Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Другое - Как заключается договор с управляющей компанией

Как заключается договор с управляющей компанией

Как заключается договор с управляющей компанией

Договор с управляющей компании и собственниками жилья за 2021 год

» Жильцы многоквартирного дома не только выбирают способ управления, но и определяют содержание договора. В дальнейшем документ заключается между каждым собственником недвижимости и УК.

Договор управляющей компании должен заключаться на добровольной основе и по обоюдному согласию обеих сторон.

Содержание Подписание документа регулируется Жилищным Кодексом РФ (статья 162). После составления договора его необходимо проверить на соответствие пунктам, которые установлены Постановлением Правительства № 491. В нем указаны основные правила по ремонту и содержанию общедомового имущества, а также причины, на основании которых может быть изменен размер платы за квартиру.

ВНИМАНИЕ! УК, осуществляя свою деятельность, должна руководствоваться нормативно-правовыми актами и правилами, действующими в конкретном регионе.

Если ежегодно по закону должен проводится ремонт, компания обязана выполнять установленную задачу. Согласно ЖК РФ, договор на обслуживание жилого здания должен заключаться в обязательном порядке. Условия соглашения с УК определяются следующим образом:

  1. На рассмотрение дается несколько вариантов соглашения разными УК.
  2. Выбирается наиболее подходящий вариант путем большинства голосов.
  3. Собирают общее собрание жильцов.
  4. Заключается договор с обслуживающей организацией на основе составленного протокола.

Для признания результата действительным на собрании должно присутствовать большинство жителей (не менее половины от всех проживающих в доме).

Минимальное количество присутствующих определено ЖК РФ. Принятое решение заносится в акт установленной формы, который составляется в двух экземплярах.

Копия документа должна быть предоставлена каждому жильцу.

Недовольные выбором жители могут обратиться в суд со своими претензиями и предложениями.

Если происходит подобная ситуация, заключение договора откладывается до вынесения судебного решения по возникшему спору. Управляющая компания, которая взяла на себя обязательства по обслуживанию жилого дома, должна иметь лицензию. Предоставляют ее местные органы власти.Отсутствие документа не дает право гражданам не оплачивать коммунальные услуги, так как отопление, вода, газ и свет оплачиваются непосредственно их поставщикам.

Если большинство собственников жилья подписали соглашение, то оставшееся число граждан должны сделать то же самое. Соглашение, заключаемое между собственниками жилья и жилищной компанией, дает определенную гарантию исполнения своих обязанностей с обеих сторон.

В нем должна содержаться следующая информация:

  • Кто и каким способом проводит контроль за ее деятельностью.
  • Перечень обязательных работ, которые организация должна выполнять на протяжении всего срока действия договора.
  • Права, обязанности и ответственность всех сторон.
  • Установление тарифов на обслуживание жилого дома с указанием сумм.
  • Список общедомового имущества.
  • Периодичность, с которой будет составляться и передаваться отчет о ведении деятельности.

В некоторых ситуациях пункт о составе общедомового имущества отсутствует. Иногда обслуживающая компания ссылается на технический паспорт здания. Если соглашение не содержит данного пункта, его составление считается незаконным.

Технический паспорт идет в качестве обязательного приложения к основному договору. Стоимость документа определяется исходя из тарифов, которые регулируются на законодательном уровне.

Ремонт и содержание многоквартирного дома ложится под ответственность УК.

Подлежащая к уплате сумма определяется совместно с жильцами и представителем УК.

ВНИМАНИЕ! Немаловажным моментом является наличие в договоре информации о предоставлении жильцам отчетности о проделанной работе. Если данного пункта в соглашении нет, то УК может уклоняться от данной обязанности.

Со стороны собственников жилья должна выполняться только одна обязанность — своевременное и регулярное внесение оплаты по квитанции.

Основное значение имеет состав услуг, за которые вносят средства жильцы.

Они обязаны платить за:

  1. Обслуживание сетей. В случае замены проводки или батарей предусматривается оплата в соответствии с установленными тарифами.
  2. Обслуживание жилого дома. Жильцами оплачивается работа УК, связанная с озеленением и облагораживанием дворов, поддержанием чистоты и порядка в подъездах, косметическим ремонтом.
  3. Поставляемые ресурсы (в полном объеме).

Также, в обязанности собственников входит содержание жилья, которое не относится к общедомовому имуществу.

ВАЖНО! Управляющая компания не имеет полномочий самостоятельно устанавливать тарифы.

Если управлением дома занимается УК, собственники квартир производят оплату коммунальных услуг не самим поставщикам, а через кассу обслуживающей дом организации. В связи с чем, ее сотрудники должны своевременно напоминать жильцам о необходимости внесения очередного платежа.Со стороны управляющей организации должны выполняться следующие действия:

  • Обеспечение постоянной эксплуатации общего помещения, технического оснащения и иными видами коммунальных услуг. Сюда относится и поддержание чистоты прилегающей к дому территории.
  • Организация взаимодействия между жильцами, УК и поставщиками услуг. Также она должна отчитываться за проделанную работу, принимать со стороны жильцов заявки и жалобы, своевременно их рассматривать.

