Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Что входит в кадастровую стоимость квартиры

Что входит в кадастровую стоимость квартиры

Что такое стоимость квартиры и как её определить

12 августаСделки купли-продажи, получение кредитов под залог, имущественные споры и множество других процессов – всё это требует адекватной оценки стоимости недвижимости, а её определение является серьёзной задачей.

Важно принимать во внимание множество нюансов.

Особенно, когда речь идёт о рыночной стоимости квартиры.

Выделяют рыночную и кадастровую стоимость недвижимости. Необходимо учитывать разницу между этими понятиями.

Также важно знать, в каких ситуациях используется рыночная, а в каких кадастровая стоимость квартиры.

Рыночная стоимость – это цена, за которую можно реально продать квартиру. Т. е. она формируется в условиях свободного рынка.

Поэтому на стоимость влияют исключительно конкурентные факторы.

Например, цена будет зависеть от текущего курса валют, сезона, удалённости квартиры от метро, состояния дома, перспектив развития района и так далее.

  1. Состояние квартиры. Особенности ремонта, наличие тёплых полов, качество сантехники и отопительные приборов.
  2. Ситуация на рынке. Сюда входит процентная ставка по ипотеке, курсы валют, количество аналогичных объектов недвижимости на рынке.
  3. Характеристики дома. Дата постройки, дата последнего капитального ремонта, степень изношенности конструкций. Также учитывается количество этажей, наличие лифта и мусоропровода.
  4. Площадь и планировка. Количество комнат, площадь жилых и не жилых помещений, наличие балконов/гардеробов/террас, отдельный или раздельный санузел.
  5. Месторасположение. Насколько квартира удалена от центра города, уровень развития районной инфраструктуры, характер благоустройства, наличие объектов соцкультбыта.

Существует несколько способов определения цены недвижимости. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки.

К минусам, как правило, относится необходимость платить деньги.

  1. Самостоятельно. Этот способ полностью бесплатный. Однако потребует определённых затрат по времени. Необходимо будет посетить множество сайтов по продаже квартир, чтобы найти похожие объекты недвижимости и определить среднюю цену.
  2. Заказать независимую оценку. Оценочная деятельность регулируется законами, поэтому её осуществляют специализированные компании. Независимые специалисты проводят полноценный анализ. После этого заказчик получает отчёт. Он оформляется по определённым правилам, нумеруется, прошивается и заверяется печатью. К отчёту всегда прилагаются дубликаты документов, подтверждающих право компании-исполнителя на оценочную деятельность.
  3. При помощи . В Интернете есть несколько сервисов, предоставляющих подобные услуги. Для этого потребуется заполнить анкету, оставить данные и ждать результатов, которые придут на электронную почту.
  4. Обратиться к риэлтору. Агенты по недвижимости владеют информацией о состоянии рынка, поэтому могут дать адекватную оценку стоимости квартиры.

Для проведения независимой оценки стоимости квартиры может потребоваться несколько документов.

К ним относятся свидетельство о регистрации права собственности, поэтажный план с экспликацией, документы о перепланировках и обременениях (если таковые имеются).

Кадастровая стоимость – это цена, которую устанавливает государство путём специальной оценки. Она проводится раз в 2-5 лет.

Цена вычисляется по формуле, в которой учитывается большое количество факторов. Кадастровая стоимость в основном используется для вычисления налогов. Информация о кадастровой стоимости квартиры находится на официальном сайте Росреестра.

Дополнительно можно скачать отчёт. В нём представлены данные о процессе определения кадастровой цены квартиры. В некоторых случаях кадастровая стоимость оказывается существенно выше рыночной.

И это не нравится очень многим собственникам. Поскольку чем выше кадастровая стоимость, тем больше придётся платить налогов и сборов.
Для её перерасчёта можно обратиться в:

  1. суд
  2. комиссию по переоценке в Росреестре

Кстати, в большинстве случаев после перерасчёта кадастровая стоимость квартиры снижается.

Поэтому не стоит откладывать проблему в долгий ящик. Если вам кажется, что кадастровая стоимость завышена, добейтесь её пересмотра. Официальная оценка рыночной стоимости недвижимости, сопровождающаяся отчётом, требуется во многих случаях.

Это может быть:

  1. продажа государственной или муниципальной собственности;
  2. бракоразводный процесс с разделением имущества;
  3. возмещение ущерба за счёт имущества;
  4. и так далее.
  5. получение кредитных средств под залог квартиры;
  6. судебные разбирательства;
  7. переоценка недвижимости для уменьшения кадастровой стоимости;
  8. внесение площадей в уставной капитал компании;
  9. оформление страховки на квартиру;
  10. вступление в наследство;

Оценкой занимаются независимые эксперты.

Поэтому качество и достоверность их отчётов редко вызывают сомнение. Но встречаются ситуации, когда оценщики по случайности или по умыслу занижают стоимость квартиры. Обычно с такой ситуацией сталкиваются люди, которые хотят взять ипотеку. В результате кредитных средств на покупку новой квартиры может попросту не хватить.
В результате кредитных средств на покупку новой квартиры может попросту не хватить. Дело в том, что банки принимают результаты оценки от аккредитованных фирм.

А они, являясь партнёрами кредитных организаций, часто занижают реальную рыночную стоимость квартир. Однако среди банков, которые не требуют оценки в аккредитованных компаниях, сообщают об искусственных завышениях стоимости. Но таких случаев менее 1%. Это порой происходит из-за сговора оценщиков и клиентов.

Выяснить кадастровую и рыночную стоимость квартиры можно самостоятельно или путём обращения к квалифицированным специалистам.

Это требуется в самых разных ситуациях. Например, при выставлении платы за аренду можно ориентироваться на рыночную стоимость, а кадастровая цена необходима для определения суммы налогов. В любом случае большинство сделок с недвижимостью невозможны без определения её стоимости. Она часто играет одну из решающих ролей.
Она часто играет одну из решающих ролей.

