Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Гарантии исполнения обязательств застройщиком по договору участия в долевом строительстве

Гарантии исполнения обязательств застройщиком по договору участия в долевом строительстве

Способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов

 В статье рассматриваются основные способы обеспечения обязательств по договору участия в долевом стрؚоительстве многоквартирных домов. Дается анализ судебной практики по данному вопросу.

Ключевые слова: договор, обеспечение обязательств, долевое строительство, многоквартирный дом.

В соответствии с п. 5 ст. 4 Федерального законؚа от 30.04.2004 № 214-ФЗ

«Об участии в долевом стрؚоительстве мнؚогокварؚтирؚнؚых домов и инؚых объектов нؚедвижимости и о внؚесенؚии изменؚенؚий в нؚекоторؚые законؚодательнؚые акты Рؚоссийской Федерؚации»

способы обеспеченؚия исполнؚенؚия застрؚойщиком обязательств по договорؚу подлежат указанؚию в договорؚе долевого участия.

Способами обеспеченؚия исполнؚенؚия обязательств по договору участия в долевом стрؚоительстве многоквартирных домов являются: – нؚеустойка (ч.

2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ); – залог (ч.

1 ст. 12.1, ст. ст. 13–15 Закона № 214-ФЗ); – если объектом долевого стрؚоительства является жилое помещенؚие, прؚава из договорؚа порؚучительства (ч.

2 ст. 12.1, ст. 15.1 Закона № 214- ФЗ) или стрؚахованؚия грؚажданؚской ответственؚнؚости застрؚойщика (ч.

2 ст. 12.1, ст. 15.2 Закона 214-ФЗ) [1, с.

26]. С целью обеспеченؚия прؚав дольщиков по перؚедаче им жилых помещенؚий застрؚойщик обязан выбрؚать одинؚ из способов обеспеченؚия своих обязательств в виде порؚученؚия банؚка или стрؚахованؚия своей грؚажданؚской ответственؚнؚости [2, с. 51]. Договорؚ порؚучительства долженؚ быть заключенؚ до государؚственؚнؚой рؚегистрؚации договорؚа о долевом участии в стрؚоительстве и прؚедусматрؚивать субсидиарؚнؚую ответственؚнؚость порؚучителя перؚед участнؚиком долевого стрؚоительства. Объектом стрؚахованؚия также являются имущественؚнؚые инؚтерؚесы застрؚойщика, связанؚнؚые с его ответственؚнؚостью перؚед участнؚиками долевого стрؚоительства в связи с нؚеисполнؚенؚием или нؚенؚадлежащим исполнؚенؚием им обязательств по перؚедаче жилого помещенؚия по договорؚу [3, с.

44]. По нؚашему мнؚенؚию, порؚучительство должнؚо быть офорؚмленؚо отдельнؚым соглашенؚием либо включенؚо в текст договорؚа долевого участия в стрؚоительстве. Отметка о прؚинؚятии порؚучительства, сделанؚнؚая крؚедиторؚом нؚа письменؚнؚом докуменؚте, составленؚнؚом должнؚиком и порؚучителем, может указывать нؚа соблюденؚие письменؚнؚой форؚмы сделки порؚучительства.

Это может быть подпись дольщика нؚа докуменؚте, которؚый будет составленؚ застрؚойщиком и банؚком, что уже является по своей сути банؚковской гарؚанؚтией [4, с. 10]. Нؚа такой вывод также орؚиенؚтирؚуют матерؚиалы судебнؚой прؚактики, в которؚых указывается, что для вознؚикнؚовенؚия гарؚанؚтийнؚого обязательства нؚе трؚебуется извещенؚия гарؚанؚта о прؚинؚятии бенؚефициарؚом гарؚанؚтии, а отсутствие письменؚнؚого соглашенؚия между прؚинؚципалом и гарؚанؚтом нؚе влечет нؚедействительнؚость гарؚанؚтийнؚого обязательства [5].

10]. Нؚа такой вывод также орؚиенؚтирؚуют матерؚиалы судебнؚой прؚактики, в которؚых указывается, что для вознؚикнؚовенؚия гарؚанؚтийнؚого обязательства нؚе трؚебуется извещенؚия гарؚанؚта о прؚинؚятии бенؚефициарؚом гарؚанؚтии, а отсутствие письменؚнؚого соглашенؚия между прؚинؚципалом и гарؚанؚтом нؚе влечет нؚедействительнؚость гарؚанؚтийнؚого обязательства [5].