К обязательствам УК могут быть добавлены дополнительные пункты, не противоречащие закону. На собственников жилых помещений возлагаются только те обязанности, которые определены протоколом общего собрания.

Срок заключения договора с управляющей фирмой законом не определен. Устанавливает его собрание жителей.

Именно ими вносится в протокол период, в течение которого многоквартирный дом будет обслуживаться УК. Как только установленный срок истекает, договор теряет свою юридическую силу. Однако, это не единственная причина расторжения соглашения.

Есть и другие факторы, являющиеся основанием для прекращения договорных отношений:

  1. В судебном порядке, если со стороны фирмы выявлены серьезные нарушения.
  2. Решение общего собрания жителей дома.

Для одностороннего расторжения соглашения с УК нужно веское основание, которое будет противоречить законодательству.

Законом предусмотрены следующие основания для прекращения действия ранее составленного документа:

  • Нарушение требований законодательства со стороны УК.
  • Завершение срока юридической силы соглашения.

В первом варианте проводится собрание собственников, где выносится на рассмотрение вопрос о продлении периода действия договора.

Если со стороны жилищной компании выполняются действия, противоречащие закону, необходимо обращаться в суд. Законодательство предусматривает ситуации, когда расторжение соглашения происходит в особом порядке. В случае ликвидации или банкротства управляющей компании договор считается расторгнутым со дня принятия такого решения судом, либо учредителями УК.
В случае ликвидации или банкротства управляющей компании договор считается расторгнутым со дня принятия такого решения судом, либо учредителями УК.

Наличие договора является обязательным условием предоставления жильцам жилого дома коммунальных и иных услуг от обслуживающей организации. Однако, такое правило должно соблюдаться только в отношении типового договора.

С каждым жителем в индивидуальном порядке также составляется соглашение. Если оно не заключено, в любом случае на всех собственников распространяется типовой договор, заключенный на общем собрании.

Лица, не заключившие индивидуальный договор, должны будут руководствоваться типовым соглашением, что может вызвать определенные неудобства.

В целом отсутствие индивидуального соглашения на взаимоотношения между УК и жильцами не влияет. Понравилась статья? Поделиться с друзьями: В современном мире автомобиль — это необходимая вещь, которая есть у многих.

Часто в Оплата коммунальных услуг – большая часть расходов для каждой семьи.

И хочется, чтобы такие Обязанность каждый месяц оплачивать квитанции по коммунальным услугам лежит на каждом владельце и нанимателе Капстроительство — это процесс создания различных конструкций, а также обновления и реставрации который требует Проживание в многоквартирном доме имеет свои особенности.

Прежде всего, необходимо создавать определенные отношения с Беспорядок и неухоженность российских подъездов давняя проблема жильцов и управляющей компании. Лучше дела обстоят

Составление договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией

Любой дом, даже простой одноэтажный, где всего две-три квартиры, нуждается в постоянной поддержке. Изменения законодательства привели к смещению ответственности.

Теперь за место, где они проживают, отвечают сами жильцы.

Они обязаны вовремя производить ремонт, проверять работу и состояние системы жизнеобеспечения (газ, тепло, свет). Конечно, сами жители не смогут осуществлять это, им нужна специальная организация. Инструментом регулирования служит договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией.

Когда он заключается, как выглядит, и возможно ли расторгнуть? Жилищное законодательство определяет нормы, согласно которым дом нельзя оставлять бесхозным, необходимо грамотное управление.

Люди, ответственные за состояние и безопасность здания, могут выбрать удобный способ управления:

  • Привлечение сторонней организации, кто займется ЖКХ, получая взамен оплату с проживающих.
  • Создать ТСЖ, выбрать туда председателя. После фирма будет сама заключать основные договоры с разными ресурсопоставляющими организациями. При необходимости — нанимать работников (сантехника, электрика, охранника, уборщицу), кто займется хозяйственными работами.
  • Личное управление – возможно, если здание небольшое, и квартир там до 30. Тогда собственники смогут сами или через посредников заниматься зданием.

Важно: можно совместить несколько вариантов. Например, будет УК, но насущные вопросы: когда проводить капремонт, устанавливать камеры — решают сами жители. С помощью отчетных собраний, где решения будут общими, каждый собственник квартиры сможет высказывать мнение.

Или иной вариант – все полномочия передаются организации. Согласно законодательству, граждане обязаны выбрать один из вариантов управления. Ведь обслуживание жилья лежит на их ответственности.

Заключение договора с выбранной ими управляющей организации происходит, когда основные вопросы, касающиеся будущей деятельности организации, уже решены.

Соглашение составляется инициативной группой, представляющей жильцов дома. Его текст оглашается на собрании, чтобы каждый домовладелец знал содержание, был не против. Срок договора определяется ЖК РФ:

  1. минимальный – 1 год;
  2. максимальный – 5 лет.

После чего соглашение будет расторгаться или, наоборот, продляться.

Основание и порядок заключения таких соглашений регламентируется 162 статьей ЖК РФ, она устанавливает участников договора:

  1. одна сторона – сама управляющая фирма;
  2. вторая сторона – смотря какой способ изначально выбрали владельцы жилья – собственники лично, ТСЖ или же председатель, также назначенный жильцами.