Поэтому во многих случаях разумно обращаться к риэлторам или заказывать независимую оценку. Это позволит решить большое количество проблем.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем отличия

8 марта 2021Всем владельцам недвижимости будет полезно разобраться, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, как оспорить установленный размер и какие нововведения готовит государство.Владельцам недвижимости знакомы два понятия: кадастровая и рыночная стоимость.

Отличаются ли они, и почему нередко возникает путаница?Общее у двух видов стоимости то, что обе они относятся к конкретному объекту недвижимости, а замена понятий возникает ошибочно из-за того, что кадастровая стоимость (КС) трактуется, как рыночная стоимость (РС), которая определяется в процессе госоценки.Важно! В законодательстве формулировки «кадастровая стоимость» нет. Вместо нее, используется «государственная оценочная стоимость».

При этом в законах прописаны методы расчета КС для различных типов недвижимости.Госоценщики при расчете учитывают несколько основных критериев:

  1. назначение;
  2. категорию и тип (жилая, коммерческая);
  3. состояние объекта (степень комфортности и пр.).
  4. форма собственности;
  5. площадь;
  6. территориальное расположение объекта;

Однако они применяют метод материального анализа, оперируя установленными законом коэффициентами, не выезжая на место и не учитывая фактические показатели, которые определяют рыночную стоимость – то, за сколько реально можно продать квартиру в текущий момент времени.Кадастровая стоимость и рыночная стоимость имеют и еще одно существенное отличие – первая закреплена (хотя при несогласии ее можно оспорить), вторая имеет обыкновение меняться под влиянием следующих факторов:

  1. состояние инфраструктуры – при развитии инфраструктуры РС начинает расти.
  2. сезонный спрос;
  3. популярность/престижность места расположения;
  4. рост или падение благосостояния потенциальных покупателей;
  5. уменьшение или увеличение количества аналогичных предложений на рынке;

Цена, продиктованная рынком, не так стабильна, как та, которую назначили оценщики. За сезон она может корректироваться в большую или меньшую сторону несколько раз.

Чаще всего – из-за появления на рынке конкурентных объектов или изменения характеристик инфраструктуры.

Например, квартиру с кондиционером и утепленной лоджией удастся продать дороже, чем аналогичную в том же доме, при этом их КС останется одинаковой. Или шансы продать квартиру за прежнюю цену упадут, если в доме начнется массовая продажа жилья, – придется снижать стоимость (или ждать лучших времен), но налог за квартиру останется без изменений, ведь КС не изменится.Две стоимости используются для различных целей.Знать КС необходимо:

  1. при имущественных судебных спорах.
  2. для расчета имущественного налога, поэтому собственникам не выгодно, чтобы ее размер был большим;
  3. при взятии кредита, когда жилье используется в качестве залога;
  4. для приватизации;

На заметку! КС в теории должна отображать цену, максимально приближенную к реальности.При определении КС используются вышеупомянутые коэффициенты.

Методика расчета была зафиксирована в законодательстве еще в 1999 году.

При этом во время расчета РС учитывается, но в меньшей степени, – берут во внимание среднюю цену на аналогичные объекты в регионе.

При этом закон не прописывает, какое количество объектов нужно сравнить, из каких источников берется РС и насколько она актуальна на момент оценки, поэтому две стоимости очень часто отличаются.РС фигурирует во всех сделках с недвижимостью: купле, продаже, дарении, наследовании, обмене. Специально она не рассчитывается, а формируется под влиянием:

  1. параметров самого объекта (влияние на РС может оказать хороший ремонт, встроенная мебель, остекленная лоджия и пр.).
  2. региональных особенностей (одинаковые по характеристикам квартиры в крупном или небольшом городе стоят по-разному);
  3. рыночных факторов (спроса и предложений);

Важно! Величина налога с продажи будет рассчитываться по сумме, которая зафиксирована в договоре.Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости заключается еще и в том, кто определяет эти показатели.

РС диктует рынок, проще говоря, продавцы и покупатели.

Кадастровую – оценщики, и о методах их работы стоит поговорить подробнее.До 2017 г. кадастровую стоимость определяли независимые частные компании, перечень которых утверждала региональная власть. Их работа вызывала огромное количество нареканий (сегодня недовольных оценкой собственников стало чуть меньше).

Ошибочные арифметические расчеты и неграмотные действия оценщиков приводили к тому, что в отдельных регионах схожие объекты имели по документам кардинально противоположную КС, а старенький бабушкин домик оценивался как новый коттедж.С 1 января 2017 г.

заработал закон о кадастровой госоценке. Согласно ему регионам с 2021 г. поручено внедрить госоценку по новым правилам.

Желающие смогли приступить к этому уже с 2018 г.Что закон меняет?

  1. Обязывает сформировать при Росреестрах на местах институты госоценщиков и передать право устанавливать КС бюджетным госучреждениям.
  2. Перекладывает ответственность за проведение КС на плечи региональных властей.
  3. Вводит единые для всей страны оценочные методы, которые, как ожидается, сократят количество ошибок и обращений от недовольных владельцев.

На заметку!

Новая система позволит снизить количество претензий и даст владельцам возможность не сомневаться в результатах и не мучиться от вопроса, почему кадастровая стоимость выше рыночной?Сведения обо всех объектах недвижимости заносятся в единую базу – на конец 2017 г. в ней значилось почти 162 миллиона.

Информация в базе обновляется не чаще раза в 5 лет.Если кадастровая стоимость квартиры выше рыночной, что делать? Существует два способа обжаловать КС:

  1. намного проще – направить обращение в местную спецкомиссию (такие созданы в каждом населенном пункте при Росреестре).
  2. обратиться в суд, но этот путь долгий и затратный;

В течение месяца служба при Росреестре обязана рассмотреть обращение. По статистике, каждое второе заявление удовлетворяют и КС пересматривают.На заметку!