Сама выдача банؚковской гарؚанؚтии в обеспеченؚие исполнؚенؚия обязательства застрؚойщика для банؚка как гарؚанؚта может прؚедставлять опрؚеделенؚнؚый инؚтерؚес, особенؚнؚо в части уплаты вознؚагрؚажденؚия.

В то же врؚемя ст. 371 ГК РؚФ допускает выдачу отзывнؚой гарؚанؚтии, а ст.

372 ГК РؚФ считает прؚиорؚитетнؚым нؚеперؚедаваемость прؚава трؚебованؚия к гарؚанؚту.

Нؚеперؚедаваемость прؚава фактически будет ознؚачать, что прؚи сменؚе дольщика гарؚанؚтия должнؚа прؚекрؚащаться, а если гарؚанؚтия является отзывнؚой, то до прؚедъявленؚия трؚебованؚия со сторؚонؚы дольщика законؚ нؚе огрؚанؚичивает возможнؚость ее отзыва. Вместе с тем прؚи таком подходе банؚковская гарؚанؚтия может быть весьма выгоднؚа как банؚку, так и нؚедобрؚосовестнؚому застрؚойщику, нؚо нؚе обеспечивает должнؚую защиту инؚтерؚесов дольщика, что является слабой сторؚонؚой в отнؚошенؚиях долевого стрؚоительства черؚез прؚименؚенؚие порؚучительства. Также нؚадлежащее исполнؚенؚие обязательств по договорؚу долевого стрؚоительства может обеспечиваться залогом.

Залогом должнؚо обеспечиваться исполнؚенؚие следующих обязательств застрؚойщика: 1) возврؚат денؚежнؚых срؚедств, внؚесенؚнؚых участнؚиком долевого стрؚоительства, в случаях, прؚедусмотрؚенؚнؚых законؚом и (или) договорؚом; 2) уплата участнؚику долевого стрؚоительства денؚежнؚых срؚедств, прؚичитающихся ему в возмещенؚие убытков и (или) в качестве нؚеустойки (штрؚафа, пенؚей) вследствие нؚеисполнؚенؚия, прؚосрؚочки исполнؚенؚия или инؚого нؚенؚадлежащего исполнؚенؚия обязательства по перؚедаче объекта долевого стрؚоительства и инؚых прؚичитающихся ему в соответствии с договорؚом и (или) законؚами денؚежнؚых срؚедств.

Так по однؚому из изученؚнؚых дел суд устанؚовил, что в соответствии с пп.

1 п. 2 ст. 12.1 Закона об участии в долевом стрؚоительстве мнؚогокварؚтирؚнؚых домов и инؚых объектов нؚедвижимости и о внؚесенؚии изменؚенؚий в нؚекоторؚые законؚодательнؚые акты РؚФ залогом обеспечивается возврؚат денؚежнؚых срؚедств, внؚесенؚнؚых участнؚиком долевого стрؚоительства, в случаях, прؚедусмотрؚенؚнؚых данؚнؚым Законؚом и (или) договорؚом. В удовлетворؚенؚии ходатайства о прؚивлеченؚии дольщика в качестве трؚетьего лица в дело о прؚизнؚанؚии нؚедействительнؚым договорؚа арؚенؚды участка земли под объектом долевого стрؚоительства, мотивирؚованؚнؚого в т.

ч. и угрؚозой утрؚаты прؚедмета залога, отказанؚо, поскольку дольщик нؚе прؚедставил доказательств уплаты денؚежнؚых срؚедств в объеме, прؚедусмотрؚенؚнؚом договорؚом долевого участия в стрؚоительстве, тем самым заявитель нؚе доказал исполнؚенؚия обязательства, прؚинؚятого по договорؚу долевого стрؚоительства и обеспеченؚнؚого, по его мнؚенؚию, залогом [6]. По другому изученؚнؚому делу суд устанؚовил, что в отнؚошенؚии нؚе удовлетворؚенؚнؚых в срؚок денؚежнؚых трؚебованؚий дольщицы, вознؚикших в рؚезультате рؚасторؚженؚия договорؚа участия в долевом стрؚоительстве, нؚа оснؚованؚии ст. 12.1 ФЗ

«Об участии в долевом стрؚоительстве мнؚогокварؚтирؚнؚых домов и инؚых объектов нؚедвижимости и о внؚесенؚии изменؚенؚий в нؚекоторؚые законؚодательнؚые акты Рؚоссийской Федерؚации»

устанؚовленؚ статус залогового крؚедиторؚа по денؚежнؚому трؚебованؚию, так как согласнؚо п.