Инициатива здесь принадлежит именно собственникам.

Они выбирают лицензированную фирму, обсуждают подробности составляемого контракта. Согласно подряду организация должна не просто управлять общедомовым имуществом, а выполнять конкретные меры:

  1. оказание необходимых коммунальных услуг.
  2. выполнение своевременных ремонтных работ;
  3. осуществление полного спектра работ, оказание своевременных услуг, связанных с непосредственным управлением большим многоквартирным строением;
  4. содержать общедомовое имущество (будет описано в тексте, какое именно);

Кроме того, будет описан сам предмет соглашения:

  1. адрес, характеристика здания;
  2. список конкретных услуг, требующихся для поддержания хорошего состояния указанного общедомового имущества;
  3. список предоставляемых фирмой коммунальных услуг плюс нормативы качества.
  4. перечень всего общедомового имущества;

Это будет подробное соглашение, освещающее последовательность, сроки работы, виды услуг, обязательства компании.

Обязательно указать там следующее:

  1. величина, порядок, периодичность оплаты имеющихся коммунальных услуг, также содержание, ремонтные работы жилых и нежилых помещений.
  2. список (подробный) работ и услуг, требующихся для содержания, ремонта здания, также общедомового имущества;
  3. оплата собственниками за деятельность фирмы;
  4. сроки, отведенные фирме на осуществление всех работ, также оказание услуг;
  5. условия, как жильцы будут контролировать деятельность организации, степень выполнения ею всех обязательств;

Важно: подписание соглашения станет началом сотрудничества, притом обе стороны обязуются выполнять перечисленные там задачи.

Функции УК описываются подробно, как размер оплаты, производимой жильцами. Согласно контракту УК имеет: ПраваОбязанности Организация вправе самостоятельно распределить очередность работ, смотря в каком состоянии доверенное ей общедомовое имущество, также выявлять сроки, порядок, возможные способы осуществленияОказывать услуги, проводить вовремя необходимые действия, чтобы осуществлять эффективное управление строением Выбирать подходящие подрядные организации, заключать краткосрочные соглашения, чтобы те выполняли необходимые действияОсуществлять вовремя и качественно все текущие мероприятия по восстановлению, своевременному ремонту, качественной проверке общедомовых коммуникаций (теплоснабжение, энергоснабжение, газовая система, канализация, вывоз мусора) Требовать своевременной, полной оплаты оказываемых ею коммунальных услуг, высылать уведомления всем должникамОбязанности, связанные непосредственно с предоставляемыми коммунальными услугами (уборка территории, уборка общих помещений, услуги специалистов – сантехники, электрики) Проверять полноту, правильность передаваемых жильцами показаний с индивидуальных приборов учетаОбеспечение жителям безопасности – охрана По необходимости предоставлять вызванным специалистам доступ к общедомовым помещениям, чтобы те произвели ремонтные работы, устранили неполадкиПоддержание общедомового имущества в хорошем, работоспособном состоянии Привлекать для помощи сторонние организации. Например, строительные бригады для проведения необходимого ремонтаРазрешение спорных вопросов, возникающих с эксплуатацией данного имущества Реализовывать другие права, если это не противоречит законодательству.

Главная задача любой УК – содержать управляемый ею дом в порядкеПрочие обязанности. Например: составление актов при выполнении различных работ, отправка уведомлений по необходимости жильцам, информирование собственников Важно: любой многоквартирный дом нуждается в постоянном уходе и грамотном управлении. Будь то новостройка или старое здание.

В законодательстве нет специальных бланков, на которых можно было ориентироваться при создании контракта между жильцами и их УК. Есть общие требования, применимые ко всем официальным бумагам:

  1. использование специальных понятий (как «собственники», «общедомовое имущество»);
  2. актуальность – все переданные в тексте соглашения данные должны соответствовать времени составления документа;
  3. процедура расторжения (если кто-то из подписавших контракт сторон решит расторгнуть его).
  4. структурированность;
  5. создание отдельных пунктов (как «обязанности», «права»);
  6. подписи сторон;
  7. деловой стиль;
  8. правдивость, полнота информации;

Некоторые управляющие фирмы создают примеры типовых соглашений, куда потом вписываются данные конкретного дома, жителей. Как составлен договор с управляющей компанией по образцу, можно посмотреть в интернете или у юриста.

Чтобы составить его правильно, заинтересованные лица вправе привлечь нотариуса. Важно: контракт, как любое подобное соглашение, отражает желание двух сторон, это не единоличная инициатива. Поэтому права, также обязанности участников будут прописаны подробно. Составляется в 2 одинаковых экземплярах, чтобы каждый потом получил себе по одному.

Составляется в 2 одинаковых экземплярах, чтобы каждый потом получил себе по одному. Тип соглашения – публичный, в смысле любой житель дома вправе получить копию, ознакомиться с его непосредственным содержанием. Стороны вправе использовать подходящий шаблон или создать индивидуальный подряд.