Росреестр не проводит оценку, но принимает участие в исправлении данных, пересмотра которых добились владельцы.Если владельца не устроили какие-либо действия оценщика, то необходимо направить жалобу в саморегулируемую организацию (СРО), в которой он состоит. С заключением СРО придется пойти в суд, чтобы решить возникший спор и возместить ущерб. Напомним, что заниматься оценкой могут только одобренные СРО, а их список размещен в Реестре СРО кадастровых инженеров на сайте Росреестра.В декабре 2017 г.

президент поручил «сбалансировать КС».

Во время пресс-конференции он напомнил, что идея сравнять КС и РС, по сути, правильная, но никакой «шоковой терапии 90-х» быть не должно, а расчет налогов должен учитывать и реальные доходы населения.

Получится ли это на практике, покажет время.Тем, кто не знает КС своей квартиры, поможет официальный сайт Росреестра. На нем можно:

  1. заказать бесплатную выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН) – будет готова через 3 суток;
  2. по справочным онлайн-данным об объектах недвижимости на главной странице сайта Росреестра.
  3. через сервис «Запрос через доступ к ФГИС ЕГРН (ключ доступа выдается в личном кабинете);
  4. в личном кабинете (для входа нужна регистрация на Госуслугах);
  5. через онлайн-сервисы «Публичная кадастровая карта»;

Получить выписку можно во время личного визита в отделение Росреестра или в МФЦ. Заявление можно не приносить лично, а отправить по почте.

При заказе справки через многофункциональный центр срок изготовления увеличится до 5 дней.Многие пытаются понять: если кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной – это как?

Хорошо это или плохо? Если квартиру оценили по кадастру дешевле, расстраиваться не стоит: ежегодный имущественный налог будет меньше.

Однако, нужно помнить, что на КС нередко опираются, устанавливая рыночную цену, поэтому при чрезмерном занижении цены по кадастру у покупателя могут возникнуть вопросы.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница

С относительно недавнего времени в нашу жизнь вошло новое понятие — кадастровая стоимость квартиры/жилого дома. А ведь есть еще и рыночная, так какая между ними разница, как понять чем отличаются данные понятия и главное, в каких случаях применяется кадастровая, а в каких рыночная стоимость квартиры/жилого дома.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры/жилого дома — разные понятия. Рыночная стоимость определяется исключительно условиями рынка. Квартира, по сути, стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели.

На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.

Кадастровая стоимость жилой недвижимости устанавливается посредством проведения государственной оценки, и используется прежде всего для расчета налогов и проводится с периодичностью не чаще чем раз в 2 года и не реже чем раз в 5 лет.

При определении рыночной стоимости жилья работают многие факторы. Никто не будет просто так платить лишние деньги за квартиру.

Поэтому учитываются и строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье.

В последнее время стали уделять большое внимание наличию современного ремонта, новой сантехники, общей комфортности планировки.

Все чаще стали встречаться предложения по продаже квартир со встроенной мебелью, техникой, которая также увеличивает стоимость жилья на рынке. Обычно рыночную стоимость жилья определяют ориентировочно, опираясь на стоимость аналогичного жилья в том же районе.

Однако бывают ситуации, когда надо получить документальное подтверждение этой стоимости. Тогда обращаются к экспертам, имеющим соответствующую лицензию. Они изучают квартиру и составляют отчет о рыночной стоимости квартиры.

В основном такой отчет требуют банки при оформлении ипотеки, при залоге недвижимости. Таким образом, рыночная стоимость, выраженная в рублях, отражает ситуацию на рынке и представляет собой цену, по которой с максимальной вероятностью может быть совершена сделка с данным объектом.

При формировании рыночной цены на объект учитываются не только возраст постройки, расположение здания и инфраструктура района, но и внешний вид квартиры, вид из окна. Кадастровая стоимость жилой недвижимости – это стоимость, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки, и используется она, прежде всего для расчета налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от: его площади, целевого назначения объекта, материала, из которого построен объект, года постройки и сдачи в эксплуатацию, экономической ситуации в регионе и т.д. Ни комфортность жилья, ни элитный ремонт , ни наличие встроенной мебели и техники никак не влияют на кадастровую стоимость. При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения.

Часто возникает вопрос, если имеется рыночная цена, то зачем нужны кадастровые показатели. Значение этой величины заключается в том, что от кадастровой стоимости объекта жилой недвижимости в соответствии с налоговым законодательством определяется: — ежегодный налог на объект недвижимости (квартира/дом): — налог, который придется оплатить участникам договора купли-продажи объекта недвижимости; — налог при получении объекта недвижимости по договору дарения.

Конечно, стороны сделки вправе самостоятельно устанавливать цену объекта сделки, но если установленная цена больше 2/3 от кадастровой стоимости объекта недвижимости, сведения о которой имеются в едином государственном реестре недвижимости, то в качестве основы для определения суммы налога применяется кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость применяется также при определении госпошлины при судебных разбирательствах; госпошлины при наследовании объекта недвижимости; при определении ставки арендной платы за объект недвижимости.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости, как она считается и почему может отличаться (сильно!) от рыночной

22 октября 2021, 16:13У квартир есть реальная рыночная цена (по которой проводят сделки купли-продажи) и кадастровая — её устанавливает государство.

Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной, быть меньше или больше. Обычно она нужна для расчёта налогов.

Помните, раньше квартиры продавали за 1 млн рублей, чтобы уйти от налогов?

Вот так теперь делать не получится: минимальный налог считается от кадастровой стоимости.Что такое кадастровая стоимость квартирыЭто цена жилья, которую государство установило в результате массовой оценки по формальным признакам: району, типу дома, площади жилья и т. д. Особенности квартиры, например хороший ремонт, перепланировку, вид из окна, кадастровая стоимость не учитывает. Это цена, максимально близкая к рыночной, насколько это возможно без индивидуальной оценки каждой квартиры.