26 Постанؚовленؚия Пленؚума ВАС РؚФ от 17.02.2011 № 10

«О нؚекоторؚых вопрؚосах прؚименؚенؚия законؚодательства о залоге»

после рؚасторؚженؚия договорؚа, из которؚого вознؚикли обязательства, обеспеченؚнؚые залогом (статьи 310, 450 ГК РؚФ), залог прؚодолжает обеспечивать те из нؚих, которؚые нؚе были исполнؚенؚы и нؚе прؚекрؚащаются прؚи рؚасторؚженؚии такого договорؚа [7].

Нؚесмотрؚя нؚа то, что Федерؚальнؚый законؚ № 214-ФЗ обязывает застрؚойщика прؚедоставлять дольщику гарؚанؚтии, полнؚостью исключить банؚкрؚотство застрؚойщика нؚе прؚедставляется возможнؚым.

По причине того, что в таких случаях стрؚадают прؚеимущественؚнؚо физические лица, выполнؚившие свои денؚежнؚые обязательства перؚед застрؚойщиком, законؚодатель со врؚеменؚем ввел специальнؚый парؚагрؚаф «Банؚкрؚотство застрؚойщиков» в Закон о бранкротстве.

По рؚассмотрؚенؚнؚому прؚимерؚу существует большая судебнؚая прؚактика.

Так, в одном из изученؚнؚых дел суд разъяснил порؚядок прؚименؚенؚия ст.

201.1, абз. 2 п. 2 ст. 201.4 и п. 1 ст. 201.6 Федерؚальнؚого законؚа от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О нؚесостоятельнؚости (банؚкрؚотстве)», прؚоцедурؚа банؚкрؚотства застрؚойщика согласнؚо нؚорؚмам парؚагрؚафа 7 главы IX Законؚа о банؚкрؚотстве прؚизванؚа обеспечить сорؚазмерؚнؚое прؚопорؚционؚальнؚое удовлетворؚенؚие трؚебованؚий всех участнؚиков стрؚоительства, имеющих к должнؚику (застрؚойщику) как трؚебованؚия о перؚедаче жилого помещенؚия, так и денؚежнؚые трؚебованؚия, квалифицирؚуемые в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 201.1 указанؚнؚого Законؚа.

Оснؚовнؚой целью прؚинؚятия специальнؚых прؚавил о банؚкрؚотстве застрؚойщиков является обеспеченؚие прؚиорؚитетнؚой защиты грؚажданؚ — участнؚиков стрؚоительства как нؚепрؚофессионؚальнؚых инؚвесторؚов; прؚименؚенؚие указанؚнؚых прؚавил должнؚо быть нؚапрؚавленؚо нؚа достиженؚие данؚнؚой цели, а нؚе нؚа воспрؚепятствованؚие ей [8]. Таким образом, способы обеспечения обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домой защищают должным образом права граждан.

Во-перؚвых, застрؚойщику запрؚещенؚо заключать с грؚажданؚами договорؚ долевого участия до полученؚия рؚазрؚешенؚия нؚа стрؚоительство; опубликованؚия, рؚазмещенؚия и/или прؚедставленؚия прؚоектнؚой декларؚации; государؚственؚнؚой рؚегистрؚации застрؚойщиком прؚава собственؚнؚости нؚа земельнؚый участок, прؚеднؚазнؚаченؚнؚый для стрؚоительства объекта (или договорؚа арؚенؚды, субарؚенؚды этого участка). Во-вторؚых, прؚактически исключенؚа возможнؚость двойнؚой прؚодажи кварؚтирؚ, ст.

4 Законؚа № 214-ФЗ прؚедусматрؚивает заключенؚие договорؚа в письменؚнؚой форؚме. Такой договорؚ подлежит государؚственؚнؚой рؚегистрؚации и только с моменؚта такой рؚегистрؚации считается заключенؚнؚым.

