попросите у него кредитный договор и справку о закрытии кредитного договора — справку о погашении ипотеки. Она должна быть оформлена на фирменном бланке банка.

На справке должны стоять исходящий номер, синяя печать банка, подпись сотрудника и руководителя отделения.

Не забудьте сверить номер кредитного договора с номером договора в справке.Дополнительно продавец может предоставить чистое свидетельство о регистрации права, справку из Росреестра или показать выписку из ЕГРН, где написано, что обременений нет.Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров берут, чтобы убедиться в дееспособности продавца.Если после сделки выяснится, что продавец недееспособен, договор признают ничтожным.Юристы говорят, что справки ПНД и НД не дают стопроцентной гарантии.

Но если есть свежая справка, то вероятность адекватности продавца выше.

Поэтому брать справки надо.На практике эти справки просят только у совершеннолетних собственников. Их выдают лично гражданину в день обращения.Продавать квартиру может пожилой человек. У такого продавца обязательно просите справки из ПНД и НД.

Но если вы все равно сомневаетесь в его дееспособности, пригласите на сделку психолога, который аттестован для участия в сделках с недвижимостью. Он поработает с продавцом перед подписанием договора и решит, может ли продавец заключать сделку.Это сложно для продавца с моральной точки зрения, но безопаснее для вас. После мнения психолога вы будете уверены, что сделку не оспорят из-за недееспособности продавца.Практика с психологами на сделках больше всего распространена в Москве.

Найти такого специфического специалиста в столице легко. В Санкт-Петербурге и других городах — намного сложнее.Свидетельство подтверждает право собственности на квартиру или ее часть.

Если право собственности получено с 1991 по 1996 год, то свидетельства не будет.

В этом случае необходимо проверить, сделана ли на правоустанавливающем документе отметка о государственной регистрации права: она должна быть. Повторюсь: с 15 июля 2016 года свидетельства о регистрации права отменили, их заменила выписка из ЕГРН.Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, нужно сверить документы-основания, которые в нем указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать.Также нужно проверить адрес, этаж и площадь квартиры.

Назначение должно быть жилое. Кадастровый номер квартиры можно проверить Посмотрите, указаны ли в свидетельстве обременения. Если нет — хорошо. Если, например, в свидетельстве написано «Ипотека в силу закона», это означает, что квартира в залоге у банка. Купить ее реально: можно погасить своими деньгами чужую ипотеку или взять ипотеку в том же банке.
Купить ее реально: можно погасить своими деньгами чужую ипотеку или взять ипотеку в том же банке. Первый вариант — рискованный, но иногда других способов купить понравившуюся квартиру нет.

Лучше проконсультируйтесь с юристом, если видите обременения.В техническом паспорте указан адрес квартиры, сведения о доме, подробные характеристики квартиры по каждому помещению, план квартиры и экспликация к нему.Техпаспорт иногда запрашивают банки при одобрении ипотеки. Для себя его просить не обязательно: все данные содержит выписка из ЕГРН.

Но проверить техпаспорт лишним не будет.Перепланировка. Если сравнить квартиру с ее планом из техпаспорта, можно понять, делали ли владельцы перепланировку.

Если делали, необходимо выяснить, узаконена ли она. Собственник может сказать, что перепланировка согласована, но это другое понятие. Согласовывают эскиз или проект еще не сделанной перепланировки, а узаконивают уже фактически сделанную перепланировку.

Если в техпаспорте есть красные линии на плане, значит, перепланировка не узаконена.Вопрос перепланировки важен, если вы берете квартиру в ипотеку: не все банки дадут кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой.

Продать такую квартиру в дальнейшем тоже будет непросто. Если вы решите сами узаконить перепланировку после покупки квартиры, будьте готовы заплатить более 20 тысяч рублей, обойти несколько организаций и потратить много времени.

Кроме того, такая перепланировка может в принципе быть незаконна.Чтобы не было рисков, перепланировка должна быть узаконена, то есть план в техпаспорте и в других документах должен совпадать с реальной квартирой.

Что делать? 20.04.17Метраж. Сверьте все характеристики дома и квартиры с теми, что вам называл продавец. Часто продавцы преувеличивают площадь помещений — проверьте, не соврали ли вам.Техплан.

Техпаспорт иногда путают с техпланом. Это расширенный документ, который содержит все данные техпаспорта и используется при постановке квартиры на кадастровый учет. На практике для проверки юридической чистоты квартиры техплан не просят.Кадастровый паспорт отменили с 2017 года.