До 2015 года для расчётов, связанных с квартирами, использовались, как правило, рыночная стоимость и инвентаризационная стоимость недвижимости, которая определялась государством с учётом износа квартиры.

Инвентаризационная стоимость была небольшой и ещё постоянно уменьшалась из-за «износа», поэтому сильно отличалась от рыночной цены. Налог на имущество считался на основе именно этой суммы. В 2015 году в Налоговый кодекс внесли изменения, и налоги должны были начать считать от кадастровой стоимости недвижимости, а на переход с инвентаризационной на кадастровую стоимость давалось 5 лет — до 2021 года.

В некоторых регионах переход уже завершён, в остальных . Данные обо всех жилых и нежилых помещениях — их адреса, площадь, дата постройки здания, кадастровая стоимость и другая информация — хранятся в Он появился в результате объединения двух реестров: государственного кадастра недвижимости с техническими характеристиками и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в котором была вся информация о правах на недвижимость. Информацию о кадастровой стоимости недвижимости любой может узнать бесплатно, заказав выписку о кадастровой стоимости объекта в многофункциональном центре.

Легко посмотреть её и онлайн: или Государство вряд ли сможет точно определить цену вашего жилья, скорее всего, она будет ниже или выше реальной. Кадастровая стоимость — это общая оценка квартиры: никто не приезжает ее смотреть, не оценивает дорогой ремонт, удобство планировки и другие важные при продаже характеристики.

Оценка делается по массовым методикам, поэтому может оказаться, что квартира соседа снизу, который уже 30 лет не делал ремонт, будет стоить столько же.Рыночная стоимость квартиры — та, которую используют для сделок, — основана на индивидуальных характеристиках квартиры. В ней учитывают не только район, площадь и ценность дома, в котором находится жильё, но и особенности каждой квартиры: будь то планировка, ремонт, состояние инженерных систем или вид из окна.Этим занимаются бюджетные учреждения, которые создаются специально для этой цели в каждом регионе.

Раньше оценка велась по правилам Закона «Об оценочной деятельности», но в 2016 году приняли Закон «О государственной кадастровой оценке», и теперь её выполняют по-новому.

К 2021 году переходный период для проведения оценки должен завершиться во всех регионах.1. Исполнительный орган власти региона (орган, отвечающий за исполнение законов) принимает решение о необходимости оценки. Специальное бюджетное учреждение собирает информацию о недвижимости, обрабатывает её и готовит оценку.

2. публикуют предварительные отчёты об оценке. Они доступны 60 дней — в течение этого времени можно отправлять замечания, например, если в расчётах есть ошибки. Заявления рассматривают, и предварительные отчёты обновляются раз в 5 дней.3.

Результаты оценки утверждаются, и новая кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января следующего года.Всю публичную информацию о том, как проходит кадастровая оценка, по каким объектам готовы отчёты, а по каким уже утверждены, можно посмотреть Стоимость недвижимости по кадастру устанавливается не навсегда. Её могут обновлять раз в 3–5 лет.

Чаще — раз в 2 года — можно пересматривать кадастровую стоимость только в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе.В исключительных случаях проводят , например, если в субъекте РФ оспорили кадастровую стоимость у 30% всех объектов недвижимости.Кадастровая стоимость — основа для всех расчётов, связанных с недвижимостью. На сегодня это главная отправная точка для начисления налогов, расходов на нотариуса и других выплат.

Давайте разбёрем основные из них.Это налог, который мы платим каждый год за всё имущество, которым владеем, — квартиры, гаражи, машины. Для расчёта налога на имущество используется кадастровая стоимость недвижимости В Росреестре можно узнать кадастровую стоимость квартиры на любую дату, нужно выбрать её в календаре или заказать выписку в МФЦ на определённое число.Если дом построили и сдали позднее 1 января, то за основу берётся та кадастровая стоимость квартиры, которую установили при внесении квартиры в ЕГРН.Размер налога определяют местные власти.

Они могут вводить дифференцированные ставки, которые зависят от размера кадастровой стоимости объекта.

Такой вот своеобразный «налог на роскошь». Максимальная ставка налога — 0,1%, но местные власти вправе увеличить её до 3 раз.

Например, при кадастровой стоимости квартиры до 10 млн рублей ставка налога будет 0,1%, а для квартир с кадастровой стоимостью от 50 до 300 млн рублей — уже 0,3%.Рассчитать сумму налога можно на сайте ФНС Если кадастровая стоимость меняласьС 1 января 2021 года в Налоговый кодекс внесли изменения, и правила обложения имущества налогами поменялись.

Теперь, если кадастровая стоимость недвижимости менялась в течение года из-за того, что трансформировался сам объект недвижимости (например, была сделана сложная перепланировка или объединены две квартиры), налог пересчитывается не с 1 января следующего года, а с той даты, на которую установили новую стоимость недвижимости.Со всех доходов, которые получает человек, он должен платить налоги. Продажа квартиры — не исключение.

Мы уже рассказали, в каких случаях и кому придётся (и кому не нужно — тоже). И если платить всё-таки нужно, то для налога на доходы тоже потребуется узнать кадастровую стоимость квартиры. Она понадобится, чтобы понять, если цена квартиры в договоре купли-продажи больше 70% от кадастровой стоимости, то НДФЛ платится с этой суммы, но если цена в договоре будет меньше, то налог считается от 70% кадастровой стоимости.

Не забывайте, что к любой получившейся сумме можно применить имущественный вычет 1 млн рублей. Раньше эту схему использовали, чтобы не платить налоги: в договоре купли-продажи указывали цену в 1 млн рублей, применяли вычет и обнуляли налог. Теперь так не получится — кадастровая стоимость намного ближе к реальной.