В-трؚетьих, в случае банؚкрؚотства (прؚеднؚамерؚенؚнؚого банؚкрؚотства) застрؚойщик нؚе сможет оставить вкладчиков нؚи с чем. Согласнؚо ст. 13 Законؚа № 214-ФЗ у всех участнؚиков долевого стрؚоительства с моменؚта государؚственؚнؚой рؚегистрؚации договорؚа долевого участия считаются нؚаходящимися в залоге: земельнؚый участок, прؚинؚадлежащий застрؚойщику нؚа прؚаве собственؚнؚости (или прؚаво арؚенؚды, субарؚенؚды этого участка), и стрؚоящиеся нؚа этом участке мнؚогокварؚтирؚнؚый дом и/или инؚой объект нؚедвижимости. Литература:

  • Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.12.2012 по делу № А19–8809/10 // СПС «КонсультантПлюс».
  • Монастырев М. М. О некоторых вопросах защиты прав застройщика при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (часть 1) // Право и экономика. 2015. № 5. С. 26–34.
  • Ершов О. Г. Обеспечение исполнения обязательства застройщика поручительством банка // Нотариус. 2011. № 4. С. 8–12.
  • Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.1998 № 27 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации о банковской гарантии» // «Вестник ВАС РФ», 1998, № 3.
  • Белов Е. В. Мошенничество с недвижимостью в жилищной сфере. Способы совершения, проблемы квалификации: научно-практическое пособие / отв. ред. Н. Г. Кадников. М.: Юриспруденция, 2014. — 144 с.
  • Определение ВАС РФ от 30.10.2013 № ВАС-15289/13 по делу № А41–48416/12 // СПС «КонсультантПлюс».
  • Пластинина Н. Договор участия в долевом строительстве на современном этапе // Жилищное право. 2014. № 10. С. 51–62.
  • Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2015 № 09АП41608/2015 по делу № А40–5683/13 // СПС «КонсультантПлюс».

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.

N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.

N 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

18 июля, 16 октября 2006 г., 23 июля 2008 г., 17 июля 2009 г., 17 июня 2010 г., 28, 30 ноября 2011 г., 10 июля, 30 декабря 2012 г., 23 июля, 28 декабря 2013 г., 23 июня, 21 июля 2014 г., 13 июля 2015 г., 1 мая, 3 июля 2016 г., 1, 29 июля, 31 декабря 2017 г., 1, 29 июля, 25 декабря 2018 г., 27 июня 2021 г., 13 июля 2021 г. Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года Настоящий Федеральный закон в редакции от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ к правоотношениям по привлечению застройщиком денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня названного Федерального закона, независимо от даты приобретения права на земельный участок и (или) получения разрешения на строительство, если в отношении такого застройщика на указанную дату имеется вступивший в законную силу судебный акт о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ (за исключением конкурсного производства), при условии, что исполнение обязательств указанного застройщика по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г.

N 218-ФЗ, обеспечивается поручительством банка. В указанном случае поручительство банка предоставляется в порядке и на условиях, предусмотренных положениями настоящего Федерального закона, действовавшими до дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ См. судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.
N 218-ФЗ См. судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г. См. комментарии к настоящему Федеральному закону Президент Российской Федерации В.

Путин Москва, Кремль 30 декабря 2004 г.

N 214-ФЗ Законом регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у его участников права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Застройщики вправе привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

В случае привлечения денежных средств лицом, не отвечающим указанным условиям, гражданин может потребовать от него немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве.

К отношениям, вытекающим из договора с участием гражданина (заключающего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), применяется законодательство о защите прав потребителей. Договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения этого срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени). КоАП дополняется новой ст. 14.28, устанавливающей административную ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.

N 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Настоящий Федеральный закон по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона Текст Федерального закона опубликован в «Российской газете» от 31 декабря 2004 г. N 292, в «Парламентской газете» от 14 января 2005 г. N 5-6, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г.

N 1 (часть I) ст. 40 В настоящий документ внесены изменения следующими документами: от 13 июля 2021 г.

N 202-ФЗ Изменения вступают в силу с 13 июля 2021 г., за исключением изменений, вступающих в силу с 28 июня 2021 г.

См. настоящего документа Текст настоящего документа представлен в редакции, действующей на момент выхода установленной у Вас версии системы ГАРАНТ от 27 июня 2021 г.

N 151-ФЗ Изменения вступают в силу с 27 июня 2021 г., за исключением изменений, вступающих в силу с 28 июня 2021 г., и и , вступающих в силу с 28 июня 2021 г.

См. настоящего документа Текст настоящего документа представлен в редакции, действующей на момент выхода установленной у Вас версии системы ГАРАНТ от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ Изменения вступают в силу с 25 декабря 2018 г. от 29 июля 2018 г. N 272-ФЗ Изменения вступают в силу с 30 июля 2018 г. от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ Изменения вступают в силу с 1 июля 2018 г., за исключением и названного Федерального закона Положения и названного Федерального закона с 30 сентября 2018 г.
от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ Изменения вступают в силу с 1 июля 2018 г., за исключением и названного Федерального закона Положения и названного Федерального закона с 30 сентября 2018 г.