Главное, включить туда следующие пункты:

  1. фиксирующие условия, согласно которым будут проводиться все финансовые расчеты (период, сумма регулярной оплаты);
  2. описывается вид и подробности взысканий (карательные меры), если участник вдруг нарушит один или несколько условий данной сделки;
  3. предмет сделки – характеристика дома, ключевые условия будущего взаимодействия участников;
  4. общие положения – там раскрывается фактическая суть – подробности заключенного соглашения;
  5. описание обстоятельств, при которых возможно досрочное прекращение договоренности.
  6. обязанности каждого из участвующих сторон;
  7. права сторон;
  8. порядок предоставления фирмой отчетности жильцам;

Образец готового соглашения можно посмотреть в сети, у управляющей компании (наверняка они уже совершали подобные сделки) или у юриста.

Как выглядит официальный протокол заключения подобных сделок:

  1. составляется договор, подписывается с директором одобренной собранием УК.
  2. собственники проводят общее голосование, соглашаются с выдвигаемой инициативной группой кандидатурой УК (если речь не о смене фирмы, а о просто заключении сделки);
  3. проводится общее собрание собственников, где обсуждается смена УК (если изначально домом занималась другая фирма);
  4. нельзя просто сменить организацию, нужны веские основания, старая УК должна допустить одно или несколько нарушений существующего соглашения;
  5. для начала инициативная группа выбирает подходящую управляющую компанию;
  6. проводит встречу, на которой узнает больше о деятельности, репутации организации, может ли она взять обязательства над данным домом;

Кстати, для организации собрания жильцам будут разосланы специальные уведомления, получив которые они расписываются в общем реестре.

Некоторые документы обязан подготовить, передать застройщик, как только заканчивает строительство:

  1. санитарный паспорт;
  2. действующие договоры ресурсоснабжения;
  3. разрешение на официальный ввод данного МКД в дальнейшую эксплуатацию;
  4. проект готового договора управления;
  5. технический паспорт;
  6. акт (от застройщика) ввода МКД;
  7. инструкция (общая) по эксплуатации;
  8. кадастровый паспорт указанного объекта плюс земельного участка, что под ним;
  9. документация на имеющиеся приборы учета;
  10. протокол собрания, где именно была отобрана УК;
  11. акт приемки МКД, также придомовой территории.
  12. ситуационный план всей придомовой территории плюс характеристика всех подземных, наземных коммуникационных систем;

Как видно, документов много. Кстати, при назначении УК должны присутствовать именно собственники квартир, не арендаторы.

Важно: если управляющая организация нужна не многоквартирному дому, а коттеджному поселку, там на всех выбирают одну. Если поселок небольшой, все дома взаимосвязаны через линии коммуникаций. Как расторгнуть договор с управляющей компанией?

Согласно законодательству подобные соглашения заключаются на один, определенный срок.

Как только он закончится, сделка аннулируется автоматически.

В принципе, жильцы вправе совершить одностороннее расторжение, если:

  1. возникли разногласия между большинством жильцов и УК.
  2. управляющая компания допустила серьезные ошибки, нарушая условия заключенного ранее соглашения;
  3. изменился способ (выбрали другой) управления дома;
  4. у УК отозвали лицензию;

Важно: нельзя просто расторгнуть договор, если жильцы вдруг недовольный выбранной фирмой. Необходимо добиться одобрения большинства на специальном собрании, предоставить конкретные доказательства. Порядок заключения договора с выбранной управляющей компанией действительно важен, он помогает вовремя заметить подводные камни в предстоящем сотрудничестве.

Прежде всего, нужно четко прописывать в тексте договора сроки выполнения необходимых работ организацией. Когда даты или временные рамки размыты, то работы могут продлеваться, вестись неделями, если не месяцами.

Если само соглашение вышло неполным, это доказано практикой, можно потом заключить официально дополнительный договор. Где будут прописаны адекватные сроки, типы работ.

Ответственность сторон нужно описать подробно, по пунктам, причем не просто информация об УК или жильцах, а конкретные обязательства. Детально описать все цены, возможные расценки, перечень услуг. Жильцы вправе знать, за что и сколько платят. В квитанциях всегда описывать наименование услуги без общих, размытых фраз.

В квитанциях всегда описывать наименование услуги без общих, размытых фраз. Прописана периодичность и обязательность отчета, предоставляемого УК. Так собственники вовремя узнают, как работает компания, что выполнено, что предстоит.

Важно: любой жилец вправе получить отчет, также другие документы с УК, достаточно сделать устное или письменное заявление. Оценка статьи:

(Пока оценок нет)

Загрузка.

Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Плюсануть Поделиться Отправить Класснуть Линкануть Запинить

Договор управления многоквартирным домом – что нужно знать?

19 июня 2018Эта статья расскажет, что такое договор управления многоквартирным домом (МКД), какие условия должны быть включены в него, в каком порядке собственники квартир и других помещений могут заключить и расторгнуть договор с управляющей компанией. Большинство жилых домов в России обслуживают управляющие компании.

УК предоставляет услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (МКД), управляет этим имуществом, в том числе денежными средствами, взимает плату за коммунальные услуги (является исполнителем комуслуг). Основанием для деятельности УК является договор управления МКД, который заключается (или считается заключенным) с собственниками квартир, комнат и нежилых помещений в доме.