При дарении квартиры от налога освобождены близкие родственники: если квартира подарена супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, братьями и сёстрами (в том числе теми, у кого общий только один родитель). Остальным придётся заплатить за подаренное жильё, так как это тоже считается доходом.Если в договоре не прописана рыночная цена квартиры (а в договоре дарения это делать необязательно), то В зависимости от статуса получателя подарка — является ли он налоговым резидентом России (то есть платит ли он тут налоги, с гражданством это, кстати, не связано) — ставка налога составит 13% или 30%.За любые операции с недвижимостью, которые требуют участия нотариуса, нужно заплатить нотариальные пошлины.И они, как правило, тоже подсчитываются, исходя из кадастровой стоимости квартиры.

Как оспорить кадастровую стоимость квартирыЕсли отчёты об оценке уже утверждены, а собственник только обнаружил, что с кадастровой оценкой квартиры что-то не так, то можно её оспорить.

Для этого есть два основания:. Например, перепутали площадь квартиры и посчитали 83 кв. м вместо 38. В такой ситуации нужно подать обращение — в учреждение, которое проводило оценку, или в МФЦ — и приложить документы на квартиру и пояснения о допущенной ошибке.Если стоимость кажется вам сильно заниженной или завышенной.

Эта процедура называется «установление рыночной стоимости».Добиться пересмотра стоимости может только тот, чьи права или обязанности она затрагивает: как правило, это собственники жилья, ведь их налог на имущество считается от кадастровой стоимости.Если ошибок не было, но вы не согласны с кадастровой стоимостью, то оспорить её можно в 1 или в 2 этапа: либо сразу пойти в суд, либо попытать счастья в специальной комиссии при Росреестре. Если комиссия отказала в изменении стоимости, то остаётся только обжаловать этот отказ в суде. Если кадастровую стоимость оспаривает юридическое лицо, а сама оценка проводилась по старому закону — «Об оценочной деятельности», — то поход в комиссию при Росреестре обязателен, только после отказа комиссии юридическое лицо может обратиться в суд.

Если недвижимость оценивали по новым правилам, то и физические, и юридические лица вправе сразу подать судебный иск, минуя комиссию.Общий порядок , а более подробно о процедуре рассказывают на сайтах и МФЦ разных регионов.Комиссия по оспариванию В каждом регионе создаются свои комиссии по оспариванию кадастровой стоимости.

Они называются комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра. Состав каждой комиссии утверждается отдельно, его можно .Для подачи в комиссию нужно собрать пакет документов:Заявление.1. Выписка о кадастровой стоимости недвижимости (её можно заказать в МФЦ бесплатно).2.

Копия документов, подтверждающих права на квартиру.

Лучше всего принести свежую выписку из ЕГРН и приложить к ней документы-основания права собственности: например, договор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве на наследство или дарственную.4. Отчёт об оценке. Это самый важный и большой документ, который нужно подготовить для оспаривания.

Его должен сделать независимый оценщик.

Обратите внимание: специалист обязан оценивать недвижимость на ту дату, когда была проведена кадастровая оценка, а не на ту, когда вы заказали данную процедуру. Отчёт нужно подать в электронной — на диске (да!) — и бумажной форме. При выборе оценщика смотрите на его опыт в оспаривании кадастровой стоимости.

Зачастую такие специалисты предлагают услуги по сопровождению своего отчёта в комиссии при Росреестре.

Если вы не уверены в том, что сможете самостоятельно отстоять свою точку зрения, воспользуйтесь ими.

А ещё хороший специалист подскажет, реально ли снизить (вряд ли вы будете повышать) и на сколько кадастровую стоимость, чтобы не доводить дело до суда, а согласовать всё с комиссией. Подать документы в комиссию при Росреестре можно лично или отправить их по почте.

Сама комиссия работает : после получения заявления она отправляет документы в орган, который проводил кадастровую оценку, назначает дату рассмотрения заявления и в течение 7 рабочих дней предупреждает заявителя о дате заседания. Заседание должно быть назначено не позднее 30 рабочих дней с даты подачи заявления.На заседание можно пойти самому, чтобы ответить на вопросы комиссии и защитить свой отчёт об оценке. Если не уверены в собственных силах, то лучше взять с собой оценщика, который подготовил отчёт и сможет быстро сориентироваться в документах.

Комиссия утверждает рыночную стоимость квартиры из отчёта или отклоняет заявление. Решение принимается сразу же, а получить его на руки можно через несколько дней. Если решение положительное, то комиссия сама отправляет его в Росреестр, чтобы тот внёс изменения в кадастровую стоимость квартиры.

Если решение отрицательное, то его можно обжаловать в суде. Для этого обязательно получить оригинал решения комиссии на руки.Важно: новая кадастровая жилья будет применяться в котором вы подали заявление об оспаривании. Если новую кадастровую стоимость установили в 2017 году, а вы написали заявление только в январе 2018 года, то пересчёт затронет лишь 2018 год.

Подготовка отчёта об оценке может занять несколько недель, поэтому тянуть с оспариванием до конца года не стоит.Оспаривание через судС судом чуть сложнее.

Для похода в суд готовятся все те же документы, но вместо заявления в комиссию нужно составить административное исковое заявление и . Дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматривают .

К примеру, в Москве такие споры решает Мосгорсуд. Это может быть сразу исковое заявление об установлении рыночной стоимости квартиры, а может — обжалование отказа комиссии. Во втором случае к пакету документа нужно приложить оригинал решения.Суд принимает заявление, если оно правильно оформлено и Если документов не хватает или в исковом заявлении что-то не так, суд вправе или , тогда документы нужно исправить и подать заново.Подготовка административного искового заявления и защита интересов в суде — не самое простое дело, поэтому лучше нанять специалиста.

Юрист способен сразу составить заявление, подать его в суд и сходить на заседание. Обратите внимание: представителем в этом суде может быть т, а не любой человек, которому вы доверяете свои дела.