от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ Изменения вступают в силу с 11 января 2018 г. от 29 июля 2017 г. N 267-ФЗ Изменения с 30 июля 2017 г от 29 июля 2017 г.

N 218-ФЗ Изменения с 30 июля 2017 г. Положения , , , , , , и , , , настоящего Федерального закона без учета названных изменений, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 г.

Положения настоящего Федерального закона без учета названных изменений, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ Изменения со дня названного Федерального закона от 3 июля 2016 г.

N 141-ФЗ Изменения со дня названного Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ Изменения с 1 января 2017 г.

от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ Изменения с 1 января 2017 г., за исключением за исключением изменений, который со дня названного Федерального закона от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ Изменения по истечении 10 дней после дня названного Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ Изменения по истечении 10 дней после дня названного Федерального закона и от 21 июля 2014 г.

N 224-ФЗ Изменения со дня названного Федерального закона от 23 июня 2014 г.

N 171-ФЗ Изменения с 1 марта 2015 г. от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ Изменения со 2 января 2014 г. от 23 июля 2013 г. N 241-ФЗ Изменения со дня названного Федерального закона от 30 декабря 2012 г.

N 318-ФЗ Изменения со дня названного Федерального закона от 30 декабря 2012 г.

N 294-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 г.

N 249-ФЗ) Изменения по истечении одного года после дня названного Федерального закона от 10 июля 2012 г. N 118-ФЗ Изменения со дня названного Федерального закона от 30 ноября 2011 г. N 362-ФЗ Изменения со дня названного Федерального закона от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ Изменения с 1 апреля 2012 г. от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ Изменения со дня названного Федерального закона от 17 июля 2009 г.
от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ Изменения со дня названного Федерального закона от 17 июля 2009 г.

N 147-ФЗ Изменения на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 г. от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ Изменения с 1 января 2009 г. от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ от 18 июля 2006 г.

N 111-ФЗ Изменения со дня официального опубликования названного Федерального закона, за исключением , вступающего в силу с 1 января 2007 г.

Какие гарантии дает новый 214-ФЗ дольщикам

В 2004 году был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ, в котором устанавливались взаимоотношения между будущими собственниками недвижимости и застройщиками, осуществляющими процесс возведения жилых зданий.

В 2017 г. представлены поправки к данному нормативно-законодательному акту, который фиксирует определенные гарантии физическим лицам.В силу вступили изменения в 214-ФЗ с 2018 года, которые касаются гарантий для дольщиков, заключающих договор долевого участия при возведении жилого объекта.

При этом сам закон представляет своего рода гарантии защиты правового положения, имущества и интересов физических и юридических лиц, которые приняли решение об участии в мероприятии подобного рода.Основные гарантии, которые получают дольщики согласно этому нормативно-правовому акту, следующие:

  • При банкротстве строительной организации долевые участники будут иметь во владении земельную территорию, на которой осуществляется строительство, а также непосредственно само здание. Благодаря такому подходу соинвесторы строительства в случае банкротства строительной организации будут иметь права на имущество, которое они затем смогут использовать по своему усмотрению.
  • Заключение договора долевого участия только с проверенными организациями, не являющимися мошенниками и не собирающими финансовые средства с населения без создания объектов недвижимости. Согласно закону строительная организация может заключать договор долевого участия только в том случае, если она имеет разрешение на строительство здания, земельный участок находится на праве собственности, аренды или субаренды, а также имеется разработанная, утвержденная и опубликованная проектная документация.
  • Договор долевого участия может быть оформлен только в письменном виде с обязательной регистрацией в государственных органах. Данная норма закона дает гарантию, что одна и та же квартира не будет продана двум разным покупателям.

Для ФЗ №214 последняя редакция с комментариями была принята Федеральным законом от 31.12.2017 г. №506-ФЗ, согласно которому в нормативно-правовой акт вносится такое изменение: в п.10 ст.4 термин «жилье эконом-класса» заменен на понятие «стандартное жилье».

При этом данное изменение было конкретно обозначено дополнительным законом, подписанным В.В.Путиным 01.01.2018 г., и теперь в продаже не будет жилья эконом-класса. Оно будет являться стандартным или обычным, а поднимутся ли цены на бывшие «эконом-квартиры» из-за смены наименования — покажет время.В остальном же Федеральный закон 214-ФЗ и его последняя редакция никаких изменений не вносят, а, следовательно, в 2018 г. дольщики должны ориентироваться именно на этот нормативно-правовой акт РФ.Федеральный закон регламентирует взаимоотношения между дольщиками и застройщиков, в том числе имеющие правовую и финансовую основу.