Договор содержит согласованный перечень предоставляемых услуг и работ, определяет их стоимость и действует также в отношении тех собственников, которые его не подписывали (п.п.

3, 4 ст. 162 ЖК РФ). Договор с управляющей компанией заключается на основании решения собрания собственников помещений или результатов конкурса, проводимого органом местного самоуправления после введения новостройки в эксплуатацию (ст. 161, статья 162 ЖК РФ). Договор управления многоквартирным домом и его условия, утвержденные собственниками, являются такими же обязательными для всех жильцов, как и при выборе УК по результатам конкурса, когда условия определяют власти.

Договор управления МКД в 2018 году должен составляться с учетом Приказа Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр, которым утверждены примерные условия договора и рекомендации по проведению общих собраний собственников.

Собственники могут использовать не только этот образец, но и включать в договор иные условия, которые не противоречат закону.

У собственников помещений в новостройке есть два месяца со дня проведения конкурса, чтобы пересмотреть предложенные властями условия и заключить договор с УК в другой редакции. В противном случае, по прошествии этого срока договор будет считаться заключенным на конкурсных условиях. Если УК выбирают голосованием, стороной в договоре с ней являются 50% собственников и более, проголосовавших за заключение договора.

Также стороной договора могут быть органы управления ТСЖ, ЖСК (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ), застройщик (ч.

14 ст. 161 ЖК РФ). Условия договора управления одинаковы для всех собственников (ч.3 и 4 ст.

162 ЖК РФ). Договор составляется на бумажном носителе или в электронной форме, в том числе с помощью государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), на сайте которой он должен быть размещен (Приказ Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29.02.2016). Многоквартирный дом может управляться только одной компанией (ч.9 ст. 161 ЖК РФ). Управление домом относится к лицензируемому виду деятельности, поэтому настоящая УК должна обладать соответствующим разрешением.

Компания несет расходы в связи с выполнением своих обязанностей и получает доход, которым может распорядиться по своему усмотрению, если не нарушает требования к качеству услуг и работ или договором не предусмотрено распределение этих средств (ч. 12 ст. 162 ЖК РФ). С 2018 года сведения об управлении домом должны обязательно публиковаться на сайте ГИС ЖКХ (Постановление Правительства РФ от 27.03.2018 N 331).

В системе размещается электронная копия договора, заключаемого в обычном порядке или его электронный оригинал, который можно подписать, используя сайт. Кроме того, должны быть опубликованы: — решение (протокол) общего собрания собственников, которым утверждены условия договора; — документы, подтверждающие изменение, расторжение или прекращение договора управления многоквартирным домом; — решения (протоколы), на основании которых принято решение о прекращении действия или расторжении такого договора (п.2.2, 2.3 Приказа Минкомсвязи России N 368, Минстроя России N 691/пр от 29.09.2015

«Об утверждении состава сведений об МКД, размещаемых в ГИС ЖКХ»

).

Договор действует в течение установленного срока и считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия (ч.6 ст. 162 ЖК РФ). Минимальный срок действия договора управления многоквартирным домом не установлен и может быть любым.

В самом договоре указываются существенные условия и условия, которые могут быть дополнительно включены в него по решению собрания собственников. Обязательно в договоре указываются следующие сведения: — о составе общедомового имущества; — перечень работ и (или) услуг по управлению, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень комуслуг, которые предоставляет УК; — порядок определения цены договора, размера платы за работу управляющей компании и за комуслуги, а также порядок оплаты комуслуг; — порядок предоставления отчетности компанией по выполнению обязательств.

Дополнительно можно включить условия о следующих обязанностях УК: — круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание дома; — хранение и обработка технической документации на дом, документов по управлению домом (к ним относится и каждый протокол разногласий к соглашению управления многоквартирным домом); — прием собственников и нанимателей в сроки и в порядке, предусмотренные договором; — выдача справок и выписок из лицевого счета; — составление актов о нанесении ущерба личному или общему имуществу; — сбор платы по договору управления; периодическое обследование дома и подготовка плана по текущему и капитальному ремонту с перечислением работ, срока их выполнения и примерной стоимости; — изменение перечня работ и (или) услуг, сроков их выполнения только по решению общего собрания собственников (п.26 Приказа Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр); — иные условия. Изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке ст.ст. 450-453 ГК РФ (ч.8 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение договора собственниками в одностороннем порядке возможно по основаниям ст.ст. 8.1 и 8.2 ЖК РФ: — от договора, заключенного с УК в результате проведения конкурса, можно отказаться до окончания каждого года со дня его заключения, проведя собрание с целью избрания новой УК или изменения способа управления домом; — в случае невыполнения компанией условий договора; — в любое время на основании решения собрания об изменении способа управления домом (ч.3 ст. 161 ЖК РФЖ, ФАС России от 18.12.2013 N АЦ/51348/13).

При смене УК или при изменении способа управления, что влечет прекращение действия договора с УК, компания обязана за 3 рабочих дня передать новому исполнителю услуг все документы и ключи от общедомового имущества, а также все необходимое для эксплуатации дома и управления им (ч.10 ст.