Будьте готовы к тому, что госорган не остановится на первой стадии, если проиграет дело, и положительное решение суда придётся защищать в апелляционной и кассационной инстанции. Но есть и хорошие новости: если первая инстанции была на вашей стороне, то решение скорее всего пройдёт и остальные инстанции. За первые 9 месяцев 2021 года суды удовлетворяли требования по пересмотру кадастровой стоимости в 55% случаев.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя ВласоваПодписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Оценка. Зачем нужна кадастровая стоимость жилья?

23 декабря 2021Две стоимости — две судьбыНесмотря на то что в последнее время кадастровую стоимость пытаются привести к рыночной, никакого отношения она к ней не имеет — при ее определении используется другая методология, утверждает генеральный директор оценочной компании «БК-Аркадия» Валерия Борисова.«Четкой закономерности соотношения рыночной и кадастровой стоимости не существует.

Кадастровая стоимость может быть как выше, так и ниже рынка».Зачем запутывать собственника жилья и зачем одной квартире две разных стоимости? Кадастровая стоимость стала активно использоваться около 15 лет назад.

Как рассказал партнер, руководитель практики налогового и юридического консультирования , основная задача при переходе от среднегодовой стоимости объектов капитального строительства к кадастровой заключалась в приближении налоговой базы на имущество к реальным экономическим показателям.

«Идеальным был бы переход к применению рыночной стоимости, но слишком долго и дорого установить ее за счет бюджета для всей недвижимости в России»

,— объясняет .

«Именно потому сегодня существует компромиссный вариант: в кадастровой стоимости применяются усредненные рыночные показатели и не учитываются индивидуальные особенности конкретного объекта»

.Кадастровая стоимость, поясняет оценщик из «Единой оценочной компании» Сергей Мажуков, устанавливается после проведения государственной оценки и служит в первую очередь для расчета налога. Она опирается на Федеральный стандарт оценки № 4 и федеральный закон № 135-ФЗ.

Используются методы массовой оценки, то есть стоимость устанавливает не индивидуально для каждой квартиры, а поквартально.Кадастровая стоимость, поясняет оценщик из «Единой оценочной компании» Сергей Мажуков, устанавливается после проведения государственной оценки и служит в первую очередь для расчета налога. Она опирается на Федеральный стандарт оценки № 4 и федеральный закон № 135-ФЗ.

Используются методы массовой оценки, то есть стоимость устанавливает не индивидуально для каждой квартиры, а поквартально.КРОМЕ ТОГО, РЯД ПОКАЗАТЕЛЕЙ, ТАКИХ КАК МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ДОМА, ПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ, ОТДЕЛКА, КОТОРЫЕ ИГРАЮТ ВАЖНУЮ РОЛЬ ПРИ РЫНОЧНОЙ ОЦЕНКЕ ЖИЛЬЯ, ПРОСТО НЕ ПРИНИМАЮТСЯ ВО ВНИМАНИЕ.

«Поэтому точность такой оценки плюс-минус 30% по сравнению с рыночной стоимостью жилья, но зачастую погрешность доходит и до 80%»

, — подчеркивает эксперт.«Кадастровая стоимость определяется на конкретную дату в прошлом, например, на 1 января 2017 года. Эта дата указана в выписке ЕГРН, — отмечает Валерия Борисова.

— Кадастровая стоимость объекта пересматривается каждые три–пять лет. У нас был случай, когда после нашей оценки и пересмотра кадастровой стоимости объекта по суду она была изменена, а данные внесены в Росреестр. Подошло время новой переоценки, и в ее результате стоимость этого объекта снова вырастает.

Клиент вновь обращается к нам за оценкой, затем идет в суд — кадастровую стоимость объекта опять понижают».Когда нужно знать кадастровую стоимость?

  1. при получении кредита, когда жилье используется в качестве залога;
  2. для приватизации квартиры;
  3. Для расчета налога на имущество (собственникам невыгодно, чтобы ее размер был большим);
  4. при имущественных судебных спорах.
  5. при продаже имущества, которое находится в собственности менее пяти лет;

«Если в договоре купли-продажи указывается цена объекта ниже на 30%, чем кадастровая стоимость, налог будет взыскиваться с кадастровой стоимости, — комментирует Валерия Борисова.Где узнать кадастровую стоимость?Советует Сергей Мажуков, «Единая оценочная компания»:

  1. ;
  2. на сервисе : для этого нужно зайти в раздел «Электронный услуги и сервисы», выбрать пункт «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», найти объект по адресу, на странице с данными по вашей квартире открыть раздел «Кадастровая стоимость»;
  3. если необходима выписка в печатном виде, ее можно получить в офисах Росреестра и Кадастровой палаты или в МФЦ «Мои документы».

Спорный вопросВ случае если собственник не согласен с кадастровой стоимостью, закон разрешает ее оспорить и установить рыночную стоимость взамен кадастровой, уточняет Сергей Мажуков.

Для этого владельцу квартиры необходим отчет об оценке рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости и выписка из ЕГРН.

Пакет документов вместе с заявлением надо направить в специальную комиссию при Росреестре либо в суд. Закон не запрещает подать заявление сразу в обе инстанции.По словам Валерии Борисовой, если правильно подготовить документы, процент оспаривания кадастровой стоимости достаточно высок.ЧАЩЕ ВСЕГО ПОСЛЕ ПРОВЕДЕНИЯ СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ УСТАНАВЛИВАЕТСЯ ГДЕ-ТО МЕЖДУ ПРЕЖНЕЙ И ТОЙ, КОТОРАЯ БЫЛА НАЗНАЧЕНА ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ. ЧЕМ КРУПНЕЕ ОБЪЕКТ, ТЕМ ЦЕЛЕСООБРАЗНЕЕ ОСПАРИВАТЬ КАДАСТРОВУЮ ОЦЕНКУ.Процедура оспаривания в судебном порядке несет соответствующие издержки, предупреждает.