В нем указывали характеристики квартиры, план этажа и кадастровый номер помещения.Форма 9 подтверждает, кто зарегистрирован в квартире. Если вы не проверите этот документ и окажется, что в квартире зарегистрирован человек, который, например, находится в тюрьме, то, когда он вернется, придется делить квартиру с ним. Такие ситуации редко решаются на словах, практически всегда это суды, деньги, нервы, время и никаких гарантий, что вы продолжите спокойно жить в своей квартире.Форму 9 легко подделать.

Поэтому лучше, если собственник или его доверенное лицо возьмет эту справку при вас. Ее можно заказать в управляющей компании, ТСЖ, через МФЦ или Что делать?

30.05.17Форму 9 выдают двух видов: обычную и архивную — полную.

Проверяйте обе: так безопаснее. В обычной выписке перечислены люди, которые сейчас зарегистрированы в квартире.

В архивной перечислены все, кто был зарегистрирован раньше.

В архивной выписке необходимо посмотреть, нет ли временно выписанных из квартиры, несовершеннолетних и пенсионеров. Если есть, спросите, где они сейчас, попросите подтверждающие документы и идите к юристу за советом.Архивную нужно взять один раз, а обычную — несколько раз за сделку. Когда начали проверку документов, попросите свежую форму 9, когда собственник выписался из квартиры — тоже.
Когда начали проверку документов, попросите свежую форму 9, когда собственник выписался из квартиры — тоже.

Когда квартира уже ваша, сами возьмите форму 9 и проверьте, чтобы там никто больше не был прописан.В форме 12 указаны люди, которые сняты с регистрации в квартире из-за нахождения в лечебных учреждениях, местах лишения свободы, или безвестно пропавшие.

Еще здесь содержится информация о несовершеннолетних, которых забрали в интернат, и о военных, которые не возобновили регистрацию после службы.Форма 12 как форма 9: если ее не проверить, может объявиться внезапный жилец.

А специфика справки такая, что здесь указаны не самые сговорчивые граждане. Споры с ними практически всегда решаются только через суд.В справке не указаны имена и фамилии — только количество людей и годы рождения.Если везде написано «нет», квартира чиста. Если где-то стоит число, у продавца необходимо уточнить, что это за люди, как их зовут и где они сейчас.

Попросите документы, которые подтверждают слова продавца, и бегите к юристу.Выписка из домовой книги содержит те же данные, что и архивная форма 9. Они отличаются только источниками: форму 9 составляют на базе поквартирной карточки, а выписку делают из домовой книги.Для проверки юридической чистоты квартиры я советую просить у продавца оба документа, потому что бывали случаи, когда информация различалась.
Они отличаются только источниками: форму 9 составляют на базе поквартирной карточки, а выписку делают из домовой книги.Для проверки юридической чистоты квартиры я советую просить у продавца оба документа, потому что бывали случаи, когда информация различалась.

Например, по одному документу в квартире заключенные не были зарегистрированы, а по второму были.Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам По закону долги за электроэнергию, отопление и воду остаются с бывшим собственником, а долги по капремонту закреплены за квартирой и оплачивает их новый владелец.Если вы купите квартиру с долгами по коммунальным платежам, вас не заставят их оплачивать. Но придется потратить силы, нервы и время, чтобы доказать, что задолженности были до того, как вы приобрели квартиру. А если бывший собственник не платил за капремонт, то его долги перейдут вам.Чтобы узнать, всё ли оплатил продавец, попросите у него справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Ее можно взять в управляющей компании, ТСЖ или через МФЦ.Если долги есть, выберите вместе с собственником один из вариантов:

  • из стоимости квартиры вычитается размер долга, и вы сами оплачиваете задолженность. Чаще всего выбирают этот вариант.
  • собственник пишет расписку о том, что обязуется оплатить весь долг в определенный срок после продажи квартиры. Оплачивать он будет деньгами, которые получит от вас;
  • собственник сам погашает весь долг до сделки и дает вам еще одну справку об отсутствии задолженностей;

Чтобы обезопасить себя еще больше, позвоните в управляющую компанию и спросите о долгах за квартиру. Собственник может подделать справку, а в УК вам скажут правду.Когда будете принимать квартиру, в акте приема-передачи квартиры зафиксируйте показания счетчиков.