162 ЖК РФ). И собственники, и управляющие компании часто нарушают ограничения, установленные для них законом, что становится причиной судебных разбирательств. Например, распространена такая ситуация. С одной стороны, собственники на общем собрании должны устанавливать такую цену за содержание жилых помещений и общедомового имущества, чтобы этих денег хватало на выполнение требований закона к содержанию.

Поэтому цена не может быть произвольной.

С другой стороны, даже если собственники определили низкую стоимость, управляющая компания не вправе изменить это в одностороннем порядке (п.п.

16-18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22).

Поэтому она подает иск об оспаривании положений договора о порядке определения размера платы за содержание жилых помещений и общего имущества МКД. Если суд по иску УК признает недействительным порядок определения размера платы, предусмотренный собственниками, он не будет применяться, а за предыдущий период плату перерасчитают. Известны случаи, когда собственникам не нравилось, что УК проводит индексацию стоимости ремонта и содержания имущества, и они требовали через суд признать незаконным условие договора об индексации.

Суд откажет собственникам, если индексация предусматривалась решением общего собрания, и не признают действия УК по индексации односторонним изменением размера платы (Апелляционное определение Воронежского областного суда от 01.03.2018 по делу N 33-1707/2018). Законным является и такое изменение цены, которое зависит от роста тарифа.
Законным является и такое изменение цены, которое зависит от роста тарифа.

Если УК предусмотрела в договоре возможность брать больше денег с собственников в связи с ростом тарифов, то изменение стоимости ремонта и содержания имущества не будет считаться произвольным.

Основанием для действий УК в таких случаях являются акты органа местного самоуправления об изменениях тарифов (см. ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, Апелляционное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 10 июня 2015 г.

по делу № 33-2054/2015). Также распространены дела по оспариванию условий, включенных компанией в договор управления домом, но не рассмотренных и не одобренных на общем собрании, на котором собственники принимали решение о заключении договора. Например, Апелляционным определением Ростовского областного суда от 3 мая 2012 г.

по делу N 33-4822 признано незаконным включение управляющей компанией в тариф на оплату жилья следующих затрат: — на обслуживание, — ремонт и проверку счетчиков; — на обслуживание и ремонт газовых сетей; — на оплату налога при упрощенной системе налогообложения; — на повышение рентабельности тарифа; — на дополнительные затраты по ремонту и содержанию общего имущества, на компенсацию затрат по содержанию управляющей организации.

Суд посчитал, что собственники не должны платить за все это, поскольку протокол общего собрания не содержит решения о дополнительных расходах собственников.

Оспариваться могут не только отдельные условия договора управления многоквартирным домом в 2018 году, но и договор в целом. Такие иски подавались собственниками, которые не подписывали договор с УК. Но суды не признают договоры недействительными из-за этого.

Поскольку договор управления домом является договором со множественностью лиц на стороне собственников помещений, действующее законодательство не ставит факт заключения договора управления МКД в зависимость от подписания такого договора всеми без исключения собственниками (Апелляционное определение Смоленского областного суда от 09.08.2016 по делу N 33-2446/2016).

Как уйти от договорной кабалы управляющей компании

После введения в Жилищный кодекс требования об обязанности управления многоквартирными домами (МКД) многие перешли под крыло управляющих компаний.

Взаимоотношения между УК и МКД регламентируются строго условиями управления.

А так как в настоящее время выявляется множество нарушений в работе УК, есть смысл проверить: не составлен ли договор управления только в пользу управляющей компании. По правилам 161‑й статьи Жилищного кодекса все многоэтажки, кроме муниципальных, должны иметь один из статусов:

  1. ТСЖ;
  2. ЖСК;
  3. ЖСПК или другой кооператив.

Исходя из анализа жилищного законодательства все владельцы квартир являются ещё и собственниками части общедомового имущества (чердака, лестниц, подвала, крыши и т.п.). При этом общее имущество должно поддерживаться в рабочем состоянии, и не частями, а целиком.

Рекомендуем прочесть:  Нужен ли перевод ву в 2021 году

Поэтому и было введено обязательное управление, чтобы дом был под присмотром.

В течение года с момента или сдачи в эксплуатацию кооператива общее собрание должно выбрать, кто будет управлять их домом:

  1. сам кооператив от лица всех ;
  2. управляющая компания.

В свою очередь решение собрания только тогда будет законным, если оно проводилось в соответствии с Уставом.

А поэтому нужно в уставе посмотреть, при каких условиях собрание правомочно принимать решения (сколько человек должны присутствовать на собрании, чтобы оно состоялось). На общем собрании должны решиться вопросы:

  1. кто будет управлять домом: сами собственники или УК;
  2. с какой компанией будет подписываться договор, если от самостоятельного управления собрание откажется;
  3. какие условия управления будут включены в договор.

Если собрание в указанный срок не состоится, то домом будет управлять компания, выигравшая конкурс по заявке местной администрации. Управляющую компанию нужно выбирать из тех, которой жильцы больше доверяют.