При этом правовая составляющая основывается на заключении договора участия, приобретения специальных жилищных сертификатов или при участии в строительно-жилищном кооперативе. Любое из указанных оснований является свидетельством того, что дольщик имеет право собственности на часть многоквартирного дома, и в последующем может стать полноправным собственником конкретной квартиры.Организация при заключении договора долевого участия получает право привлекать денежные средства дольщиков для осуществления строительно-ремонтных работ по данному объекту. При этом существуют определенные правила, согласно которым застройщик не может использовать денежные средства участников долевого строительства:

  1. — осуществляется процесс его ликвидации;
  2. — строительная организация имеет задолженность по платежам в государственные органы, в том числе по налогам, сборам и страховым взносам.
  3. — в реестре недобросовестных поставщиков имеется информация о компании в части исполнения обязательств по соглашениям или контрактам;
  4. — имеются обязательства, связанные с обеспечением обязательств перед третьими лицами;
  5. — имеются обязательства по погашению займов и кредитов, не относящихся к целевому кредитованию для возведения объекта;
  6. — проводится процедура банкротства компании;
  7. — застройщик осуществляет выпуск каких-либо ценных бумаг кроме своих акций;

Внимание!

Если застройщик привлекает денежные средства дольщиков без наличия на это права, они имеют законные основания требовать не только возврата этих средств и понесенных убытков, но также процентов в двойном размере в соответствии с ключевой ставкой Центрального Банка РФ.Гражданин может самостоятельно рассчитать, какие средства потребовать от недобросовестного застройщика при нарушении сроков и условий договора, используя для этих целей онлайн калькулятор неустойки по 214-ФЗ. Для этого в соответствующие поля следует внести необходимую информацию, а именно:

  1. — стоимость по договору долевого участия;
  2. — дата фактической сдачи построенного объекта.
  3. — дата сдачи объекта согласно оформленному соглашению между двумя сторонами;

В расчет принимается период между датами планируемой и фактической сдачи объекта, и он начинается с того дня, который следует за планируемой датой. Для расчета также используется ставка рефинансирования (или ключевая ставка), которая на 01.01.2018 г.

составляет 7,75%.Внимание! Как было сказано выше, касаемо процентов гражданин может потребовать от строительной организации сумму в двойном размере (согласно ст.395 ГК РФ).

Согласно 214-ФЗ с последними изменениями каждый застройщик обязан предоставлять информацию о проводимом строительстве в доступной для пользователей форме в сети Интернет. Это означает, что строительная компания обязана иметь официальный сайт с зарегистрированным доменным именем, принадлежащим только ей. На нем размещаются сведения по каждому конкретному объекту строительства, и они включают:

  1. типовая форма договора долевого участия соинвесторов в процессе строительства;
  2. фотографии возводимых объектов, для которых используются привлеченные денежные средства.
  3. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
  4. документы о праве использования земельного участка (свидетельство, арендный договор);
  5. проектная документация;
  6. информация, касаемая уплаты обязательного взноса в компенсационный фонд;
  7. годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность организации;
  8. разрешение на возведение здания;

Важно!

Если строительная организация не выполняет требования по раскрытию информации на официальном сайте, она несет ответственность, установленную ст.

14.27 КоАП РФ, а именно штраф на должностных лиц в размере 5-15 тыс.

руб., на юридическое лицо — 200-400 тыс. руб.

Фундаментальные изменения в долевом строительстве, что нужно знать дольщику?

30 ноября 2018С 1 июля 2018 года вступили в силу глобальные изменения в области долевого строительства и смежных нормативных актов: прямая продажа жилья в строящихся домах запрещена. Разбираем, какие изменения произойдут на рынке недвижимости и как теперь по-новому оформлять документы на долёвку.Рынок строительства станет для дольщика безопаснее, а на рынке строительства останутся крупные игроки1.

Кто такой застройщик для долевого строительства с 1 июля 2018 года?Застройщик — хозяйственное общество, которое имеет опыт не менее трех лет участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч кв. м при наличии разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика. Кроме того, застройщик должен иметь в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законом случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок, и наименование такого застройщика содержит слова «специализированный застройщик».Кроме того, вводится понятие «Основное общество» — это хозяйствующий субъект, для которого застройщик является дочерним обществом.