Так у вас будет доказательство, что именно такие показания были, когда вы въехали в квартиру.Этот документ нужен, чтобы проверить сведения о зарегистрированных в квартире людях, характеристики квартиры, информацию о системах коммуникаций и коммунальных услугах.

Если у продавца есть долги по коммунальным платежам, здесь это будет отражено.На практике риелторы редко берут копию ФЛС, но я советую ее брать, чтобы еще раз проверить всю информацию.

Этот документ может понадобиться при нотариальном заверении договора купли-продажи и при одобрении ипотеки.Получают копию ФЛС в МФЦ или через портал госуслуг. Жители небольших городов и населенных пунктов могут обратиться в местную администрацию.Жителям Москвы и Московской области доступен единый жилищный документ — ЕЖД.

Его можно взять в МФЦ или в Едином информационно-расчетном центре — ЕИРЦ. А вот Форму 9 и Форму 12 в Москве, скорее всего, взять не получится — их не выдают по обычному запросу в МФЦ.ЕЖД заменяет:

  • Справку о составе семьи.
  • Справку об одиноком умершем.
  • Копию финансового лицевого счета нанимателя жилого помещения.
  • Справку о проверке жилищных условий.
  • Справку об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения, коммунальных и прочих услуг.
  • Справку о замене паспорта с указанием причины.
  • Справку «дом-новостройка».
  • Выписку из домовой книги.
  • Справку о регистрации по адресу.
  • Справку об изменении адреса.
  • Справку о совместном проживании с умершим / о прописке на день смерти.
  • Копию карточки учета для собственника жилого помещения.
  • Справку об иждивении.

Если вы представляете куда-либо ЕЖД, у вас не имеют права требовать документ, который дублирует сведения из него. Например, выписку из домовой книги: ее данные содержит ЕЖД.

Но этот документ не заменяет выписку из ЕГРН, ее взять все равно нужно.Возможно, вы будете общаться не с собственником квартиры, а с его представителем. Тогда необходимо проверить его доверенность. Она должна быть нотариально заверенной.Собственники квартиры часто дают доверенность родственнику, другу, риелтору или юристу.

Доверенности бывают трех видов:

  • Разовая. Ее дают, например, чтобы подписать договор или взять справку. Собственник не может быть в нужном месте в нужный час и дает право другому человеку совершить от своего имени какое-то действие.
  • Специальная. Дает право на какую-то деятельность. Чаще собственники дают ее риелторам на сбор документов.
  • Генеральная. Дает право продать квартиру, подписать от имени собственника договоры, передать и взять деньги, представлять интересы собственника в госорганах. Если у продавца генеральная доверенность, вы общаетесь с ним как с полноценным собственником.

Проводить сделку по доверенности рискованно, поэтому лучше просить, чтобы в момент подписания договора присутствовал собственник квартиры.Доверенность могут отозвать в любой момент. Сделать это может любой нотариус, не обязательно тот, кто ее заверял.С доверителем может что-то случиться.

Такая история произошла у моих клиентов.

Пожилая собственница жила в Москве и продавала квартиру в Санкт-Петербурге. Сил ехать в другой город у нее не было, поэтому она дала генеральную доверенность своему знакомому.

Продавец понимал, что собственницы не будет на сделке и это испугает покупателей, поэтому выставил квартиру по заниженной цене. Он приехал в Питер, собрал документы и нашел покупателей — моих будущих клиентов. Покупатели понимали, что рискуют, но купили квартиру.

Через несколько месяцев к ним пришли наследники: выяснилось, что пожилая собственница умерла за пару дней до сделки. То есть доверенность была недействительна.

Ну и что? 01.02.17Доверенность может быть поддельной. От этого можно застраховаться, если правильно проверить доверенность. Для этого есть А нотариуса лучше дополнительно проверить Паспортные данные доверителя и представителя в доверенности нужно сверить с данными в их паспортах.

Если увидеть доверителя и его паспорт вы не можете, потому что он в другом городе, попросите нотариально заверенную копию.

Изучите права представителя — какие действия он может осуществлять — и проверьте срок действия доверенности.