«Поэтому оспаривание кадастровой стоимости будет выгодно собственнику только в том случае, если издержки на судебную процедуру и экспертизу будут значительно ниже сэкономленных средств за счет снижения стоимости»

,- говорит ПРИМЕРПредположим, говорит эксперт, квартира в Москве стоит 45 млн руб.

Налоговая ставка в данном случае составит 0,2%. Сумма налога в год равна 90 тыс. руб. (45 млн руб. × 0,2%). Даже если предположить, что кадастровая стоимость такой квартиры завышена на 10 млн руб., оспорив ее, правообладатель уменьшит сумму налога на 20 тыс.

руб. Но при этом ему придется потратиться на подготовку отчета о рыночной стоимости (от 50 тыс. руб.), оплату судебной экспертизы (от 50 тыс.

руб.) и услуги представителя.«В РФ слабо развит институт возмещения судебных расходов, поэтому собственнику вряд ли стоит рассчитывать на полную компенсацию своих затрат. Очевидно, в приведенном примере оспаривание — это «процесс ради процесса» без существенного экономического эффекта»,— считает .Бывает ли кадастровая выше рыночной?По словам Валерии Борисовой, ситуации, когда кадастровая стоимость небольшой квартиры значительно превышает рыночную редко, но встречаются. «В нашей практике был случай, когда мы делали оценку маленького загородного домика, кадастровая стоимость которого составляла 5 млн руб., — вспоминает эксперт.

— После нашей оценки она снизилась до 650 тыс. руб. — очень значительно. Оспаривание кадастровой стоимости было целесообразным для заказчика: его затраты на оценку, на адвоката и подачу иска в суд будут ниже, чем разница, которую удастся сэкономить при расчете и уплате налога».Но есть и другие истории. Другой клиент компании, рассказывает Валерия Борисова, намеревался обратиться в суд для пересмотра кадастровой стоимости своей квартиры в центре Москвы, которая составляет 53 млн руб., и попросил сделать оценку.

Предварительный анализ показал, что квартира клиента столько и стоит. Получилось, что кадастровая оценка полностью совпала с рыночной стоимостью жилья. Следовательно, человеку нет никакого смысла оспаривать кадастровую оценку в судебном порядке.Источник:

Кадастровая стоимость квартиры

Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года В 2018 году кадастровая стоимость квартиры необходима для правильного расчета имущественного налога, для определения суммы госпошлины на наследство.

Также граждане могут использовать этот показатель для определения цены жилья по сделкам купли-продажи. Расчет кадастровой стоимости квартиры проходит во время государственной оценки недвижимости либо по итогам оспаривания ее собственниками.

На показатели кадастровой стоимости будут влиять тип здания и год постройки, месторасположение жилья, уровень благоустройства и характер улучшений.

Кадастровая стоимость – это цена недвижимости, определяемая в результате комплексных кадастровых работ, проводимых за государственный счет. Оценка недвижимости проводится по заказу региональных органов, после чего все показатели фиксируются Росреестром в ЕГРН. , подтвержденная Росреестром, будет применяться в следующих случаях:

  1. в иных случаях, предусмотренных законом.
  2. для получения ипотечного кредита – банк может использовать показатель кадастровой стоимости для оценки недвижимости при выдаче кредита либо при обращении взыскания на залог;
  3. чтобы рассчитать налоговые платежи – сразу после внесения сведений в ЕГРН, эту информацию получает ИФНС для выставления собственникам платежей по имущественному налогу; Читайте также
  4. для расчета пошлины нотариусу при вступлении в наследство – граждане могут самостоятельно выбрать между показателями кадастровой и инвентаризационной стоимости для расчета при вступлении в наследство;

Можно ли определять по кадастровой стоимости цену жилья по договору купли-продажи?

При совершении сделок стороны сами определяют все условия договора, в том числе его цену. Если продавец и покупатель будут согласны на применение показателя кадастровой стоимости, такой вариант будет полностью соответствовать закону.

Читайте также Разберем, из чего складывается кадастровая стоимость кадастровая стоимость квартиры, и какие критерии будут учитываться при оценке. Кадастровая цена применяется с 2014 года, когда был введен механизм кадастрового учета.

Для внесения сведений о стоимости квартиры в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости)¸ необходимо провести государственную оценку. Для этого региональными властями проводятся комплексные кадастровые работы – не чаще одного раза в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.

Оценка дает возможность определить кадастровую стоимость квартиры с учетом:

  1. средней стоимости 1 кв.м. в конкретном городе или регионе;
  2. других факторов.
  3. месторасположения дома, в котором находится квартира, его удаленности от центра, престижности;
  4. года постройки объекта — чем старше дом, тем меньше стоит 1 кв.м. жилья в нем;

Обратите внимание! Комплексные кадастровые работы не учитывают индивидуальные особенности конкретной квартиры.

Поэтому показатель кадастровой стоимости может существенно отличаться от объективной рыночной цены недвижимости. Недостоверный показатель кадастровой стоимости приводит к существенному завышению налога на имущество.

Поэтому собственники могут оспорить результаты государственной оценки через региональную Комиссию при Росреестре либо в судебном порядке.

Чтобы узнать, как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры, нужно обратиться к Федеральному закону № 237-ФЗ. Для этого органы власти субъекта РФ должны выполнить следующие действия:

  1. утвердить итоговый акт после завершения работ и опубликовать итоги на официальном сайте.
  2. провести конкурс и заключить договор с кадастровыми инженерами;
  3. передать документацию на объекты капитального строительства и земельные участки;
  4. обеспечить доступ для выполнения работ в натуре и на местности;

Только при этих условия кадастровая стоимость будет зафиксирована в ЕГРН.