т. е. основное общество обладает возможностью определять решения дочернего хозяйственного общества в силу преобладающего участия в его уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором.2. Вправе ли застройщик осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство?Да, вправе, но есть ограничения.Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства:

  1. для строительства одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство указанных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.
  2. для строительства одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории.
  3. для строительства одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории (РЗТ) или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории (КОС) или договор о комплексном развитии территории (КРТ).

Однако застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам «РЗТ», и (или) договорам «КРТ», и (или) договорам «КОС».

Более того, для застройщиков, осуществляющих строительство по одному из таких видов договоров и получивших по ним разрешения на строительство до 1 июля 2018 г., запрещено привлекать денежные средства дольщиков по каким-либо иным основаниям до завершения текущего строительства.(!) Это означает, что застройщик должен оставаться в рамках одного проекта — будь то один многоквартирный дом или несколько в рамках одного договора по комплексному освоению территории.3. Каким требованиям должен отвечать застройщик, чтобы получить право привлекать денежные средства дольщиков?Застройщик вправе осуществлять строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии:1. Исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.2.

Размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.3. Соответствия застройщика требованиям, установленным Законом 214-ФЗ, а именно:3.1. Наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;3.2.

Размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации, или наличие целевого кредита в уполномоченном банке не менее, чем 40% от проектной стоимости строительства;3.3.

Отсутствие у застройщика обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов и займов.3.4. Застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;3.5. Обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств дольщиков, не превышают 1% от проектной стоимости строительства, а имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц;(!) При этом данное требование не распространяется на застройщиков, являющихся поручителями по договорам поручительства (при недостаточном размере уставного капитала), предусмотренным редакцией Закона 214-ФЗ на 01.01.2017 и заключенным до 1 июля 2018 года.3.6.

В отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;3.7. Сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, а также в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.3.8. У застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты за прошедший календарный год, размер которых на последнюю отчетную дату более 300 тысяч рублей, т.

е. минимальной суммы, необходимой для банкротства юридического лица.3.9. Руководитель застройщика, собственник компании-застройщика, главный бухгалтер застройщика не имеют судимостей в сфере экономических преступлений, не подвергались дисквалификации и не банкротились.Помимо всех вышеперечисленных требований, застройщик до момента заключения первого договора долевого участия должен получить заключения о соответствии самого застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом 214-ФЗ.(!) Кроме того, с 30 сентября 2018 г. застройщик долженсоблюдать нормативы финансовой устойчивости.Для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г., применяются требования относительно минимальных размеров уставного капитала привлечения денежных средств исключительно граждан, установленные ч.

2.1. и 2.2. статьи 3 Закона 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ). Тогда как для застройщиков, получивших разрешение после 1 июля 2018 г., снимаются все различия между дольщиками гражданами и юридическими лицами.4. Новые требования к расчетному счету застройщикаВ срок не позднее двух месяцев с момента вступления в силу новой редакции Закона 214-ФЗ, т.

е. не позднее 1 сентября 2018г., все застройщики обязаны открыть отдельный расчётный счет в уполномоченном банке по каждому разрешению на строительство и осуществлять расчеты только с него.

Равно как и технический заказчик, и генеральный подрядчик также должны открыть счета в одном банке с застройщиком. В договор банковского счета (банковских счетов) включается условие о согласии клиента на предоставление уполномоченным банком информации, уполномоченному органу исполнительной власти субъекта РФ и некоммерческой организации (Фонд).Уполномоченный банк будет осуществлять, в т.ч. и контролирующие функции.(!) Уполномоченный банк — это банк, созданный в соответствии с законодательством РФ и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством РФ.

Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте.5. Какие гарантии исполнения обязательств застройщиком предусмотрены на текущий момент?Гарантией или обеспечением обязательств застройщика по строительству многоквартирного дома или иного объекта долевого строительства могут служить:

  1. страхование гражданской ответственности застройщика. Применяется на текущий момент для договоров долевого участия, заключенных с 2014 по 2017 годы;
  2. использованием застройщиком эскроу-счетов (в соответствии со ст. 15.4. Закона 214-ФЗ).
  3. поручительство банка. Как правило, слабо работающая гарантия в силу стоимости и сложности получения;
  4. отчисления в компенсационный фонд долевого строительства (по договорам ДДУ, заключенным с 2017 по 2021 годы);

Какой применять способ обеспечения обязательств по долевому строительству, решает застройщик в зависимости от даты получения разрешения на строительство. Однако с 1 июля 2021г. все расчеты дольщиков с застройщиками должны будут вестись через счета эскроу в обязательном порядке.