  • С профессиональным риелтором, юристом и ипотечным брокером квартиру покупать быстрее, безопаснее и выгоднее. Выбирайте проверенные агентства.
  • Информация в некоторых документах пересекается. Я советую не ограничиваться минимумом документов, но и не ударяться в проверку ненужных. Профессиональные агенты недвижимости проверяют документы, которые перечислены в этой статье, и на практике этого хватает, чтобы распознать мошенников.
  • В ипотеку покупать безопаснее, потому что кроме вас квартиру проверяет банк.
  • В агентствах недвижимости есть услуга сопровождения сделки. Она в два раза дешевле, чем полное ведение сделки. Если вы уже выбрали квартиру, проверили документы и договорились с продавцом, закажите эту услугу сопровождения. Риелтор еще раз проверит документы и поможет оформить сделку.
  • Не торопитесь. Читайте документы, задавайте вопросы, обдумывайте каждое решение. Мошенники торопят покупателей, чтобы те не успели увидеть подвох. Если что-то смущает в квартире, ее собственниках или документах, обращайтесь к профессионалам.
  • Проверяйте оригиналы документов. Фотографии и не заверенные нотариально копии не подходят.

01712.02.19158KТэги: , , ,

Мария Яковлева12.02.19, 07:18Поделитесь, с чем вы сталкивались при проверке документов на квартиру:УЧЕБНИКБесплатный аудиокурс для начинающих инвесторов: слушайте уроки по 10 минут в день — и уже через неделю вы сможете собрать свой первый портфель26.0265K1404.07.18240K2525.02.19107K930.10.17137K316.07.18212K929.08.19194K123.12.1925KЛучшее за неделюЕкатерина Мирошкина, экономист29.0939K928.0933K2430.0931K1828.0930K13Михаил Шардин, инвестировал и бóльшие суммы29.0929K4329.0929K4102.1017K12Шорты30.0916K701.1015K1429.0915K728.0914K1101.1011K5Шорты28.099K23Екатерина Мирошкина, экономист01.109K2Шорты02.107K130.096K1030.096K2127.096K2128.095K1029.095K14Дискуссия28.095K501.105K901.105K28Юлия Девяткова, юрист01.105K230.095K14Дискуссия29.095KИнвестредакция, следит28.095K529.095K830.094K1628.094K14

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю.

Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписаться·

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры на вторичке?

+3Лара17 августа · 1,6 KИнтересно434Предоставляю бесплатную консультацию в сделках с недвижимым имуществом.

8 985.ПодписатьсяДобрый день, Лара!

Существует минимальный (обязательный, например: документ-основание получения права собственности, выписка из Домовой книги, паспорт собственника квартиры) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем.

Например, у продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть приватизирована или куплена, получена в дар или в наследство, обременена залогом или правами третьих лиц, и т.п.

При рассмотрении такой покупки собираются дополнительные документы, как на саму квартиру, на продавца и членов его семьи.

Причем, некоторые из этих дополнительных документов (например: согласие супруга/супруги или разрешение органов опеки и попечительства) на продажу квартиры может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только вам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Для вас, как Покупателя жилой недвижимости важно определить слабые места («зоны риска») в процессе проверки документов, и по этим отдельным пунктам принять необходимые меры предосторожности, чтобы не наступили неприятные правовые последствия.1 · Хороший ответ · 1,6 KКомментировать ответ…Ещё 1 ответ134Сделки с недвижимостью · ПодписатьсяОтвечаетОни меняются от ситуации. Зависит кто собственник, как он покупал квартиру, состоит ли он в браке, состоял ли, были ли у него суды по рассматриваемой квартире, не банкротится ли он в данный момент, не арестована ли квартира и т.

д. Если в двух словах, то: — паспорт собственника — доверенность — расписка — брачный договор владельца квартиры -. Читать далееХороший ответ · 942Комментировать ответ…Вы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниямиЧитайте также1Выписок бывает нескольких видов, нужная из них называется так — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Собственники отражены в разделе №2 в пункте №1 «Правообладатель»Заказать документ можно в онлайн сервисе: Вы получаете на Email (Электронную выписку в формате PDF + архив с Электронной подписью Росреестра).4 · Хороший ответ · < 10022частный риэлтор в москве, специалист по купле-продаже вторичной городской>Зарегистрированный договор купли-продажи с отметкой Росреестра и выписка из ЕГРН — два документа, которые, безусловно, могут подтвердить право собственности на объект недвижимого имущества/жилое помещение/квартиру6 · Хороший ответ · 23,6 K360KvartiraVed.ru — Юристы по недвижимости в Санкт-Петербурге и Москве.

Сопровождение. · ОтвечаетДля проверки квартиры нужно:

  • Получить расширенную выписку из домовой книги и Форму 12, для проверки срытой регистрации жильцов
  • Проверка документов собственника и его добропорялочности.
  • Заказать выписку ЕГРН, в ней будут указаны все собственники и наличие обременений на квартиру.