Полный список лицензированных УК, которые работают в районе, можно запросить в местной администрации. Выбрать нужно одну из них, которой жильцы отдадут предпочтение. О работе компаний можно узнать:

  1. по количеству судебных дел (на сайте каждого районного суда или участка мирового судьи есть база судебных решений: во вкладке «делопроизводство» нужно ввести название УК и посмотреть результаты рассмотрения дел).
  2. по количеству исполнительных производств (на официальном сайте ФССП);
  3. по отзывам на интернет‑форумах;

Как только жильцы проголосуют за выбор, с компанией нужно будет заключить договор.

А сама УК приступит к управлению максимум через месяц со дня подписания договора. Вот хороший образец договора доступный для скачивания — . У договора управления две стороны: УК, которая за плату будет управлять домом, и кооператив (или ТСЖ).

Условия договора обязательны для исполнения всеми собственниками квартир в доме.

Статья 162‑я Жилищного кодекса содержит обязательный перечень условий договора управления. Так в документе должны закрепляться условия:

  1. сколько и как будет вноситься денег за услуги;
  2. как будет контролироваться работа УК.
  3. адрес и состав общего имущества;
  4. полный список работ, которые должна будет производить УК;
  5. сколько дом будет платить УК за работу;

Договор заключается на срок от года до пяти лет. Если не будет на собрании решено поменять управляющую компанию или сама УК не откажется от договора, он будет считаться продлённым на тот же срок без изменения условий.

Мы вам расскажем как ! Узнайте больше про дома для социального обслуживания населения РФ в нашей . Какие документы требуются для правильной аренды квартиры? Читайте об этом по !

Перед тем, как подписывать договор управления с УК, нужно внимательно изучить его условия!

Обычно жители не придают особого значения подобным документам, полагаясь на порядочность компаний, а зря. Ведь буквально через месяц‑другой, получив квитанции за коммуналку, у жильцов сразу же возникают вопросы: откуда берутся завышенные суммы, почему тарифы не соответствуют установленным и т.п.

А между тем самыми распространёнными нарушениями прав жильцов МКД со стороны УК можно считать следующие:

  • запрет перерасчёта (по закону жильцы имеют право требовать уменьшения стоимости услуг, которые были предоставлены с нарушениями норм. Например, если давление воды в кране меньше допустимого, плата за неё должна быть уменьшена или совсем исключена из квитанции по заявлению потребителя. Однако в договоре можно встретить такое условие, при котором потребители не имеют права требовать перерасчёта. Это незаконно, такое условие нужно исключать из договора).
  • игнорирование строительных недоделок (иногда в договоре можно встретить условие о том, что УК снимает с себя ответственность за убытки, возникшие по причине строительных недоделок или скрытых дефектов. Однако по закону компания должна действовать так: при обнаружении дефектов нужно их устранить, а стоимость ремонта взыскать с застройщика);
  • увеличение срока договора (некоторые УК в договоре прописывают завышенный срок действия — до 10 лет. При этом обозначен запрет на расторжение договора в течение этого срока, что можно счесть договорным рабством. По условиям Жилищного кодекса максимальный срок договора — 5 лет. И менять УК можно в любое время по решению собрания, если с её стороны нарушаются условия договора);
  • игра с тарифами (если на общем собрании не был решён вопрос о применении тарифов на коммунальные услуги, УК самостоятельно может их установить в завышенном размере. В связи с этим совет: нужно установить в договоре условие о том, что оплата услуг будет производиться по тарифам, установленным службой ФСТ);

Ещё один важный совет: внимательно читайте мелкий текст! Если в тексте что‑то смущает, не нужно торопиться его подписывать, даже если со стороны УК последуют заверения о том, что договор типовой, общий и т.д. Изменить условия можно двумя способами:

  1. составить договор, который всех устроит;
  2. подписать протокол разногласий к договору.

Имейте в виду, что если компания не нарушает условий договора, расторгнуть его досрочно будет сложно.

Перед подписанием по условиям договора можно проконсультироваться в жилинспекции или у грамотного юриста.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии .

Это бесплатно. Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителейПодпишитесь на нас в

Автор: ZakonGuru Поделиться 0 0

Блог

Необходимость подписания договора управления многоквартирного дома собственниками давно уже не вызывает вопросы. Ведь договор — это всегда двухсторонняя сделка. Судебная практика уже давно сложилась и она практически единообразна.

Договор управления должен быть подписан собственниками, обладающими 50+1% голосов от общего количества всех голосов собственников помещений дома. Или его подписывает Председатель Совета многоквартирного дома на основании принятого общим собранием собственников (ОСС) решения о делегировании ему таких полномочий. В некоторых регионах органы государственного жилищного надзора (далее — ГЖН) пытались отказать управляющим организациям (УО) во включении дома в реестр по причине отсутствия доверенности на имя Председателя МКД при делегировании ему полномочий на подписание договора управления.

Но суды в большинстве своем посчитали, что такая доверенность от каждого собственника не требуется, достаточно волеизъявления граждан, изложенного в решении ОСС.