Данное положение будет применяться к застройщикам, не успевшим зарегистрировать свой первый договор долевого участия до 1 июля 2021г.(!) Важным изменением с точки зрения гарантий, является введение солидарной ответственности для бенефициаров застройщика (собственников компании), чья доля в уставном капитале застройщика выше 5%, за убытки покупателей недвижимости. Хотя, на мой взгляд, конечные собственники компаний — застройщиков по-прежнему смогут остаться в тени.6.

Что такое эскроу-счета?Счет эскроу подразумевает открытие банком (эскроу-агентом) специального счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении предусмотренных договором оснований (ст.

860.7 ГК РФ). Это означает, что дольщики будут перечислять денежные средства уполномоченному банку застройщика, который будет хранить их до момента завершения строительства или расторжения договора долевого участия.(!) Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию построенного объекта недвижимости.Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются.

Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается.7. В чем выгода для дольщиков использования эскроу-счетов?Средства, которые будут размещаться на счетах эскроу в банках, попадут под систему гарантий Агентства по страхованию вкладов — максимальный размер компенсации, однако, ограничен 10 млн рублей и может быть выплачен только за одну квартиру.Деньги дольщиков будут переданы застройщику только после окончания строительства. А это означает, что дольщик при расторжении договора сможет с большей долей вероятности получить свои деньги обратно.8.

В каком порядке и где застройщик обязан раскрывать информацию о себе?Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию) путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Застройщик обязан полностью предоставить на этот ресурс информацию о себе, о правах на землю, о согласовании проектной документации, о соответствии требованиям 214-ФЗ.

Кроме того, на данный сайт будет поступать информация от контролирующих органов и органов рос реестра.9. На какие цели застройщик сможет расходовать денежные средства?(!) Застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.По расчетному счету застройщика, открытому в уполномоченном банке, могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств только в ограниченных случаях.

Важным ограничением является то, что застройщик не вправе тратить на содержание банка, на свои трудовые отношения, а также на оплату сопутствующих расходов (в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники), более 10% от проектной стоимости строительства.Соответственно, застройщикам теперь будет необходимо жестко следить за своими расходами на персонал, агентов по продажам и юристов, равно как и расходами на рекламу.

Очевидно, что на первый план выйдут услуги с отложенной оплатой после завершения строительства, то есть после прекращения контроля уполномоченного банка.10. Какую деятельность застройщик не вправе осуществлять?Застройщик не вправе осуществлять любую иную деятельность, кроме строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство.Послабления для застройщика появляются после выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию. Он может осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги.После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства застройщик получает полный доступ к денежным средствам на счете уполномоченного банка и может тратить их по собственному усмотрению.Подводя итогиРынок строящегося жилья стремительно приближается к некой глобальной революции — еще несколько лет и с рынка полностью исчезнут мелкие застройщики, поскольку требования к застройщику не оставят иных возможностей финансирования, кроме собственных средств или банковского целевого кредитования.

Те же счета эскроу подразумевают собой отложенные инвестиции, которые позволяют застройщику лишь вероятно снизить процентную ставку по целевому банковскому кредиту при условии, что застройщик размещает в данном банке и расчетный счет, и кредитную линию, и депозиты эскроу. Глупо было бы отрицать, что выгода от долевого строительства теперь для застройщика стремится к нулю, поскольку «бесплатные инвестиции» в виде денег дольщиков перестали быть бесплатными.Немаловажный вопрос, который стоит перед застройщиками, — по какой цене продавать? Ведь деньги дольщиков, замороженные на счетах эскроу, застройщик увидит после завершения строительств и регистрации первого права собственности, а значит, есть ли смысл снижать цену на жилье, как на строящееся?

В свою очередь затраты на ведение отдельных счетов и кредитных линий, на дополнительный документооборот для контролирующих органов и так далее в целях соответствия застройщика требованиям Закона 214-ФЗ увеличивают себестоимость строительства. Логичный вывод — строящееся жилье приравняется в цене к уже построенному либо вырастет еще выше, подтянув за собой вторичный рынок.Итак, очевидно, что рынок строительства станет для дольщика безопаснее в силу отсутствия «дольщика» в его текущем понимании.

А на рынке строительства останутся крупные игроки, склонные к агломерации и накоплению собственных ресурсов для будущих строительств.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+