Более подробная информация, рассписанная по деталям: 37 · Хороший ответ12 · 31,5 K9,8 KС огромным удовольствием узнаю новое сама, с еще большим — хочу делиться.Основные риски приобретения квартиры на вторичном рынке:1.Риск нарушения прав несовершеннолетних.2. Риск нарушения прав супругов.3.

Риск обременения собственности продавца.4. Риск признания продавца ограниченно дееспособным.5.

Риск нарушения прав наследников.6. Риск умышленного обмана продавца.Основной риск приобретения строящегося жилья — банкротство застройщика.7 · Хороший ответ1 · 15,9 K360KvartiraVed.ru — Юристы по недвижимости в Санкт-Петербурге и Москве. Сопровождение. · ОтвечаетПосредниками при продаже квартиры могут быть: риелтор, юрист, нотариус.Без каждого из этих участников рынка недвижимости можно продать и купить квартиру.

Исключение: нотариус. Существует сделки, которые требуют обязательного нотариального удостоверения.Когда обязательно нужен нотариус:

  1. Квартира переходит покупателю по договору ренты.
  2. Продается доля в квартире. Но если каждый из собственников продает свою долю одновременно, одним договором, то есть квартира перейдет в руки покупателей целиком, нотариус не нужен.
  3. Собственник квартиры – несовершеннолетний или недееспособный.

Во всех остальных случаях вопрос привлечения нотариуса является личной инициативой сторон сделки.Если в роли продавца выступает риелтор, друг собственника, члены семьи продавца по нотариальной доверенности, то избежать участия посредников не получится. Ваш выбор: либо соглашаться на участие представителя, либо попросить владельца лично участвовать в сделке хотя бы в момент подачи документов в МФЦ.Отличие нотариуса, юриста и риелтора будет в том, что нотариус проверяет квартиру только по выписке из ЕГРН.

Риэлтор вообще не заинтересован в проверке недвижимости, для него главное чтобы покупка состоялась (иначе он не получит свои комиссионные).

Только юрист может осуществить более глубокую проверку и даст подробную консультацию по всем этапам сделки.Вы можете выбрать квартиру, которую продает собственник, а не агентство, и совершить покупку жилья вообще без посредников.

Но только если вы покупаете не долю, и несовершеннолетние и недееспособные в сделке не участвуют. 11 · Хороший ответ1 · 2,7 K

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

17 ноября 2018Все документы (оригиналы, не копии!) должны быть проверены до подписания каких-либо договоров. Если этого не сделать, ваши права на собственность потом могут оспорить: например, если окажется, что документы подделаны.При покупке квартиры на вторичном рынке большую часть документов должен предоставить продавец.

Всё, что потребуется, можно разделить на два пакета. Первый — обязательные бумаги, необходимые для заключения сделки, второй — те документы и выписки, которые лучше запросить, чтобы обезопасить себя от мошенничества. От самого покупателя для заключения сделки не требуется ничего, кроме паспорта и денег.Лучше всего поручить работу по проверке документов профессиональному риелтору или юристу.

Опытный специалист поможет вам защитить себя от мошенников и свести к минимуму любые риски — особенно, если ваша сделка «альтернативная», то есть в сделке участвует несколько квартир.Сначала проверьте «обязательные» документы собственника.Правоустанавливающие документы на квартиру. Это — свидетельство о государственной регистрации права (выдавались до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН, в которой указан собственник, а также документы, подтверждающие права собственника на квартиру (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.). Иногда такие документы нужно проверять ещё тщательнее.

Например, если квартира была приобретена по договору ренты или договору дарения не между родственниками. Если договор дарения заключен не между родственниками, нужно выяснить, почему, и не скрывается ли за этим на самом деле купля-продажа.

Если да, то такая сделка будет считаться незаконной, и может быть оспорена.С осторожностью стоит относиться к унаследованным квартирам. Чем больше времени прошло с момента открытия наследства — тем лучше, так как потенциальным наследникам, которые в наследство не вступили, будет сложнее восстановить сроки принятия наследства и претендовать на него.

Выписка из ЕГРН. В ней не только указано, кто и на основании чего собственник владеет квартирой (договора купли-продажи, дарения, ренты и т.

д.), но и есть ли на квартиру обременения и аресты.