Изменить показатель кадастровой стоимости до следующей государственной оценки недвижимости можно только путем ее оспаривания. Зная кадастровую стоимость, можно определить размер налога, который вы обязаны платить за квартиру.

В отношении квартир, комнат и частных домов НК РФ устанавливает базовую ставку налога – не более 0,1% от кадастровой стоимости. Муниципальные власти могут изменять эту ставку по следующим направлениям:

  1. увеличивать размер ставки, но не более чем в 3 раза – следовательно, максимальный размер налога не будет превышать 0,3% от кадастровой стоимости.
  2. уменьшать размер ставки;
  3. полностью освобождать отдельные категории граждан от налогообложения, т.е. ставка будет равна 0;

Обратите внимание!

Так как установление ставок относится к вопросам местного значения, узнавать о действующих льготах нужно в муниципалитете или на сайтах муниципальных образований. Как рассчитать кадастровую стоимость самостоятельно?

Закон не допускает такой возможности, даже при обращении к независимому оценщику. Проводить государственную оценку недвижимости могут только кадастровые инженеры.

Решение об изменении показателя стоимости принимают только органы власти субъекта РФ — не реже раза в 5 лет, но не чаще одного раза в 3 года.

В городах федерального значения показатель может меняться раз в 2 года, если властный орган издаст соответствующий нормативный акт. может быть как увеличена, так и уменьшена при проведении очередной оценки. Для увеличения поступлений в бюджет этот показатель в регионах может пересматриваться в сторону повышения.

Закон устанавливает ставку налога для квартир, жилых домов, хозстроений, объектов незавершенного строительства и гаражей в размере 0,1% от их кадастровой стоимости. Обратите внимание! Увеличение ставки налога на имущество не влечет автоматического увеличения кадастровой стоимости.

Кадастровые показатели могут рассчитываться только во время государственной оценки недвижимости.

Увеличение кадастровой стоимости может происходить по следующим основаниям:

  1. при выявлении недостоверных данных и ошибок, допущенных кадастровыми инженерами;
  2. при поступлении жалоб от муниципалитета о занижении показателя кадастровой стоимости.
  3. при проведении плановой регулярной оценки недвижимости;

Сведения считаются недостоверными при неточных вычислениях, наличии ошибочных данных в реестрах недвижимости, неправильном расчете по аварийному жилфонду, а также по иным причинам. Чтобы уменьшить кадастровую стоимость, граждане могут выбрать один из вариантов оспаривания – административный или судебный порядок. Для рассмотрения спора в административном порядке документы подаются в Комиссию при Управлении Росреестра.

Обращаться следует с перечнем обязательных документов:

  1. отчет о рыночной стоимости недвижимости – для получения такого отчета необходимо обратиться к независимому эксперту, который проведет обследование объекта;
  2. справка о кадастровой стоимости – этот документ можно получить в МФЦ или Росреестре;
  3. копия документа, подтверждающего право собственности – выписка ЕГРН.

Обратите внимание! Комиссия при Росреестре не всегда принимает решения в пользу заявителя. В случае отклонения запроса и отказа в уменьшении стоимости необходимо обратиться в суд.

Как определить кадастровую стоимость квартиры для оспаривания? Независимый оценщик представит отчет о рыночной цене объекта. Если Комиссия или суд согласятся с таким вариантом расчета, кадастровая стоимость будет приравнена к рыночной, а в ЕГРН будут внесены соответствующие изменения.

Обратиться в суд можно даже без подачи заявления в Комиссию при Росреестре.

Состав документов для оспаривания через суд будет таким же.

Как указывалось выше, оспорить кадастровую стоимость квартиры можно через суд либо через региональную Комиссию.

В большинстве случаев, собственники сразу подают документы в судебные инстанции, чтобы избежать затягивания спора.

Как правило, во время разбирательства суды выносят решения в пользу заявителей. Владельцу недвижимого имущества (дома или квартиры) потребуется оплатить услуги, связанные с оценкой и представительством в суде. Для подачи заявления потребуется наличие:

  1. копии документа для подтверждения отказа комиссии в снижении кадастровой стоимости (если гражданин использовал административный порядок);
  2. документа, подтверждающего использование неточных данных об объекте недвижимости при проведении оценки его стоимости;
  3. квитанции об уплате госпошлины.
  4. выписки ЕГРН, подтверждающей право собственности;
  5. справки о кадастровой стоимости;
  6. отчета, подготовленного независимым оценщиком;

Рассмотрение дела может занять 1-2 месяца.

Если причиной оспаривания являлось завышение налоговых платежей, они будут снижены по судебному акту только за один отчетный период.

На основании решения обновленные сведения будут внесены в ЕГРН и будут использованы при последующих расчета налогов. Где узнать кадастровую стоимость квартиры? Для этого можно воспользоваться следующими способами:

  1. заказать в Росреестре или МФЦ выписку ЕГРН или справку о кадастровой стоимости – срок изготовления не превысит 4 дней;
  2. заказать выписку или справку через портал госуслуг – документы будут представлены в электронной форме с ЭЦП специалиста Росреестра;
  3. воспользоваться общедоступной Публичной кадастровой картой на сайте Росреестра – на этом ресурсе можно получить сведения о кадастровой стоимости, а также перейти к форме заказа справки.

Обратите внимание!

С 2017 года собственникам не выдаются кадастровые или технические паспорта.

Вся информация о недвижимости может предоставляться только в виде выписок и справок из реестра ЕГРН.

Где узнать кадастровую стоимость квартиры, если гражданин не располагает сведениями о кадастровом номере объекта?

В этом случае оптимальным вариантом будет Публичная кадастровая карта.

Все сведения на этом ресурсе представлены в графическом режиме, а выбрать нужный объект можно непосредственно на онлайн-карте. Обратите внимание! Узнавать о кадастровой оценке недвижимости через Публичную кадастровую карту удобно и быстро, однако такой вариант получения сведений не считается официальным, и может применяться только для личных целей.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+