В статье 162 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) говорится о договоре управления многоквартирного дома (МКД): Пункт 1: Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Как видим из этой нормы, договор управления составляется в форме единого документа в письменной форме, который подписывается управляющей организацией — с одной стороны и собственниками (обладающими 50+1% голосов) — с другой стороны.

Однако не будет ошибочным подписать отдельный договор с каждым собственником помещений МКД, если не жаль бумаги и времени на сканирование кучи договоров для размещения в ГИС ЖКХ. Запрета в законе на это нет, да из смысла статьи не особо ясно: единый это должен быть документ или отдельный подписанный бланк с каждым собственников. Споры о том, в какой форме должны быть оформлены подписи, если решено оформлять все-таки единый документ, также нередки.

Из своей практики могу сказать, что мы всегда оформляли единый документ — договор и приложения к нему. Сразу после реквизитов сторон указывались (на отдельном листе) в виде таблицы собственники, подписавшие договор управления. Этот лист договора так и назвался: «Собственники, подписавшие договор управления МКД № ___ по ул.

_______ г. ____________». Таблица состояла из следующих столбцов: № квартиры или помещения, полностью фамилия, имя, отчество, номер записи о регистрации собственности на квартиру, подпись. Далее шли приложения к договору, все это сшивалось в единый документ.

Наш орган ГЖН при проверках к порядку оформления договора управления, таким образом, претензий не предъявлял до недавнего времени. Надеюсь, и дальше не будет. Вполне возможно, что в других регионах надзорные органы выдвигают иные требования.

Пункт 2 ст. 162 ЖК РФ говорит о предмете договора управления и правах и обязанностях по нему, подробно на нем останавливаться не будем. Что касается права Председателя Совета МКД на подписание договора управления, об этом указано в пп. 3 пункта 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Председатель Совета МКД имеет право на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса.

По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Однако судебная практика на стороне управляющих организаций, когда орган ГЖН требует указанных в этой норме доверенностей и выносит решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий. Суды в большинстве своем считают, что протокол ОСС и является основанием для делегирования полномочий и подписания договора управления Председателем Совета МКД (без оформления доверенности от каждого собственника).

Судебную практику по этому вопросу мы приводили в в нашем блоге.

Изменения в реестр лицензий вносятся на основании Приказа Минстроя № 938-пр от 25.12.2015

«Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации»

(далее — Приказ 938).

Договор управления после утверждения его условий на общем собрании при выборе способа управления и управляющей организации должен быть размещен в ГИС ЖКХ, а также направлен в лицензионный орган в приложении к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ. Зачастую УО прикладывали только сам договор управления, без приложений, что приводило к отказу во внесении изменений в реестр лицензий. Иногда к заявлению прилагался договор управления, подписанный одним или несколькими собственниками.

Суды также в таком случае стояли на стороне органов ГЖН практически во всех регионах, поддерживая их в требовании приложения к заявлению — договора управления, подписанного необходимым количеством собственников (50%+1 голос) и со всеми приложениями. Судебную практику по старой редакции Приказа 938 в отношении отказов во внесении в реестр лицензий, в том числе из-за отсутствия в приложении к заявлению подписанного необходимым количеством собственников договора управления, мы уже приводили в вышеуказанной статье. Не требуется прикладывать к заявлению подписанный собственниками договор управления только при заключении его на основании конкурса.

Тогда к заявлению о включении дома в реестр прилагается договор управления, подписанный только со стороны управляющей организации (пп «з» п.

3). А при управлении домом на основании договора управления с Застройщиком — прилагается договор управления, подписанный между УО с застройщиком (пп «в» п.

3). В соответствии с пунктом 3 Приказа 938 в действующей редакции к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ прилагается, в том числе, и копия договора управления, условия которого утверждены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, или копия договора управления, заключенного с застройщиком в случаях, предусмотренных частью 14 статьи 161 ЖК РФ (подпункт «в»). В редакции Приказа до 12.01.2019 года указанный подпункт «в» ранее требовал приложения к заявлению — копию договора управления, заключенного лицензиатом с собственниками помещений в многоквартирном доме. То есть так, как и указано в нормах ЖК РФ.

Что подразумевал законодатель под этим нововведением, наверное, узнаем только после наработки судебной практики по таким делам. Понятно, что договор управления необходимо подписывать с необходимым количеством собственников, если они не делегировали полномочия его подписания Председателю Совета МКД. Ведь договор управления — основной документ, на основании которого работает управляющая организация и строятся ее отношения с собственниками.

И он считается заключенным не после утверждения его условий на ОСС, а только после подписания собственниками или их представителями.

А вот что будет требовать теперь в приложении к заявлению о включении дома в реестр лицензий лицензионный орган — вопрос пока что открытый.

Думается мне, что практика судов будет, как всегда, разнокалиберной.

Каждый судья будет толковать нормы закона на основании своего «внутреннего убеждения», как указано в законе.

И как будут развиваться события дальше в этом вопросе — расскажем в наших новых статьях после того, когда будет достаточно судебных решений, чтобы говорить о сложившейся судебной практике по данной теме . С уважением, Ильмира Носик. Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для УК и ТСЖ, с помощью которой можно автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии, а также работу со злостными неплательщиками.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+