С некоторыми обременениями квартиру продавать можно, с другими — нельзя.Единый жилищный документ. В нём — полная информация о квартире и зарегистрированных (то есть прописанных) жильцах. Такой документ можно получить в МФЦ, в идеале — вместе с собственником, если он не против вашего присутствия, чтобы удостовериться в его подлинности.

Если вы покупаете квартиру в Подмосковье или регионах, с получением единого жилищного документа могут возникнуть трудности. Тогда попросите продавца предоставить вам выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто прописан в квартире, и справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.Справка о дееспособности продавца. Документ, подтверждающий, что собственник не стоит на учёте в наркодиспансере и психоневрологическом диспансере.

Если продавец вызывает подозрения (например, ведет себя неадекватно или пьёт) или это пожилой человек, то к справке должно прилагаться обязательное освидетельствование психиатром на сделке. Можно найти нотариуса, который сделает видеозапись сделки.

Эту услугу предлагают не все специалисты (а некоторые даже не знают о ней), поэтому такого профессионала придётся поискать. Нужно понимать, что если собственники квартиры, которую вы хотите купить, — пожилые люди, инвалиды, находящиеся на попечении, люди, недавно унаследовавшие квартиру, — риски по вашей сделке возрастают.

Например, могут вдруг появиться наследники, ранее на квартиру не претендовавшие. Хорошие новости: такие квартиры обычно продают дешевле, потому что даже при полном соблюдении собственниками закона, покупатели часто обходят их стороной из-за возможных рисков. Скидка в среднем составляет 10–15%, по сравнению с аналогичными вариантами «без риска».Всегда подписывайте документы только с собственником лично.

Не стоит заключать сделку, если кто-то из собственников служит в армии, сидит в тюрьме, живёт за границей или «очень занят». Если квартиру продают по доверенности, лучше не соглашаться на сделку и найти другой вариант.

Доверенность можно отозвать, а сделку по ней оспорить.

В самом плохом случае вы останетесь без и денег, и без квартиры.Документы о прописанных людях. Нужно быть особенно внимательным, если в квартире прописаны несовершеннолетние. Если же владелец квартиры — несовершеннолетний (а это бывает часто: родители покупают квартиру для детей или записывают недвижимость на детей), то нужно будет согласие органов опеки на продажу.

Если продаваемая квартира — единственное жильё ребёнка, то его нельзя будет выписать из неё.

Так что продавец должен заранее выписать ребенка либо в другое жильё, если оно есть, либо к родственникам. Ребёнка можно выписать и в покупаемую квартиру после её приобретения. В этом случае в дополнение к условиям договора нужно оформить нотариальное обязательство, что все прописанные будут выписаны после сделки.

При этом придётся удостовериться, что жилищные условия детей-собственников не ухудшаются: то есть покупаемая «альтернатива» должна быть признана органами опеки равнозначной или лучше, чем продаваемая квартира.Не стоит заключать договор, если в квартире числятся люди, которые отказались от приватизации, но остались прописанными (обычно это указывается в договоре передачи) или люди, которые проживают в квартире по завещательному отказу.

Их нельзя будет выписать по суду.Документы о браке. Уточните семейный статус продавца: попросите его показать паспорт с печатями из ЗАГСа или брачный договор.

Сравните с датами приобретения квартиры. Если квартира была куплена в браке, а брачный договор не заключался, то супруг или супруга могут претендовать на половину всего имущества.

Если «вторая половинка» не против продажи, то продавец должен принести заверенное у нотариуса согласие жены или мужа на продажу недвижимости. Если супруги в разводе, то продавец должен предоставить соглашение о разделе брачного имущества — бывшие имеют право требовать свою долю, если, к примеру, их супруг или супруга скрыл покупку квартиры в браке. Кстати, с 1 января 2018 года все нотариусы России могут официально запрашивать сведения о гражданском состоянии напрямую из электронного реестра ЗАГСа.

Технический паспорт БТИ. После того, как вы проверили все документы на собственность, нужно проверить техническое состояние квартиры. Убедитесь, что в квартире не делали незаконных перепланировок — это может создать трудности в будущем.

Попросите план квартиры из БТИ — по нему легко понять, меняли ли что-нибудь в помещении. Есть перепланировки, которые несложно узаконить (например, снос ненесущих стен или объединение ванны и туалета), а есть те, которые узаконить невозможно (скажем, перенос несущей стены или расширение «мокрой зоны» на жилую). Если планировку признают незаконной, именно вам, новому владельцу, придётся уплатить штраф и восстановить изначальную планировку за свой счёт.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+